Lors de la vente d’un terrain, d’une maison ou d’un immeuble à un promoteur immobilier, il n’est pas rare de se retrouver confronté à la notion de surface de plancher, ou bien à celle de surface habitable. Si ces notions sont proches, elles ne sont pas parfaitement équivalentes. Toutefois, elles auront une importance relativement similaire sur le processus de vente, et surtout l’estimation du prix.

La surface de plancher, qu’est-ce que c’est ?

Depuis la modification du droit de l’urbanisme en 2011, la surface de plancher est un concept pratique que l’on rencontre de plus en plus souvent dans l’élaboration de projets immobiliers. Mais en quoi consiste-t-elle exactement ? Et pourquoi créer une nouvelle méthode de calcul ?

La surface de plancher, une notion récente

Depuis le 1er mars 2012, la surface de plancher est intégrée dans le calcul des surfaces mentionnées dans les permis de construire. Cette notion remplace ainsi la surface hors œuvre brute (SHOB) et la surface hors œuvre nette (SHON), deux notions qui servaient jusqu’ici dans les autorisations d’urbanisme. La SHOB et la SHON avaient l’avantage de distinguer précisément les surfaces intérieures et extérieures d’un bâtiment, qu’il s’agisse de pièces habitables, de sous-sols, de balcons ou encore de loggias.

Néanmoins, cette grande précision présentait un inconvénient majeur : la surface occupée par les murs étant intégrée au calcul de la SHON, cela incitait les constructeurs à préférer des murs fins pour limiter la surface prise en compte dans les calculs fiscaux. Par conséquent, les immeubles et logements se trouvaient bien souvent mal isolés, tant sur le plan thermique qu’acoustique. La surface de plancher étant déterminée à partir du nu intérieur des façades, elle encourage au contraire l’installation de murs épais dotés d’isolants adéquats.

Comment calculer la surface de plancher ?

La surface de plancher d’un logement, d’un étage ou d’un immeuble correspond à la somme des surfaces de planchers de chaque étage clos et couvert. Cela exclut donc les vérandas et solariums ouverts, les terrasses et autres porches. Cette surface est calculée à partir des dimensions intérieures des façades.

Néanmoins, pour des maisons individuelles comme pour des immeubles de logement ou de bureau, il convient d’en déduire plusieurs éléments :

  • Toutes les surfaces de plancher dont la hauteur sous plafond est inférieure ou égale à 1m80.
  • La surface qui correspond à l’épaisseur des murs qui entourent les embrasures des portes et fenêtres extérieures. La délimitation se fait ainsi dans la continuité de la façade intérieure, simplifiant grandement les calculs.
  • Les espaces vides créés par des escaliers et des ascenseurs. On notera que la surface occupée par l’escalier à son niveau le plus bas peut-être comptabilisée dans la surface de plancher, en tout cas pour les parties qui offrent plus d’1m80 de hauteur.
  • Les emplacements dédiés au stationnement de véhicules, qu’il s’agisse de garages, de places de parking ou de hangars à vélos.
  • Les combles non-aménageables pour des raisons techniques. Des combles non-aménagés mais qui peuvent potentiellement l’être doivent par contre être pris en compte dans le calcul.
  • Les piscines extérieures ou intérieures. Dans le cas d’une piscine couverte, si le bassin lui-même n’est pas comptabilisé, les abords dallés peuvent l’être.

Pour les bâtiments collectifs, il convient également de soustraire aux dimensions intérieures :

  • Les locaux techniques nécessaires au fonctionnement de l’immeuble.
  • Les caves et autres annexes aux logements qui sont desservies uniquement par les parties communes.
  • Lorsque les logements sont desservis par des parties communes intérieures, 10% de la surface restante peut encore être déduite afin d’obtenir la surface de plancher.

On note ainsi que lorsque tous ces paramètres ont été pris en compte, la mesure de la surface de plancher elle-même reste assez simple. Les dimensions doivent être prises au-dessus des plinthes éventuelles, au nu intérieur des murs de façades. Même si la notion intègre le terme de « plancher », il va de soi que les mesures concernent toutes les pièces couvertes et fermées, peu importe la nature exacte du revêtement au sol.

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Quelle utilité dans le cadre d’une vente à un promoteur

Connaître, même approximativement, la surface de plancher d’un bâtiment actuel ou d’un projet immobilier, peut avoir plusieurs avantages. Dans le cadre d’une vente de terrain d’un particulier à un promoteur, le calcul de la surface de plancher peut se produire lors de deux étapes distinctes de la transaction.

Pour le vendeur, connaître la surface de plancher des bâtiments existants peut permettre d’en évaluer la valeur vénale. Établie en fonction du cours du marché local de l’immobilier, cette estimation de la valeur des bâtiments existants permet de réaliser l’intérêt de vendre le terrain à un promoteur au prix du potentiel constructible. Il s’agit donc d’un outil utile pour mesurer la plus-value réalisée lors d’une vente à un constructeur immobilier, comparativement à une vente de particulier à particulier.

Connaître la surface de plancher théoriquement applicable sur un terrain profite également au vendeur, mais surtout à l’acheteur professionnel. En fonction de l’emplacement, de la forme et de la nature du terrain à bâtir, il est possible d’établir le potentiel maximum constructible de la parcelle. De là, on peut déduire avec une bonne approximation la surface de plancher qui pourra être commercialisée, et donc de connaître le potentiel économique du terrain. Pour le constructeur immobilier, c’est une étape indispensable pour valider le bien-fondé de l’opération, mais aussi pour déterminer le prix d’achat qui sera proposé au propriétaire du terrain. Le vendeur, quant à lui, pourra utiliser cette surface de plancher théoriquement constructible comme d’un argument lors d’une éventuelle négociation sur le prix de vente de son terrain.

Il convient toutefois de considérer la surface de plancher constructible avec précaution. Il n’est en effet pas toujours possible de la calculer avec précision dans les phases amont d’un projet. Cela peut toutefois arriver, notamment si le constructeur immobilier souhaite construire un lotissement de pavillons assez standardisés, dont il connaît déjà les paramètres techniques. De plus, même si le maximum constructible théorique pouvait être estimé avec précision, rien ne dit que le futur projet immobilier exploitera pleinement une telle capacité maximale. La création d’un parc pour enfant ou d’une piscine peut ainsi réduire la surface de plancher, mais apporter une plus-value au projet qui pourra être rentabilisée sur la durée.

Dans tous les cas, lorsque le projet arrive à la phase de la demande de permis de construire, les plans effectués par l’architecte doivent permettre d’évaluer avec précision cette surface de plancher. Cette dernière sera ainsi spécifiquement inscrite dans le dossier de demande de permis, déposé auprès des autorités locales compétentes.

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La surface habitable : quelle différence avec la surface de plancher ?

Si la surface de plancher est une notion indispensable pour l’administration fiscale et les manœuvres financières, on lui préfère souvent la notion de surface habitable. Cette dernière, bien plus ancrée dans les préoccupations et les réalités quotidiennes, ne recoupe pas les mêmes critères et ne répond pas aux mêmes besoins que la surface de plancher.

Une notion pratique et usuelle

Contrairement à la surface de plancher, la notion de surface habitable est résolument inscrite dans le concret. Si elle se base sur la surface de plancher pour son calcul, elle prend en compte bien d’autres paramètres qui doivent permettre de définir l’habitabilité des surfaces concernées. La notion d’aménagement des surfaces est ici essentielle. A la construction, la surface de plancher d’un bâtiment détermine en partie son potentiel d’aménagement, sans le garantir. Ainsi, des espaces qui pourraient être aménagés à l’avenir peuvent entrer dans le calcul de la surface de plancher, mais seront exclus de la surface habitable, pour peu qu’ils ne permettent pas d’y vivre concrètement à l’instant de la mesure.

Méthode de calcul à partir de la surface de plancher

Le plus simple pour obtenir la surface habitable est de partir de la surface de plancher. La mesure de la surface habitable se base en effet sur les mêmes grands principes, comme l’exclusion des surfaces sous la hauteur de 1m80, ou la mesure à partir du nu intérieur. Toutefois, il conviendra de soustraire à la surface de plancher un certain nombre d’éléments qui ne sont pas effectivement habitables pour des raisons à la fois pratiques et techniques :

  • La surface de l’ensemble des murs et cloisons intérieurs,
  • Les combles aménageables mais non aménagés,
  • L’ensemble des sous-sols, qu’il s’agisse de sous-sols aménagés, de sous-sols aménageables ou de caves, même avec une hauteur sous plafond dépassant 1m80,
  • Les vérandas couvertes et fermées, qu’elles soient chauffées ou non,
  • Et enfin les pourtours de piscines couvertes.

On le voit, c’est bien le principe d’habitabilité qui détermine les éléments à retirer de la surface de plancher pour obtenir la surface habitable. Ainsi, les sous-sols dépourvus de fenêtres, les combles non aménagés et les abords de bassins, même s’ils sont chauffés, ne sont pas considérés comme de véritables pièces à vivre.

Quel est le rôle de cette notion lors d’une vente immobilière ?

La surface habitable est une notion très terre-à-terre pour les futurs locataires et propriétaires. Si la surface de plancher concerne principalement l’étape de la construction, la surface habitable va entrer en ligne de compte dès lors qu’il faut commercialiser un logement ou un immeuble. Ici encore, cette notion peut servir aussi bien le vendeur d’un immeuble qu’un constructeur qui souhaite monter un projet immobilier.

Pour le particulier qui souhaite vendre une maison ou un immeuble, la surface habitable existante permet ici aussi d’établir la valeur vénale de son bien immobilier. Dans ce cas de figure, il est d’autant plus important d’établir à la fois la surface de plancher actuelle et la surface habitable. Le ratio entre ces deux éléments sert à estimer l’optimisation de l’utilisation des bâtiments qui seront vendus. S’ils doivent être abattus pour laisser place au nouveau projet, il peut s’agir d’un argument pour justifier un bon prix de vente du terrain. Mais cela permet également d’affiner à la hausse le prix de vente de la propriété si jamais le promoteur souhaite en transformer ou en rénover une partie.

Pour l’acheteur, évidemment, l’intérêt du calcul de la surface habitable est essentiel. Comparée à la surface de plancher, la mesure de la surface habitable permet d’affiner l’optimisation de l’occupation des sols. Il s’agit pour le constructeur de déterminer le nombre, la nature et la taille des logements qu’il va créer, en utilisant des termes et des notions qui parlent directement à ses futurs clients. Que les logements et bureaux nouvellement construits soient destinés à la vente ou à la location, les futurs acquéreurs ou locataires s’attacheront bel et bien à la surface habitable et directement exploitable, et pas à une surface de plancher très technique qui ne correspond pas à leurs préoccupations.