Il n’existe pas de taille idéale universelle pour faire construire un terrain, et donc le vendre à un promoteur. Chaque cas de figure est unique. Certains grands terrains n’offrent pas de bon potentiel, tandis que certaines petites parcelles se vendent à un excellent prix.

Quelques connaissances de base permettent de prendre conscience du véritable potentiel de son terrain, quel que soit sa taille. Faire une bonne affaire lors de la vente d’un terrain est alors une question d’optimisation. De nombreux détails peuvent être anticipés afin de maximiser le prix de vente : attendre le bon moment, sélectionner un bon promoteur, mettre en avant les atouts de son bien, etc. Autant d’éléments indispensables pour négocier un prix de vente dans de bonnes conditions.

La réglementation sur la superficie d’un terrain constructible

Lorsqu’un particulier ou un promoteur désire faire construire sur un terrain, il élabore un projet immobilier qui tient compte de plusieurs limitations. En premier lieu, la superficie et la morphologie d’un terrain posent des limites physiques à ce qu’il est possible de bâtir. Dans la pratique, cependant, c’est la réglementation qui vient délimiter concrètement les possibilités de construction, pour chaque parcelle.

La documentation en mairie sur la superficie minimale d’un terrain pour construire

Pictos expliquant qu'il existe une taille minimale de terrain pouvant accueillir une maison, mais aussi un immeuble, ou des commerces notammentIl existe ainsi une taille minimale de terrain pouvant accueillir une maison, mais aussi un immeuble, ou des commerces notamment. En-deçà de cette taille minimale, il ne sera pas possible de bâtir sur une parcelle, même si elle est considérée comme constructible. Un maximum constructible est également déterminé par le bien du COS (Coefficient d’Occupation des Sols), qui détermine quelle proportion d’une parcelle peut accueillir de nouveaux bâtis. Un COS de 0,4 appliqué à un terrain de 1000m2 implique ainsi que seul un bâtiment de 400m2 au sol pourra être construit. Ces limitations sont imposées commune par commune, et ne dépendent donc pas d’une réglementation nationale. Il est donc fortement recommandé de consulter les documentations disponibles en mairie.

Le plus souvent, il s’agit du PLU (Plan Local d’Urbanisme) établit par la municipalité, ou du PLUi intercommunal, instauré à l’échelon des groupements de communes. Certaines villes sont également dotées d’une carte communale, un document simplifié exposant les règles élémentaires de construction. Ces différents documents doivent avoir remplacé les anciens POS (Plan d’Occupation des Sols) depuis la fin 2017. Le cas échéant, il est toujours possible de se reporter au RNU, le Règlement National d’Urbanisme.

L’impact du PLU sur la quantité et la nature des constructions possibles

Les réglementations locales peuvent contraindre un projet immobilier dans deux autres domaines.

D’une part, elles statuent sur la hauteur maximale des constructions pour chaque zone du PLU ou de la carte communale. Cela limitera naturellement le nombre d’étages des bâtiments. Combiné aux contraintes d’occupation du sol, cela va déterminer le volume maximal de logements ou de bureaux pouvant être construits. De plus, le PLU peut imposer des distances minimales vis-à-vis du voisinage, à ne jamais négliger.

Schéma expliquant les deux critères qui peuvent contraindre un projet immobilierD’autre part, les PLU auront un impact très fort sur la nature des équipements qui seront construits. Instauré en 2000, le PLU ne traite pas que de la surface et des volumes constructibles. Il s’intéresse de près aux questions d’environnement et à l’aménagement urbain solidaire. Concrètement, il peut imposer la présence d’espaces verts, la préservation de zones sauvage ou la sauvegarde d’arbres anciens. Au sein de chaque zone urbanisée, il aura un impact sur l’implantation de commerces, la répartition des logements sociaux, etc.

Projet immobilier selon la superficie du terrain

La superficie d’un terrain en fonction du projet immobilier

Chaque projet immobilier a besoin d’une superficie qui lui est propre. Un petit immeuble d’habitation au centre de Lyon n’a pas les mêmes besoins en matière d’espace verts ou de parking qu’un lotissement pavillonnaire à l’extérieur de Roanne, par exemple. En fonction de la taille et de l’emplacement de son terrain, il convient donc d’être réaliste sur la nature et l’ampleur du projet de construction qu’il pourra accueillir. Il s’agit d’une donnée essentielle pour pouvoir approcher et convaincre un promoteur immobilier d’investir dans son terrain.

Tous les terrains ne conviennent donc pas à tous les projets immobiliers, évidemment. Heureusement, les promoteurs immobiliers disposent de plusieurs codes à leur arc. Contrairement aux acheteurs particuliers, ils recherchent tout au long de l’année des terrains capables de répondre à des projets très variés : petits immeubles d’habitation, gros lotissements individuels, complexes industriels ou commerciaux, etc.

Il convient donc, pour chaque parcelle, de voir quel type de projet immobilier peut être concerné. Cela dépendra de la superficie et de l’emplacement du terrain, mais aussi de sa viabilité (raccordements à l’énergie, à Internet, aux routes, etc.) et de sa constructibilité, en accord avec le PLU.

Vendre en ville à un promoteur : l’attrait des petits terrains

Pictos expliquant que les petits terrains se vendent moins cher que leurs équivalents de plus grande superficieFort naturellement, les petits terrains se vendent moins cher que leurs équivalents de plus grande superficie. Mais si leur valeur absolue reste globalement plus faible, il n’est pas rare que leur prix au mètre carré soit plus élevé que la moyenne. C’est notamment le cas en ville, où les petites parcelles restent facilement constructibles, avec un COS favorable. Un petit terrain qui accueillait une villa pourra ainsi donner naissance à un petit immeuble de plusieurs étages. L’occasion alors, de faire de bonnes affaires. Ainsi, un terrain accueillant une maison de 80m2 à Villeurbanne possède une valeur vénale, actuelle, d’environ 500000€. Le même terrain pourrait héberger un immeuble avec une surface plancher de 2000m2. La valeur des droits à construire s’élèverait alors à environ deux millions d’euros, au bénéfice du vendeur !

Dans certains cas, un promoteur pourra s’intéresser à une petite parcelle pour sa localisation bien plus que pour sa superficie. C’est notamment le cas si le promoteur a déjà réussi à acquérir les terrains attenants. L’achat d’une petite maison ou d’un simple garage peut ainsi s’avérer indispensable pour l’édification d’un projet immobilier très ambitieux. Cela donne alors une très grande valeur au bien immobilier en question.

Inversement, il est également possible pour plusieurs particuliers du même voisinage de se regrouper pour proposer la vente de l’ensemble de leurs terrains à un promoteur. Cela peut être particulièrement intéressant si les parcelles individuelles sont trop restreintes pour accueillir un projet.

Comment envisager la vente d’un très grand terrain ?

Lorsque l’on souhaite vendre une grosse parcelle, plusieurs options se présentent, en fonction du contexte et de l’emplacement. De manière générale, les grandes parcelles n’ont pas de mal à trouver un acheteur. Mais les délais avant la signature de l’acte de vente peuvent encore varier grandement. Si bien que des alternatives peuvent se présenter :

  • En ville, les grands terrains sont rares et très recherchés par les promoteurs. Ils permettent l’élaboration de projets très ambitieux. Ils s’achètent à un bon prix. Ils présentent relativement peu d’échecs dans les processus de vente, puisqu’ils peuvent convenir à tout un ensemble de projets immobiliers divers. Mieux encore, les grands projets urbains sont souvent soutenus par les instances locales, permettant des transactions rapides. Certaines municipalités, au contraire, vont être assez frileuses pour délivrer des permis de construire. Il est donc d’autant plus important de se faire accompagner par des professionnels pour tout projet de vente à un promoteur.
  • En zones périurbaines, les grandes parcelles sont aussi très appréciées. Elles sont idéales pour la construction de lotissements pavillonnaires, mais aussi de zones d’activités professionnelles. Moins rares qu’en zones urbaines, ces parcelles s’échangent à un prix moins élevé, mais toujours très intéressant. De plus, pour les projets de lotissements, la vente peut prendre un peu de temps. Les ventes ne sont souvent actées que lors du lancement définitif du projet immobilier. Or, ce lancement doit parfois attendre que la moitié des logements soient vendus, sur plan.
  • En milieu rural, les situations peuvent varier en fonction du dynamisme économique et démographique. De nombreuses zones à urbaniser se prêtent très bien à des grands projets immobiliers résidentiels. Dans d’autres cas, les propriétaires d’une grande parcelle peuvent n’en céder qu’une partie.

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Scinder un terrain en plusieurs parcelles pour mieux le vendre

Dans toutes les zones, il est ainsi possible de scinder des terrains en plusieurs parcelles. Cela peut permettre par exemple de multiplier les projets immobiliers. Chaque projet pourrait être parfaitement optimisé à sa parcelle, ce qui permet de garantir le meilleur prix de vente. Dans ces cas-là, c’est généralement le promoteur qui se charge de la division des parcelles. Il achète le terrain dans sa globalité, permettant ainsi au propriétaire d’être payé rapidement. Les différents projets immobiliers, établis sur les différentes parcelles, pourront alors s’étaler dans le temps, sur plusieurs mois ou plusieurs années.

Bannière expliquant que dans toutes les zones, il est ainsi possible de scinder des terrains en plusieurs parcelles. Cela peut permettre par exemple de multiplier les projets immobiliersScinder un terrain peut également se faire à l’initiative du propriétaire vendeur. Cela lui permet alors de conserver une partie de son bien immobilier, et de vendre le reste. Généralement, cette pratique a pour but de conserver l’ancienne maison tout en rentabilisant la vente du reste du terrain. Les bénéfices de cette vente peuvent, par ailleurs, financer des travaux de rénovation, d’agrandissement ou de reconstruction de la maison familiale.

Se faire accompagner par des professionnels pour optimiser la vente de sa maison

La vente d’une maison, ou d’un terrain, est toujours une expérience unique. Même à l’échelle locale, il est impossible d’établir des règles absolues pour déterminer la taille idéale d’un terrain, ou la plus-value exacte de la vente.

Pour obtenir le meilleur prix lors de la vente de sa maison, il est nécessaire d’optimiser une multitude de facteurs, d’affronter des administrations parfois obscures, et de faire des choix souvent difficile. JeVendsMonTerrain propose d’accompagner les particuliers qui souhaitent vendre leur maison ou leur terrain. Cette agence lyonnaise opère dans toute la région Auvergne-Rhône-Alpes. Pour chacun de ses clients, elle recherche le promoteur immobilier idéal, sérieux, et impliqué dans le tissu local. De quoi permettre des ventes rapides, à un excellent prix.

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