Introduite en 2014, la loi ALUR a profondément modernisé les règles d’urbanisme en France. Pour cela, elle propose un ensemble de dispositions qui visent à faciliter la construction dans les espaces urbains. De quoi limiter ou inverser la hausse des prix locatifs, tout en permettant de répondre à la pénurie chronique de logements en France. Entre autres mesures, la loi ALUR a entrepris de restaurer une pratique ancienne, pourtant tombée en désuétude : la surélévation des immeubles.

En quoi consiste exactement cette pratique ? Qui concerne-t-elle ? Et en quoi peut-elle constituer une bonne affaire pour les propriétaires ?

La surélévation d’immeubles, pourquoi faire ?

En France, la pénurie de logements est une réalité qui impacte l’ensemble du secteur immobilier. D’après le ministère du logement, il manquerait entre 800 000 et un million de logements sur le marché locatif. La situation est particulièrement critique dans les zones dites tendues. La région Auvergne-Rhône-Alpes est particulièrement concernée, avec une grande partie des communes du Rhône et de la Haute-Savoie listées. Il s’agit notamment de l’agglomération lyonnaise, d’Annecy et ses alentours, ainsi que de la partie française de la métropole de Genève. L’Ain et l’Isère figurent également en bonne place dans la liste des communes tendues, que ce soit au Nord de Lyon ou dans la métropole Grenoble-Alpes.

Dans ces communes, tout particulièrement, les terrains disponibles pour l’édification de nouveaux projets immobiliers manquent cruellement. En rouvrant la possibilité d’effectuer des surélévations d’immeubles, la nouvelle législation permet la création de nouveaux logements facilement. Il s’agit également d’une approche plus complète des problématiques de construction. En effet, la surélévation évite la destruction d’anciens immeubles. Dans tous les cas, cela permet une création de logements plus rapide, mais la surélévation permet aussi d’éviter la destruction d’immeubles anciens qui contribuent au paysage urbain et à la valorisation du patrimoine municipal.

Concrètement, la surélévation d’immeuble permet de créer de nouveaux appartements dans les combles, ou en modifiant la toiture. Généralement, cela s’effectue dans le prolongement de la façade de l’immeuble. Il s’agit donc de rajouter de nouveaux lots dans des copropriétés anciennes, ce qui permet généralement de les revaloriser dans leur ensemble.

A voir aussi : les avantages et inconvénient de passer par un promoteur immobilier.

Les nombreux avantages de la surélévation

Une pratique historique

La surélévation d’immeubles est une pratique ancienne, qui était déjà pratiquée sous l’Ancien Régime, et qui a connu son heure de gloire à Paris, mais aussi à Lyon, Marseille et Saint-Étienne, lors de la Révolution Industrielle. A partir des années 1960, cependant, la législation encourage la démolition des anciens immeubles, souvent insalubres, et encourage la construction de bâtiments modernes. Ce qui sonne l’arrêt quasi complet de la surélévation d’immeuble.

Depuis 2014, toutefois, la pratique est à nouveau encouragée, notamment dans les zones tendues, et elle gagne d’année en année en popularité. Il faut dire que la surélévation offre de nombreux avantages, et s’inscrit particulièrement bien dans un ensemble de mesures économiques, sociales et environnementales mises en avant au niveau national.

Baisser les coûts d’une copropriété grâce à la surélévation

Le premier avantage de la surélévation est d’ordre financier. En créant de nouveaux lots au sein d’une copropriété, elle permet sur le long terme de faire baisser les charges pour l’ensemble des copropriétaires et des locataires.

L’intérêt économique est également plus immédiat. La vente de nouveaux appartements, ou plus simplement des droits à surélever, permet de dégager une plus-value immédiate que les copropriétaires peuvent se partager.

Dégager des fonds pour procéder à une rénovation de l’immeuble

Bien souvent, la plus-value créée par la surélévation de l’immeuble est utilisée, tout ou partie, pour réaliser de coûteux travaux de rénovation ou de mise aux normes de l’immeuble. Il est même possible, dans certains cas, de réaliser ces chantiers de rénovation simultanément, ou dans la foulée des travaux de surélévation.

Il peut s’agir d’une remise à neuf des parties communes, ou encore d’un ravalement de façade, ou bien de l’installation ou du remplacement d’un ascenseur vieillissant. Cette petite manne financière est également de plus en plus souvent utilisée pour effectuer des travaux de rénovation énergétique.

Améliorer l’efficacité thermique de l’immeuble pour lui permettre d’être concurrentiel dans les décennies à venir

La création de nouveaux logements sous les toits permet, en soi, d’améliorer le diagnostic énergétique de l’ensemble de l’immeuble. En respectant les dernières Réglementations Thermiques (RT 2012 et, bientôt, RT 2020), ces logements neufs contribuent à améliorer l’isolation du toit, et donc de l’ensemble de l’immeuble.

Pour optimiser cet avantage énergétique dans une démarche rationnelle, une partie de la plus-value des ventes peut être investie par les copropriétaires dans une amélioration générale des performances thermiques de l’immeuble. Cela peut passer par le remplacement des fenêtres et menuiseries, par un changement des revêtements isolants, ou par le remplacement du chauffage centralisé par des dispositifs individuels, par exemple.

Enfin, la RT 2020 s’inscrit dans une démarche gouvernementale plus large qui vise à développer la production d’énergies renouvelables par les particuliers. Dans certaines régions, les nouvelles toitures peuvent ainsi se voir équipées de panneaux photovoltaïques. Couplés à une refonte de l’isolation d’un immeuble, ces panneaux contribuent à réduire la consommation énergétique de l’ensemble du bâtiment.

Quel est le rôle d’un promoteur dans une surélévation d’immeuble ?

Qui prend la décision de surélever ?

La décision de surélever un immeuble ne peut se faire que par les copropriétaires, ou par le propriétaire unique, le cas échéant. Avant 2014, la décision devait être prise à l’unanimité, ce qui réduisait considérablement les opportunités de surélévation dans les copropriétés. Désormais, la majorité des deux tiers est suffisante.

Il est à noter que les propriétaires de logements situés au dernier étage n’ont aucun droit de veto sur une telle opération. Néanmoins, ils sont prioritaires pour l’acquisition des nouveaux logements construits par la surélévation. Ce peut être l’occasion pour eux de revendre leur ancien appartement, qui aura pris de la valeur, et de profiter de la plus-value de la surélévation pour récupérer un appartement entièrement neuf.

Inversement, le copropriétaire du dernier étage peut décider seul d’une surélévation à des fins privées, pour son seul logement. Mais il en assume alors seul les coûts et les risques, et devra obtenir l’accord des autres propriétaires, comme précédemment.

Un promoteur pour assurer la maîtrise d’ouvrage

En théorie, le syndicat des copropriétaires peut assurer seul la maîtrise d’ouvrage, via la création d’une société civile de construction-vente, et l’assistance d’architectes et d’autres professionnels.

Dans la pratique, le plus simple et le plus courant consiste pour les copropriétaires à revendre leurs droits de surélévation à un promoteur immobilier. Celui-ci prendra alors la maîtrise d’ouvrage à sa charge. Il réalisera toutes les études de faisabilité, se chargera du permis de construire, et gérera l’ensemble des travaux. Le plus souvent, il peut également prendre en charge directement la commercialisation des logements ainsi créés.

En traitant directement avec un promoteur, les propriétaires se simplifient considérablement la tâche. Ils récupèrent une plus-value bien plus rapidement, et bénéficient de tous les avantages de la surélévation sans avoir à se soucier de ses aspects les plus techniques et rébarbatifs.

Concrètement, cela se rapproche énormément de la vente d’une partie d’un terrain particulier à un promoteur. A la différence que les propriétaires sont souvent multiples, dans le cas d’un immeuble. Et que la construction des logements se fait dans l’axe vertical, bien évidemment.

A voir aussi : pourquoi construire un immeuble via un promoteur sur mon terrain ?

Comment se faire aider dans une démarche de surélévation d’immeuble ?

Pour se renseigner sur l’intérêt financier et social d’une surélévation, ainsi que sur sa faisabilité technique, le meilleur interlocuteur reste le promoteur immobilier. En tant que professionnel de la construction, c’est à lui que l’on fait appel pour gérer les dossiers de surélévation.

L’idéal est donc de se rapprocher d’un promoteur de sa région, qui connaisse les réglementations locales, ainsi que les particularités architecturales de chaque commune. Selon que l’immeuble soit situé à Villeurbanne, à Grenoble, à Evian ou à Clermont-Ferrand, les règles d’urbanisme différent et peuvent encourager ou au contraire restreindre les possibilités de surélévation. Installée au cœur de Lyon, l’agence jevendsmonterrain.com est spécialisée dans la mise en contact entre des promoteurs réputés pour leur sérieux et des particuliers désireux de vendre tout ou partie de leur terrain, ou de leur immeuble.

Après un premier contact avec le propriétaire ou le syndic concerné, le constructeur effectue une première étude de faisabilité technique et administrative du projet. En cas d’hésitation du syndicat de copropriété, il peut bien évidemment exposer tous les avantages d’une telle initiative, et aider le projet à obtenir l’adhésion du plus grand nombre possible de propriétaires.

Si vous êtes propriétaire, ou membre d’un syndic, et que vous souhaitez vous renseigner sur la possibilité de surélever votre immeuble, n’hésitez pas à contacter JeVendsMonTerrain