vendredi 17 août 2018

En France, comme partout ailleurs dans le monde, les taxes ne servent pas qu’à récolter de l’argent pour le fonctionnement des biens publics. Elles ont aussi pour vocation d’inciter certains comportements, et contribuent ainsi à guider les politiques publiques.

C’est particulièrement le cas dans le domaine de la construction, où les taxes et les exonérations servent à influencer le comportement des particuliers et des professionnels afin de les inciter à vendre, construire, ou au contraire préserver certains terrains en l’état.

Dans ce domaine, l’une des mesures les plus emblématiques est la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB), qui a pour but de limiter l’immobilisation de terrains qui pourraient, en temps normal, servir à l’élaboration de projets immobiliers ou à la construction de pavillons pour particuliers.

La taxe foncière des propriétés non bâties : pour quoi faire ?

En temps normal, une taxe foncière établit un impôt local sur une propriété. Le propriétaire du terrain ou du bâtiment participe ainsi aux investissements collectifs (entretien des voiries, servitudes des réseaux d’énergie, développement de l’activité économique locale, etc.) qui lui permettent, en retour, de dégager un bénéfice. Ce bénéfice peut être économique, via le développement d’une activité ou le dégagement de revenus locatifs, ou bien de confort, si le propriétaire a la jouissance, ou l’usufruit, de son propre bien.

La taxe foncière des propriétés non bâties découle d’une logique plus complexe. En effet, il ne s’agit pas seulement de récolter des fonds permettant de financer les infrastructures publiques, qui permettent elles-mêmes de valoriser le bien immobilier. Si cette dimension reste présente, notamment pour les terres agricoles, la TFPNB découle également d’une volonté de taxer les terrains potentiellement constructibles mais encore inexploités, ou laissés à l’abandon. Ces terrains inexploités représentent alors un coût sec pour leur propriétaire, et non plus un bénéfice.

Via cette taxation, les autorités publiques orientent alors le global des propriétaires, et cherchent à créer des tendances générales sur plusieurs points :

  • Inciter à la construction ou à la revente de terrains non exploités
  • Éviter de laisser des terrains ou des immeubles à l’abandon
  • Limiter les manœuvres de spéculation immobilière, en imposant un coût à un terrain non construit

Dans tous ces cas, il s’agit donc d’encourager la construction d’habitations ou de zones d’activité. De quoi favoriser le dynamisme économique, et éliminer les tendances inertielles à l’échelle locale.

Bien entendu, tous les terrains non bâtis ne sont pas forcément inexploités et dépourvus d’activité économique. La taxe foncière sur les propriétés non bâties remplit alors le même rôle que n’importe quelle taxe foncière.

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Sur quoi s’applique la taxe foncière sur les propriétés non bâties ?

Sur le principe, la TFPNB peut s’appliquer à n’importe quel terrain non bâti, quelle qu’en soit la nature. Pour être défini comme non bâti, le terrain ne doit pas accueillir de véritables bâtiments, fixés au sol par des maçonneries. La présence de certains équipements amovibles

Il peut s’agir notamment :

  • De terres agricoles, y compris équipées de serres, de vignes ou de vergers
  • De carrières, ardoisières, sablières, mines, et autres tourbières
  • Des étendues aquatiques, comme des étangs, des marais et marais salants, mais aussi les canaux de navigation
  • Des terrains occupés par des chemins de fer
  • Du sol des propriétés bâties, comme les bâtiments ruraux, les cours et dépendances, à condition que ces sols ne soient pas taxés en tant que propriétés bâties
  • Les rues privées
  • Les terrains d’agrément, pièces d’eau, jardins et parcs
  • Mais aussi, depuis 2015, les terrains de golf, du moment qu’ils ne sont pas équipés de constructions maçonnées
  • Etc.

Le champ d’application est donc très large. Il correspond donc, peu ou prou, aux terrains qui ne sont pas soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Dans bien des cas, la différence peut s’avérer subtile et ne tenir qu’à une construction ou à quelques fixations de maçonneries.

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En quoi consiste la TFPNB ?

Comme la quasi-totalité des taxes foncières, la taxe foncière sur les propriétés non bâties est une taxe locale, dont le montant est reversé aux collectivités, communes, groupements de communes, départements et régions. Cela s’explique par le fait que les taxes foncières permettent le financement des administrations locales chargées, entre autres, de la gestion du territoire, du développement économique local, de l’entretien des routes et des réseaux d’énergie, etc. Autant d’éléments qui permettent de donner de la valeur à un terrain, mais aussi qui facilitent l’élaboration des projets immobiliers en viabilisant le territoire.

Comment est calculée la taxe foncière sur le non bâti ?

La TFPNB est calculée à partir de deux éléments, la base d’imposition calculée sur la valeur locative cadastral, elle-même indexée par un taux annuel fixé par la collectivité locale.

Le revenu cadastral correspond au montant théorique des revenus locatifs du terrain ou des constructions, si jamais le propriétaire les louait effectivement. Cette valeur est ainsi fixée par l’administration fiscale, et réévaluée chaque année en fonction de l’évolution des loyers et de l’évolution du cadastre. Pour les terres agricoles, le revenu locatif théorique est également largement affiné en fonction du type de terrain, du type de cultures qui y sont possibles, etc.

A partir de ce revenu locatif cadastral, théorique, l’administration fiscale calcule la base d’imposition du terrain. Après un abattement de 20%, et éventuellement de 200m2 dans certaines communes, la base d’imposition est alors multipliée par un taux annuel fixé par la collectivité locale. Celle-ci dispose donc de son propre moyen pour contrôler à la hausse ou à la baisse la TFPNB, et donc de plus ou moins inciter au développement de nouvelles constructions, afin de rentabiliser les terrains inoccupés.

Un propriétaire peut contester le montant de sa TFPNB en demandant, au centre des impôts fonciers, une réévaluation de la valeur locative cadastrale de son bien immobilier. Le calcul est effectué en prenant en compte les propriétés en date du 1er janvier de l’année d’imposition.

La taxe additionnelle à la taxe foncière sur les propriétés non bâties, qu’est-ce que c’est ?

Sur son avis d’imposition, le propriétaire d’un terrain non bâti ne verra apparaître qu’une unique mention, celle de la TFPNB. En réalité, toutefois, cette taxe est plurielle, puisqu’elle permet de collecter des charges destinées à la fois aux communes, aux départements et aux régions. Depuis 2011, les régions et départements ne reçoivent plus une part fixe de toutes les taxes foncières, mais une taxe qui leur est propre et qui ne s’applique qu’à certains terrains. Celle-ci est appelée taxe additionnelle à la taxe foncière sur les propriétés non bâties.

  •      Cette taxe additionnelle s’applique, entre autres, sur :
  •      Les terrains à bâtir
  •      Les rues privées
  •      Les terrains d’agrément, notamment les parcs, jardins et bassins
  •      Les cours et dépendances
  •      Etc.

Pour ceux qui y sont soumis, toutefois, la distinction n’est pas visible, puisque TFPNB et taxe additionnelle sont confondues sur l’avis d’imposition.

Majoration de la taxe dans les zones tendues

En matière d’immobilier, le législateur défini en France des zones dites tendues, où l’offre immobilière est nettement inférieure à la demande. En région Auvergne-Rhône-Alpes, où opère JeVendsMonTerrain, les zones tendues concernent ainsi l’ensemble de l’agglomération d’Annecy, celle d’Annemasse, de Grenoble, de Lyon ou encore de Thonon-les-Bains. Dans ces communes, listées officiellement, de nombreuses dispositions nationales et locales sont prises afin d’encourager la construction de nouveaux logements, et ainsi réduire la tension existante entre l’offre et la demande.

Concernant la TFPNB, cet encouragement à l’élaboration de nouveaux projets immobiliers passe naturellement par une majoration de l’imposition. Cette majoration tend à renforcer le coût d’un terrain inoccupé et inutilisé, poussant alors les propriétaires en en faire une source de revenus plutôt qu’un poste de dépense, notamment en y faisant élaborer de nouveaux logements par des promoteurs immobiliers.

La majoration de la TFPNB s’applique dans les zones tendues par plusieurs voies. D’une part, la valeur locative cadastrale est augmentée d’une majoration forfaitaire de 3€/m2, depuis 2017. Par délibération de la collectivité locale, cette majoration peut être réduite à 1€/m2 ou, au contraire, étendue à 5€/m2. De plus, si la base d’imposition était calculée précédemment en prenant en compte un abattement de 200m2, ce dernier peut également être supprimé par décision locale.

Les exonérations de la taxe foncière sur les propriétés non bâties

Comme pour nombre de taxes, certaines exceptions existent concernant l’application de la TFPNB. Ces dernières peuvent être de plusieurs ordres, totales ou partielles, permanentes ou liées à des évènements particuliers.

Les exonérations permanentes

Certaines exonérations sont permanentes, et consistent dans les faits à une classification de certains types de terrains en dehors de la catégorie non bâtie. Il s’agit notamment des propriétés et voies publiques, des fleuves et rivières navigables, et bien entendu des terrains soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Dans tous ces cas, l’exonération est non seulement permanente mais également totale.

D’autres cas de figure permettent d’envisager une exonération de la TFPNB permanente, mais partielle. C’est notamment le cas de certaines terres agricoles qui sont exonérées de la part régionale et départementale, dite taxe additionnelle, ainsi que de 20% de la part communale, bien souvent. Cela concerne notamment les vignes, les vergers, les bois, les pâturages ou les lacs. Dans certaines communes, il arrive que des types bien particuliers de cultures soient totalement exonérés de TFPNB.

Les exonérations temporaires

Le Conseil municipal peut également accorder des exonérations temporaires pour certains cas de figure prévus par la loi, qui détermine également la part et la durée maximale d’exonération pouvant être accordé.

Entre autres cas de figure, citons par exemple les terres utilisées pour l’agriculture biologique, qui peuvent se voir accorder par la collectivité territoriale une exonération totale de TFPNB pour une durée de 5 ans. Certains vergers, vignes ou plantations forestières, notamment les nouveaux plants de noyers ou de truffiers, peuvent être exonérés sur des périodes allant de 10 à 50 ans, selon le cas de figure.

De plus, une réduction de la taxe peut être accordée sur les terres agricoles qui ont subies des dégâts sur les cultures ou le bétail, suite à une catastrophe naturelle, un phénomène météorologique ou une épidémie, par exemple. L’exonération est alors proportionnelle aux pertes subies.

Convertir un terrain coûteux en investissement rentable à travers un projet immobilier

La taxe foncière sur les propriétés non bâties vise explicitement à encourager le développement d’activités économiques sur des terrains non construits. Dans le cas des terrains agricoles, la TFPNB peut s’apparenter à une taxe foncière classique, et servir de rétributions pour les commodités qui permettent l’exploitation des terres. Mais dans la plupart des autres cas, la TFPNB représente une mesure incitative pour le développement de projets immobiliers.

Cependant, tout le monde ne peut pas investir dans la pierre et transformer un terrain vide ou une bâtisse abandonnée en zone pavillonnaire moderne. Cela demande un investissement qui n’est pas à la portée de tout le monde.

Pour rentabiliser rapidement un terrain qui, jusqu’à présent, coûte plus cher qu’il ne rapporte, la vente à un promoteur immobilier représente une superbe alternative. Les prix de vente sont particulièrement intéressants, les constructeurs intéressés par l’achat se chargent de la majorité des études préalables à la vente, et le propriétaire qui met en vente son terrain est assuré d’effectuer une bonne opération.

Pour trouver le bon promoteur en région Auvergne-Rhône-Alpes, et s’assurer de son sérieux et de sa fiabilité, l’agence jevendsmonterrain.com est là ! Leurs spécialistes, implantés au cœur de la région lyonnaise, connaissent bien la particularité de cette région, où les majorations de taxes foncières sur les propriétés non bâties sont très courantes, notamment autour d’Annecy et de Lyon. Pour tous vos projets de vente de terrain ou d’immeuble à un promoteur immobilier, quel que soit l’état ou la localisation de votre bien, n’hésitez pas à faire appel à leurs services.

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