En France, de nombreux propriétaires ont à leur disposition un ou plusieurs terrains inutilisés. Généralement, il s’agit de terrains en marge de résidences principales ou secondaires. Ces terrains non utilisés peuvent être de différentes natures. Il peut s’agir d’un morceau de terrain qui héberge une ancienne habitation abandonnée. Ou bien, encore, une parcelle nue qui n’abrite aucune habitation, ni activité agricole. Cela peut également faire référence à une terre agricole qui ne serait pas exploitée, par exemple. Bien souvent, il s’agit de terrains qui ont été négligés pendant des années, ou qui ont été reçus en héritage.

Les cas de figure sont très nombreux, aussi bien en ville qu’en zone rurale. Savoir que faire d’un terrain inutilisé est assez complexe. Plusieurs pistes existent pour les rentabiliser. Dans la majorité des cas, toutefois, le plus simple reste encore d’en déterminer le potentiel, avant de faire appel à des professionnels, experts ou promoteurs. Ces derniers seront capables d’exploiter au mieux les possibilités du terrain, pour le plus grand bénéfice du propriétaire.

Comment s’assurer de la constructibilité d’un terrain inutilisé ?

On a parfois tendance à penser qu’un terrain non utilisé est sans doute non constructible, tandis qu’un terrain hébergeant une habitation est nécessairement constructible. En réalité, ce n’est pas le cas. Un terrain avec maison peut très bien ne pas être constructible selon les critères actuels. Inversement, un terrain vide peut avoir été reclassé récemment en zone à urbaniser, par exemple

Terrain abandonné

Avant d’établir un projet de rentabilisation, il convient donc de déterminer si le terrain est constructible. Et, si c’est le cas, quel en est le potentiel réel. Cela aura un impact majeur sur la suite des opérations.

La constructibilité dépend à la fois de critères administratifs, politiques et techniques.

Consulter le PLU : la démarche indispensable

La première chose à faire pour s’assurer de la constructibilité de son terrain est de consulter le PLU (plan local d’urbanisme) dans la mairie de la commune sur laquelle se trouve le terrain. Ce document administratif très complet organise la commune en plusieurs zones. On y retrouve notamment les zones urbaines constructibles immédiatement, les zones à urbaniser, pour des constructions ultérieures, et les zones agricoles, qui réservent les constructions aux agriculteurs et à leur activité. En consultant le PLU, il est possible de savoir rapidement sur quelle zone, ou quelles zones, se situe la parcelle inutilisée.

S’assurer de la constructibilité au-delà du PLU

Le fait qu’une parcelle se trouve dans une zone constructible a priori ne garantit pas sa constructibilité réelle. Un certain nombre de critères techniques et géologiques peuvent entrer en jeu à l’échelle du terrain. Des risques d’inondation ou d’éboulis, ou encore un sol impropre à la réalisation de fondations peuvent limiter ou empêcher une construction. De même, le COS (coefficient d’occupation des sols) déterminé par le PLU peut fixer une limite basse à la superficie d’un terrain constructible. Une parcelle trop petite sera alors impropre à la construction.

Enfin, l’urbanisation reste un enjeu politique. Il arrive malheureusement que certaines municipalités refusent des permis de construire, quand bien même ils respecteraient le PLU pourtant validé sur le plan politique. Dans d’autres cas, c’est une alternance politique à la tête de la mairie qui viendra chambouler le zonage du PLU, par exemple.

Se faire accompagner pour rentabiliser un terrain inutilisé

Pour se retrouver au milieu de tous ces critères, il est souvent recommandé de faire appel à des professionnels, agences spécialisées ou promoteurs. Les promoteurs indépendants sont généralement bien implantés au niveau local. Ils en connaissent les risques géologiques, les arcanes politiques et les réglementations les plus pointues.

Faire appel à un promoteur permet d’obtenir des réponses fiables et rapides.

Pour un particulier qui souhaite rentabiliser un terrain inutilisé, faire appel à un promoteur permet d’obtenir des réponses fiables et rapides.

Que faire d’un terrain constructible non utilisé ?

Si le terrain inutilisé est constructible, c’est une excellente nouvelle ! Cela signifie qu’il sera possible de le rentabiliser à très court terme. Bien entendu, plusieurs cas de figure peuvent encore se rencontrent.

Construire ou faire construire en zone urbaine

Les terrains inutilisés en zone urbaine et constructible sont relativement rares, sans être exceptionnels. Il s’agit souvent de villas ou d’immeubles abandonnés, ou de zones reclassées en zones urbaines par une révision de PLU. Ces terrains sont les plus faciles à exploiter, en un temps court. Ils sont généralement bornés et bien délimités. L’accès aux différents réseaux d’eau, d’énergie et de communication est déjà établi, ou peut l’être facilement.

Construire en zone urbaine

Certains propriétaires peuvent décider d’y faire construire une résidence principale ou secondaire. Bien souvent, toutefois, ces terrains inutilisés sont destinés à être rentabilisés, par la location ou la revente. C’est là que les promoteurs entrent en jeu, avec tous les avantages qu’ils représentent. Vendre un terrain inutilisé à un promoteur peut être une belle opportunité. Ce dernier sera en effet intéressé par le potentiel constructible du terrain. Si bien que l’éventuel état d’insalubrité du terrain et des habitations potentielles n’aura aucun impact sur le prix de vente du terrain. Pour le propriétaire qui souhaite vendre, c’est l’occasion de récupérer un capital financier immédiat sans avoir à gérer d’importants travaux de construction ou de réhabilitation, et les coûts associés.

Enfin, grâce au paiement en dation, vendre un terrain inutilisé à un promoteur peut être un bon moyen d’obtenir un logement neuf, sans prise de risque.

A voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible ?

Comment exploiter un terrain situé dans une zone à urbaniser ?

Les zones à urbaniser représentent une sorte de frontière floue en matière de constructibilité. Techniquement, les zones à urbaniser sont destinées, à terme, à l’urbanisation, et donc constructibles en théorie. Dans la réalité, elles demandent le plus souvent des travaux de viabilisation, plus ou moins importants selon la catégorie de zones à urbaniser.

Avec un peu de chance, les travaux de viabilisation sont relativement minimes. Si les raccordements d’énergies, de communication et d’évacuations d’eau peuvent se faire facilement, une simple demande de modification du PLU peut permettre de déclencher une construction. Pour des travaux plus importants, il est alors nécessaire de se renseigner auprès de la mairie sur les travaux publics prévus à moyen terme dans le plan d’urbanisme.

 

Les travaux de viabilisation sont longs, complexes, et demandent de s’adresser à de multiples interlocuteurs. Lorsque l’on souhaite exploiter rapidement un terrain de ce type, il peut être intéressant de se renseigner auprès des promoteurs indépendants de sa région. Si l’emplacement du terrain les intéresse pour un projet immobilier en particulier, ils pourront se charger eux-mêmes des différentes démarches de viabilisation. Ce sont eux également qui auront la main sur les éventuelles demandes de modification ou de révision de PLU. Des démarches qui demandent souvent des connaissances sur la politique locale, ainsi qu’un certain talent pour la négociation.

Installée au cœur de Lyon, l’agence JeVendsMonTerrain opère dans l’ensemble de la région Auvergne-Rhône-Alpes. Elle ne travaille qu’avec des promoteurs indépendants, bien implantés dans leur département. Au cas par cas, ils sauront identifier le potentiel de chaque terrain, et se chargeront de toutes les démarches techniques et administratives les plus complexes.

A voir aussi : que faire d’un terrain abandonné ?

Peut-on rentabiliser un terrain non-constructible ?

Certains terrains ne se prêtent a priori à aucune construction. C’est notamment le cas des terres agricoles, ou des parcelles situées dans des zones naturelles règlementées ou protégées.

Louer une terre agricole : un risque pour le propriétaire

Même si le potentiel constructible semble nul, pour le moment, ces terres méritent sans doute d’être utilisées, et rentabilisées. Les terrains agricoles, notamment, présentent un potentiel certain. Il est bien évidemment possible de les louer à un fermier ou un métayer. Cela assurera leur occupation, leur entretien et leur utilité sur le très long terme. Il convient cependant d’en vérifier le rendement potentiel, et de ne pas se précipiter dans cette démarche. En effet, le droit français est très protecteur des terres agricoles, et il avantage quasiment systématiquement le locataire au détriment du propriétaire.

Ainsi, une terre agricole mise en location peut très bien changer de statut au gré d’une évolution du PLU. Mais si le fermier locataire ne souhaite pas déménager, il sera extrêmement difficile de récupérer le terrain pour y bâtir maison ou immeuble.

Des options en toutes circonstances

Si un terrain non-constructible, agricole ou non, présente un certain potentiel à plus ou moins long terme, d’autres options peuvent alors se présenter. En zone agricole, il est possible de faire appel au commodat, qui permet une exploitation et un entretien de la terre sans rendement, mais avec des baux bien plus avantageux pour le propriétaire. De quoi attendre plus sereinement un éventuellement changement du statut du terrain sur le PLU. En zone périurbaine, voire urbaine, un terrain inutilisé et non-constructible peut être converti en jardins locatifs, par exemple, ou encore en espace de stockage aménagé avec des conteneurs.

Même dans les cas de figure les plus exceptionnels, il n’est pas inutile de faire appel à un promoteur immobilier. Ainsi, un terrain jugé trop petit par le COS n’a aucun potentiel constructible propre. Par contre, si un promoteur a des vues sur un terrain attenant, il pourrait alors être très intéressé par cette petite parcelle supplémentaire. Elle retrouvera alors sa pleine valeur constructible, avec tous les avantages financiers d’une vente à un promoteur !