La vente d’un terrain, d’une maison ou d’un immeuble peut prendre de nombreuses formes. L’acheteur pourra être un particulier ou un professionnel, selon que l’on privilégie la rapidité de transaction ou son montant financier, notamment. Et dans le cas d’une vente à un promoteur immobilier, tout particulièrement, il faut bien voir que plusieurs options se présentent au propriétaire qui souhaite céder son terrain. Ainsi, on l’oublie parfois, mais il est tout à fait possible, et souvent très avantageux, de ne céder qu’une partie de sa résidence principale !

Dans cet article, nous reviendrons sur les nombreux avantages d’une telle division de propriété, et sur les raisons qui peuvent vous y amener.

Une pratique renouvelée grâce à la loi ALUR

La vente d’une partie de sa résidence principale n’est pas un phénomène nouveau. Il connaît cependant un regain d’attrait depuis la promulgation de la loi ALUR de 2014. Cette loi cherche explicitement à encourager les nouvelles constructions, afin de réduire le déficit en logements, sans provoquer de nouvelle expansion urbaine. Elle propose également que les fonds obtenus avec la revente de parcelles servent à financer les travaux de réfection et de mise aux normes environnementales des plus vieux immeubles et maison.

La vente partielle de propriétés est donc spécifiquement incitée. Cela peut prendre plusieurs formes. On peut citer, notamment, la vente du dernier étage d’un immeuble ou d’une grande résidence à des fins de surélévation. Mais c’est surtout la division parcellaire qui a le vent en poupe, notamment dans les zones urbaines qui manquent cruellement de terrains constructibles.

Pourquoi vendre une partie de son terrain ?

La volonté de vendre une patrie de sa résidence principale peut découler de facteurs très divers. Chaque propriétaire, chaque famille, a des besoins qui lui sont propres. Et la division foncière permet de répondre à nombre d’entre eux, tout en offrant plus de sécurité et de souplesse.

Vendre une parcelle de sa résidence principale pour l’adapter à un nouveau mode de vie

Posséder une maison avec un grand jardin, voire même un parc ou une piscine, permet de profiter pleinement de la vie familiale. Tôt ou tard, cependant, les enfants finissent par quitter la maison. Le jardin n’est plus aussi nécessaire, et la piscine finit par ne plus servir que quelques jours par an. De plus, entretenir une grande propriété coûte cher, d’autant plus si personne n’en fait réellement usage. Les grands jardins deviennent alors coûteux, ou simplement inutiles, justifiant leur vente.

Une vente dont le montant pourrait permettre de financer la rénovation de la maison, voire même sa reconstruction complète, afin d’obtenir une résidence principale mieux adaptée au grand âge, ou tout simplement aux activités de la retraite. Le tout, bien évidemment, sans avoir à recourir à un crédit plus difficile à obtenir passé un certain âge.

Pourquoi vendre une parcelle de son terrain

A l’inverse, la vente d’une parcelle de terrain peut servir à financer de nouveaux projets pour la maison : une piscine pour les enfants, une salle de jeu pour les adolescents, un home cinéma, une véranda ou une extension de la maison, avec de nouvelles chambres.

Il est ainsi possible de conserver la maison actuelle avec un plus petit jardin et de vendre la parcelle restante pour de nouvelles constructions. Mais il est également possible de réaliser la division foncière dans le but de se construire une nouvelle maison, après démolition de l’ancienne. Cela arrive notamment lorsque l’emplacement des anciens bâtiments ne permet pas une division pratique pour de nouvelles constructions.

Répondre aux nouveaux enjeux écologiques et économiques de l’habitation principale

Bien souvent, l’argent obtenu par la vente d’une parcelle permet de rénover en profondeur la maison afin de lui faire traverser les prochaines décennies sans problème.

Il est ainsi possible de mettre aux normes son réseau électrique ou ses menuiseries. Mais ce sont réellement les enjeux énergétiques qui sont particulièrement sollicités ces dernières années. Pour respecter la RT2012 et la prochaine RT2020, des travaux peuvent être nécessaires, offrant une meilleure isolation thermique à la maison, voire même une capacité propre de production d’énergie. De quoi baisser toutes les factures énergétiques, et même rendre la maison indépendante sur le plan de la production d’électricité. Parmi les travaux pouvant être financés par une division parcellaire, notons :

  • L’intégration de nouvelles isolations dans les murs et les toitures,
  • L’installation de panneaux solaires, éoliennes ou pompes à chaleur,
  • La construction de structures bioclimatiques, vérandas, baies vitrées et pergolas, notamment.

Mener de nouveaux projets, sans limite

De manière générale, la vente d’une partie de la propriété principale permet de dégager des fonds pour répondre à tous types de projets, personnels, familiaux ou professionnels, même si cela n’a rien à voir avec l’immobilier. Voyages, nouvelle voiture, donation aux enfants, création d’une nouvelle entreprise, investissements divers, etc. En théorie, tout est imaginable.

Sous quelles conditions peut-on vendre une parcelle de sa résidence principale ?

Si la nouvelle réglementation facilite la division foncière, comparativement à l’ancien POS, elle impose tout de même certaines limites, afin de préserver le bien-être et le confort des futurs locataires, mais aussi la salubrité et le respect du voisinage.

Une surface minimale requise pour envisager la revente partielle

Dans tous les cas de figure, il convient de s’assurer que toutes les parcelles issues d’une division foncière fassent, chacune, la taille minimale constructible. Cette superficie minimale dépend de chaque commune, de la manière dont elle a choisi de gérer son urbanisme, et de sa politique locale. Selon que les règles de constructibilités soient déterminées par le RNU, un PLU ou une Carte communale, il peut y avoir de grandes différences. Même si les POS ont été supprimés, il existe bien souvent des superficies minimales pour une construction. Et, même lorsque ce n’est pas le cas, le simple bon sens peut très bien conduire un promoteur ou un particulier à estimer qu’une minuscule parcelle ne permettra pas de construire un bâtiment rentable ou confortable.

Taille minimale pour vendre un terrain

Et cela, bien entendu, dépend du contexte. Ainsi, en ville, un terrain de 400m2 peut très bien convenir à une division parcellaire. Deux terrains de 200m2, en pleine campagne, auront beaucoup plus de mal à convaincre.

Respecter les règles d’urbanisme locales

Au-delà de la question de la superficie du terrain, il faut s’assurer que la parcelle nouvellement créée permette effectivement d’accueillir une nouvelle construction. C’est particulièrement vrai dans le cas d’une vente à un promoteur qui a besoin de rentabiliser son achat en construisant plusieurs logements.

Pour cela, il faut impérativement consulter les services de la mairie qui mettent à la disposition des documents d’urbanisme correspondants : PLU, Carte communale ou RNU. Cette documentation permettra de savoir, pour chaque parcelle, la hauteur maximale de la construction, la distance à respecter vis-à-vis du voisinage, etc.

A voir aussi : qu’est-ce que le RNU ?

Comment vendre une partie de sa propriété à un promoteur immobilier ?

Lorsque la décision a été prise de vendre une parcelle de son terrain, qu’un promoteur est intéressé par un tel achat et que les renseignements ont été pris à la mairie, il convient de procéder à la division foncière, puis à la vente.

Réaliser des études préliminaires à la division foncière : une étape obligatoire

Afin de procéder à la division en elle-même, il convient de réaliser en amont plusieurs démarches administratives importantes, et parfois obligatoires.

En premier lieu, il convient de demander à la mairie un certificat d’urbanisme opérationnel. Il ne s’agit pas d’une étape obligatoire, mais elle est fortement recommandée. C’est une étape importante dans les études de faisabilité conduites conjointement par le vendeur et l’acheteur, si celui-ci est un constructeur professionnel. Sans être un permis de construire, le certificat opérationnel permet de fournir de nombreuses pièces du dossier à la mairie. Cette dernière va en échange donner des informations précieuses sur le droit de l’urbanisme applicable, sur les limitations administratives au projet en cours, mais aussi sur les règles de taxation qui vont s’appliquer.

Etude d'un terrain pour division foncière

L’étape suivante, toutefois, est impérative et obligatoire pour réaliser la division foncière : il s’agit du plan de bornage. Le bornage d’un terrain permet d’en fixer les différentes limites. Ici, le bornage va être effectué par un géomètre-expert assermenté, qui va précisément et définitivement délimiter les nouvelles parcelles issues de la séparation foncière. L’expert se chargera même de modifier les plans cadastraux associés. Et si le morceau de terrain mis en vente est destiné à la construction de lotissements, il pourra même borner chaque lot individuellement.

Le plus souvent, bien évidemment, c’est le promoteur qui prend en charge les coûts liés à ces recherches préliminaires. Même si l’implication du propriétaire est nécessaire.

Déposer en mairie une déclaration préalable de division ou un permis d’aménager

Lorsque toutes les études ont été correctement réalisées, il est possible de déposer en mairie les documents permettant d’obtenir l’accord des autorités sur la division foncière. Il s’agit, selon les cas, d’une déclaration préalable ou d’un permis d’aménager. Ce dernier document n’est nécessaire qu’en cas de division lourde, impliquant d’importants travaux pour aménager des voies d’accès ou pour viabiliser les nouveaux terrains.

Consolider l’accord avec le promoteur et finaliser la vente

Lorsque la division est autorisée par la mairie, le reste du processus de vente ne diffère pas de celui d’une vente de terrain complet. A noter, cependant, que la division ne sera actée que lors de la signature définitive de l’acte de vente.

En attendant, le promoteur va continuer de réaliser des études de faisabilité sur le terrain. Il fera intervenir des architectes et divers experts, et calculera la rentabilité de son projet immobilier. Avant même cette étape, il est d’ailleurs très vivement recommandé de signer un compromis de vente ou une promesse unilatérale de vente.

Lorsque le projet immobilier est prêt à être lancé, la demande de permis de construire est envoyée à la mairie. Lorsque ce permis est validé et définitivement purgé, il est temps de signer l’acte de vente, et de céder par là même la propriété sur la parcelle séparée de sa résidence principale.

Un projet de vente partielle de votre propriété ? Contactez un promoteur de votre région !

La division foncière permet de réaliser de très bonnes affaires, tout en conservant sa maison, voire une partie non négligeable de son terrain, pour une revente future. Mais pour que la transaction autour de la parcelle nouvellement créée se déroule vite et bien, il est important de s’adresser au bon vendeur. Les constructeurs immobiliers sont généralement de bons payeurs. Mais la finalisation de la transaction dépend de leur capacité à monter rapidement un projet immobilier sérieux, soutenu par les politiques locaux. Il faut donc un professionnel sérieux, réputé pour son efficacité, et bien implanté au niveau local.

Et c’est justement avec de tels experts que l’agence jevendsmonterrain.com vous met en contact ! Pour tous vos projets de vente, totale ou partielle, n’hésitez pas à contacter leur équipe de professionnels. Ils sauront vous mettre en contact avec les meilleurs promoteurs pour votre projet.