lundi 9 juillet 2018

L’aventure d’une nouvelle construction commence bien souvent par la consultation peu palpitante d’une grande variété de documents techniques et administratifs. En effet, avant tout projet de construction, ou de vente devant mener à une construction, il convient de vérifier que le terrain est bien constructible. Le propriétaire, ou le promoteur intéressé par le terrain, le cas échéant, va donc entreprendre une série d’études préliminaires avant toute vente effective. Si la nature des sols ou la présence d’équipements sanitaires doivent être vérifiées, la première étape de cette étude préliminaire consiste à s’assurer que le terrain est administrativement et légalement situé sur une zone dite constructible. Si cet élément n’est pas suffisant pour permettre une nouvelle construction, cela reste un préalable indispensable.

Si chaque commune doit offrir la possibilité à chaque propriétaire de connaître le classement de son terrain au sein des différentes zones, il n’est pas toujours évident d’interpréter justement cette information. En quoi le classement indique-t-il la constructibilité d’un terrain ? Un terrain peut-il est classé dans plusieurs zones à la fois ? Un classement dans une zone précise est-il permanent ?

Dans cet article, nous reviendrons sur les différents types de classement, les zonages qu’ils proposent, et ce que cela implique pour le propriétaire qui souhaite vendre son terrain à un constructeur immobilier.

Pourquoi classer les terrains en différentes zones ?

Progressivement, depuis un demi-siècle, les autorités nationales ont progressivement délégué aux communes l’appréciation et le pouvoir décisionnel concernant les politiques d’urbanisation, de préservation des capacités agricoles nationales, mais aussi des espaces naturels, du patrimoine et des paysages. Cette délégation, propre à chaque commune ou groupement de communes, s’exprime par le biais d’une documentation locale qui régit et réglemente l’urbanisme sur le territoire municipal. Dans le cadre défini par la loi et les grandes orientations nationales, chaque commune dispose donc d’une véritable latitude en matière d’autorisation ou d’interdiction des constructions, de style architectural, d’expansion de l’urbanisme, etc.

Pour pouvoir mettre en place leur politique d’urbanisme, les communes disposent de plusieurs outils. Le plus commun, aujourd’hui, est le PLU (Plan Local d’Urbanisme) qui remplace aujourd’hui les anciens POS (Plan d’Occupation des Sols), ou le PLUi intercommunal pour les communautés de communes. En zone rurale, il n’est pas rare non plus de voir des mairies se doter d’une Carte Communale, un document d’urbanisme simplifié. Si aucun document local n’est établi, c’est le RNU (Règlement National d’Urbanisme qui s’applique), sachant que ce dernier sert déjà de base à la plupart des cartes communales. Dans tous les cas, ces documents reposent sur un principe équivalent, celui du classement des terrains, déterminant s’ils sont constructibles ou pas.

Ce classement s’effectue en fonction de critères techniques, géologiques, environnementaux mais aussi politique. Ce zonage est en effet l’expression concrète de la politique d’urbanisation de la municipalité. A travers lui, chaque mairie joue un rôle sur le dynamisme de sa ville, son orientation économique ou touristique, et sur la préservation de son patrimoine naturel et culturel.

Cependant, le zonage n’est pas le seul outil de contrôle de l’urbanisation aux mains de la mairie. En effet, les instances municipales délivrent également les permis de construire. Or, un terrain situé sur une zone considérée comme constructible immédiatement peut très bien se voir refuser son permis de construire, pour des raisons aussi bien techniques que politique. Ainsi, le zonage, s’il doit être pris en compte dès le début d’un projet, ne permet pas d’en garantir la bonne exécution.

Les différentes zones rencontrées dans un PLU

Aujourd’hui, les PLU et PLUi représentent la plus grande majorité des documents d’urbanisme locaux. C’est particulièrement le cas en région Auvergne-Rhône-Alpes, qui comporte de nombreux PLUi. Celui de Lyon représente à lui seul une soixantaine de communes. D’autres se sont organisés autour des principales métropoles de la région, comme Saint-Etienne, Clermont-Ferrand ou Chambéry. Tous les PLU reposent sur le même mode de classement, le zonage. Représenté de manière graphique, il sépare les communes en différentes zones, notamment en fonction de leur activité. Ce zonage va déterminer, à son tour, la constructibilité d’un terrain ou d’une parcelle.

Les zones urbaines, dites zones U

Dans toutes les communes, rurales ou urbaines, on retrouve des zones U, qui délimitent généralement les agglomérations urbaines, quelle qu’en soit la taille. Il s’agit habituellement des terrains déjà urbanisés, équipés et occupés. Ils concentrent généralement l’activité économique et résidentielle de la ville, mais ne s’y limitent pas. Les constructions peuvent y être facilement et rapidement modifiées, transformées ou remplacées, à condition d’obtenir un permis de construire purgé. Selon les villes, les zones urbaines peuvent être subdivisées en différentes catégories. Cette classification supplémentaire sert à affecter certaines zones à des activités bien précises : résidences, bureaux, commerces, hôtels, etc. La connaissance de cette subdivision permet, dans le cadre d’une vente à un promoteur, d’orienter avec précision le projet immobilier, et donc de maximiser ses chances de succès.

Pour un propriétaire qui souhaite vendre son terrain, à un particulier ou à un promoteur, il s’agit généralement d’une très bonne nouvelle. Les zones U permettent généralement une vente à un bon prix et une construction rapide.

Les zones à urbaniser, ou zones AU

Les zones à urbaniser constituent, en théorie, des zones à caractère naturel qui sont destinées à court ou moyen termes de nouvelles constructions en devenant des zones U. Ici aussi, la nature de ces futures constructions peut être déterminé par le PLU : zones pavillonnaires, centres commerciaux, projets publics, etc. Les zones à urbaniser se scindent en deux catégories, en fonction de l’échéance de leur transition vers une zone U.

Les zones 1AU sont urbanisables immédiatement. Si elles ne sont pas encore occupées, elles sont déjà équipées des servitudes nécessaires aux nouvelles constructions, ou en passe de l’être par des travaux effectués par la municipalité. Il s’agit principalement de viabiliser ces terrains en les reliant aux réseaux d’énergie, d’assainissement et de communication. Ces zones 1AU sont généralement accolées aux zones U existantes.

Les zones 2AU, quant à elles, sont constituées de terrains destinés à une urbanisation ultérieure, à plus long terme. Leur urbanisation est normalement assurée, mais les travaux de viabilisation des zones n’ont pas encore été entamés, ou planifiés avec précision.

Si la constructibilité de ces terrains reste plus incertaine que dans les zones U, il s’agit toutefois de zones qui disposent d’un fort potentiel économique. Il y a donc de très bonnes affaires à réaliser en vendant un terrain AU, notamment à un promoteur qui dispose de contacts et de procédures bien rodées afin d’obtenir au plus vite le classement en zone U.

Les zones agricoles, ou zones A

Les zones agricoles ne sont pas impropres techniquement à la construction. Nombre d’entre elles comportent d’ailleurs des bâtiments d’habitation équipés de toutes les commodités. Mais ils sont normalement réservés aux exploitants agricoles et à leur famille. Ce qui limite la constructibilité d’une zone A, ce sont moins les paramètres techniques que la préservation administrative de l’activité économique qui y est faite. Les terres agricoles, en France, sont en effet particulièrement protégées, à la fois pour leur caractère économique, agronomique et biologique. L’élaboration de construction d’intérêt public peut y être autorisée, mais cela reste marginal. De plus, certains PLU peuvent prévoir, au sein des zones A, des espaces de cultures distincts dans lesquels même les constructions d’intérêt public ou destinées à soutenir l’activité agricole sont proscrites.

Année après année, cependant, des terres agricoles, notamment en bordure de villes, sont régulièrement requalifiées en zones 2AU ou 1AU, autorisant à terme leur constructibilité.

Les zones naturelles et forestières, dites zone N

Les zones naturelles ou forestières répondent globalement aux mêmes règles et exceptions que les zones A. Sans y être interdite, la construction y est particulièrement réglementée. Les municipalités peuvent y autoriser des constructions d’intérêt public, mais également des bâtiments nécessaires à l’activité agricole ou sylvicole. Cela peut comprendre aussi bien des scieries, des logements pour gardes forestiers, ou des équipements de surveillance des feux de forêt, par exemple.

Le remplacement des POS par des PLU provient en partie d’une volonté nationale de permettre aux municipalités et aux acteurs sociaux une meilleure protection des écosystèmes locaux. Cela passe notamment par une catégorisation plus fine des espaces à protéger. À ce titre, les zones N peuvent être subdivisées en trois catégories. D’une part, les exploitations forestières, qui relèvent de réglementations similaires à celles qui régissent les exploitations agricoles. D’autre part, on trouve des zones naturelles à protéger, qui font l’objet d’une attention et d’une protection toute particulière. Leur particularité peut être d’origine diverse et multiple : écosystèmes fragiles, paysages remarquables, sites historiques, etc. Enfin, les zones à caractère d’espace naturel représentent des zones naturelles sans sensibilité esthétique ou environnementale particulière.

Ce sont ces dernières zones qui sont le plus susceptibles d’être requalifiées en zones AU, et qui présentent le plus d’intérêt à la revente. Il convient cependant d’être prudent. Les PLU étant établis sur plans, les erreurs d’appréciation ne sont pas rares. Elles ne s’expriment le plus souvent qu’au moment de l’élaboration d’un projet de vente ou de construction. Un terrain considéré administrativement comme dépourvu de sensibilité environnementale ou historique pourrait bien être requalifié à ce moment-là de zone à protéger.

RNU, Carte Communale : quel classement de terrain dans ces cas-là ?

Si le PLU est le document administratif le plus commun, aujourd’hui, en matière de régulation de l’urbanisation, ce n’est pas le seul. De nombreuses communes rurales, ou de petites dimensions, se sont effectivement dotées d’un texte simplifié : la Carte Communale. Dans certains cas, plus rares, aucun document local ne s’applique, si bien que c’est une réglementation nationale, le RNU (Règlement National d’Urbanisme) qui doit être pris en compte.

Dans tous les cas, la prise en compte du RNU est essentiel. En effet, les Cartes Communales se basent en grande partie sur les critères de constructibilité établis par le RNU, mais en permettant à la municipalité d’en moduler les effets, notamment en terme de zonage. Car, en cas d’application du RNU ou de la Carte Communale, il existe également un classement des différents terrains.

En théorie, l’application du RNU ne prévoit pas de zonage à proprement parler. Cette réglementation nationale ne pouvant prendre en compte chaque situation au cas par cas, elle se contente d’acter les réalités urbaines actuelles. Elle établit alors des règles de construction selon que le terrain se trouve dans une Partie Actuellement Urbanisée (PAU), où la construction est autorisée et réglementée, ou en dehors des PAU, où les constructions sont interdites. Comme il n’existe pas de définition nationale de la PAU, cependant, ce sont les autorités municipales qui les définissent en fonction des circonstances locales.

La Carte Municipale, si elle reprend généralement la codification des constructions établie par le RNU, est associée à une carte présentant graphiquement un zonage, entre secteurs constructibles et inconstructibles. Comme pour les PLU, le zonage de la Carte Municipale peut limiter la construction dans certaines zones à un ou plusieurs types d’activités bien précise : logements, bureaux, commerces, tourisme, etc. Il peut également réserver certaines zones pour des constructions ultérieures, privées ou publiques.

A voir aussi : qu’est-ce que le RNU ?

Comment se faire aider pour comprendre le classement de son terrain ?

Dans tous les cas, l’interprétation d’un zonage graphique n’est pas forcément évidente pour un particulier. Lorsqu’il souhaite vendre son terrain, il doit en vérifier la constructibilité administrative, tout en anticipant le type de constructions pouvant s’établir sur son terrain (immeubles de bureaux, zone pavillonnaire, centre commercial, hôtel, etc.) et la compatibilité d’un tel projet avec le PLU ou la Carte Communale. Il doit également se préparer à la possibilité que son terrain se situe sur plusieurs zones, pas forcément toutes constructibles. Et, le cas échéant, il lui faudra peut-être contester le zonage du PLU ou de la Carte Communale.

Heureusement, dans le cas d’une vente à un promoteur, c’est généralement ce dernier qui se charge d’effectuer toutes ces démarches. Si le vendeur a été mis en contact avec le constructeur par l’intermédiaire d’une agence spécialisée, comme JeVendsMonTerrain, le personnel de cette dernière pourra également apporter de précieux conseils aux particuliers qui souhaitent vendre leur terrain.