La vente d’un terrain, d’une maison ou d’un immeuble à un promoteur constructeur présente de nombreux avantages : une vente à un meilleur prix, un accompagnement professionnel, la certitude de participer à un projet sociétalement utile, mais également la possibilité d’être relogé dans une habitation neuve, grâce à la dation par exemple. Bien évidemment, la transaction avec un promoteur présente aussi son lot d’inconvénients et d’incertitudes.

Dans cet article, il sera question des différents risques que peut représenter la vente d’un terrain à un promoteur. Dans bien des cas, une bonne connaissance du processus de vente et un accompagnement personnalisé permettent de déjouer la plupart des pièges et de minimiser la prise de risque pour le particulier.

Vendre à un promoteur : un risque d’arnaque est-il possible ?

Comme dans toute transaction impliquant une forte valeur, le risque d’arnaque ou d’escroquerie n’est jamais nul. Il existe parfois des professionnels peu scrupuleux qui misent sur la crédulité de leurs clients pour réaliser une transaction malhonnête, à défaut d’être illégale. Heureusement, ces dérives sont très rares, le marché de l’immobilier étant assez concurrentiel pour que les bonnes offres d’achat sortent du lot. Un minimum de vigilance reste tout de même requis. Pour s’assurer de la bonne conduite de la future transaction, il convient de prendre deux précautions.

En premier lieu, le particulier qui souhaite vendre son terrain doit en estimer le prix avec le plus de précision possible, sans se fier à son seul jugement. Les professionnels du secteur peuvent en effet être au courant des futurs projets d’urbanisme qui pourront rapidement donner de la valeur à un bien immobilier, selon son emplacement ou sa superficie. Les expertises immobilières capables de donner une juste appréciation de la valeur du terrain sont relativement peu coûteuses, et représentent donc un investissement très rentable. C’est ce qui permet de savoir si la proposition du promoteur est intéressante sur le plan économique.

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En second lieu, il convient de bien choisir le promoteur avec lequel traiter, et de ne pas se limiter à celui ou à ceux qui auraient pu démarcher le propriétaire, en porte-à-porte ou par courrier. Un constructeur fiable doit être capable de monter des projets immobiliers à la fois ambitieux et réalistes, afin d’obtenir les autorisations et les financements facilement, sans trop prolonger les phases d’étude. Avant de s’engager avec un promoteur immobilier, il convient donc de se renseigner sur le projet qu’il envisage pour le terrain. Pour choisir un promoteur fiable, il est donc recommandé de faire appel à des agences spécialisées, à l’instar de JeVendsMonTerrain. En tant qu’interlocuteur principal entre particuliers vendeurs et professionnels de l’immobilier, ces agences ont tout intérêt à ce que les transactions s’effectuent rapidement, sans difficultés, et à un bon prix, ce qui implique de sélectionner en amont des promoteurs sérieux.

Bien choisir son promoteur immobilier et se faire accompagner par un professionnel : la clé pour éviter les arnaques

Évaluer les risques administratifs d’une vente à un promoteur et s’en protéger

Lorsque l’on est en contact avec un promoteur-constructeur réputé et intéressé par son terrain, il est possible de commencer les différentes démarches administratives qui mèneront à la vente effective du terrain, au meilleur prix. Mais, ici encore, plusieurs cas de figure se présentent, comportant chacun leurs avantages mais aussi leurs inconvénients et leur part d’incertitude.

Des risques proportionnels aux gains potentiels

Selon chaque cas de figure, un professionnel de la construction immobilière peut être amené à présenter différentes offres d’achat pour le particulier qui souhaite vendre son terrain ou sa maison. De manière générale, les meilleures transactions financières s’effectuent en troquant du temps contre de la valeur marchande. Concrètement, plus on est payé vite, moins le paiement sera élevé. Mais il ne s’agit que d’une généralité, puisque le marché immobilier peut évoluer très vite.

Principaux risques d'une vente à un promoteur

Les principaux risques d’une vente d’un terrain à un promoteur immobilier.

Dans certains cas, le promoteur et le particulier peuvent consentir à une vente sèche à prix fixe. Le promoteur achète alors le terrain comme n’importe quel particulier pourrait le faire, mais à un meilleur prix. La vente n’est alors pas conditionnée à la réalisation d’un projet immobilier, qui sera évalué et financé dans un second temps. Le promoteur prend alors un risque plus important, et ne proposera pas son meilleur prix. Mais la transaction se fera dans des délais assez courts.

Bien souvent, le promoteur propose un prix d’achat annexé sur le prix du potentiel constructible. La valeur marchande du terrain est calculée en fonction de la valeur commerciale qu’auront les futurs appartements ou pavillons qui y seront construits. C’est là que le terrain prend toute sa valeur et que les offres d’achat sont les plus intéressantes. Mais la prise de risque est également plus élevée. Les délais pour imaginer, planifier et commercialiser un tel programme immobilier peuvent être long. Et il est toujours possible que le projet soit annulé.

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Quel accord signé avec le promoteur ?

Face à ces risques, il convient donc de se protéger sur le plan administratif. Si le prix de la vente est lié au prix du potentiel constructible, le constructeur va avoir besoin de temps. Il doit faire appel à divers experts, géomètres et autres architectes, afin d’évaluer le potentiel constructible du terrain. Il va devoir déposer effectuer diverses démarches administratives pour être certain que la construction ne sera pas interdite ou annulée par les autorités locales. Et il va s’assurer que son projet est économiquement viable, souvent en vendant une partie des lotissements sur plans, avant même le début du chantier. Tant que ces démarches ne sont pas accomplies, il n’est pas dans son intérêt de réaliser un achat ferme, et il devra être certain que le propriétaire du terrain ne le vendra pas dans l’intervalle à un autre promoteur ou à un particulier prêt à payer plus vite.

C’est pour ces raisons qu’un accord est signé très en amont entre le particulier vendeur et le constructeur acheteur afin de garantir un prix de vente et l’exclusivité de la transaction le temps que les diverses démarches soient remplies. Il peut s’agir au choix d’un compromis de vente ou d’une promesse unilatérale de vente (PUV), qui ne comportent pas le même niveau d’engagement.

Dans le cas d’une PUV, seule la responsabilité du vendeur est engagée, si bien qu’un promoteur hésitant peut bloquer la vente un bon moment, même si un nouvel acheteur plus enthousiaste venait à se présenter. C’est pour cela que le compromis de vente reste préférable, même s’il n’est pas toujours disponible. Dans ce cas, les deux parties s’engagent sur un prix, sur l’exclusivité de la vente, voire sur des délais à respecter, si ces derniers sont précisés dans le contrat. Plus avantageux pour le vendeur, le compromis de vente présente un certain nombre d’obligations pour le constructeur acheteur, qui n’aura donc pas intérêt à faire durer les négociations.

De manière générale, il convient de s’assurer que le compromis ou le PUV comporte des garanties minimales pour le propriétaire qui cède son terrain. Une indemnité d’immobilisation doit être prévue, afin de garantir un certain revenu même en cas d’annulation de la transaction. Généralement, le montant de cette indemnité compensatoire est fixé autour de 5 à 10% du prix de vente convenu.

Dans tous les cas, un tel document doit être signé depuis un notaire, seul apte à en assurer la légalité et à garantir la protection des droits du propriétaire vendeur.

L’incertitude sur les délais : le prix à payer pour faire une bonne affaire

Les promoteurs estiment généralement le prix d’un terrain par rapport à sa valeur potentielle constructible. Ce potentiel, commercial par nature, étant plus important que la valeur immédiate du terrain nu ou des bâtiments qui s’y trouvent, c’est ce qui lui permet d’offrir un très bon prix d’achat, bien souvent 15% ou 20% supérieur au prix de vente à un particulier. Dans certaines zones de la région Rhône-Alpes, notamment dans et autour de Lyon, à Annecy ou dans certaines municipalités à proximité du Lac Léman, l’écart de valeur peut même être encore plus important.

Bien évidemment, un tel intéressement sur le plan économique se fait à un prix : celui des délais plus longs et bien plus incertains. Si une vente à un particulier est moins intéressante financièrement, elle a l’avantage de représenter un gain quasi-immédiat pour le vendeur. Dans le cas d’une vente à un constructeur, il faut avant tout s’armer de patience. Selon la politique locale et les éventuelles complications techniques et administratives, la vente à un professionnel se réalise très rarement en moins de 9 à 12 mois.

Avant le permis de construire : développer un projet immobilier solide

Lorsqu’un constructeur professionnel souhaite acheter un terrain, plusieurs cas de figure peuvent se présenter à lui. Il peut avoir un projet déjà planifié, qui n’attend qu’un terrain pour être réalisé, avec des plans pratiquement finalisés. Inversement, il peut voir un potentiel inédit dans un terrain mis en vente, et développer alors un tout nouveau projet immobilier sur-mesure, de A à Z. Et, bien évidemment, un large panel de solutions intermédiaires peut intervenir. Un projet immobilier peut donc prendre plus ou moins de temps à être mis en place, en fonction de sa nature, de son ambition technique, mais aussi de son potentiel commercial.

Pour le particulier vendeur, il convient donc de se renseigner sur le programme que souhaite mettre en place le promoteur intéressé par son terrain. En fonction des conditions énoncées dans le compromis de vente, notamment, le promoteur va devoir effectuer un certain nombre d’études techniques, faire appel à des architectes, s’assurer de la faisabilité du projet avant de déposer le permis de construire, voire même pré-vendre sur plan une partie des logements, bureaux ou commerces. Toutes ses étapes peuvent prendre un temps très variable, allant de quelques semaines à plusieurs mois, en fonction de la complexité du complexe immobilier à construire.

C’est seulement à ce moment qu’un permis de construire peut être déposé aux autorités compétentes. Et, là encore, le vendeur n’est pas encore prêt à recevoir son paiement, qui n’est d’ailleurs toujours pas garantit.

Purger le permis de construire : entre pressions du voisinage et risque administratif

Lorsque le permis de construire est déposé, son étude par les autorités municipales ou communautaires est généralement assez rapide. Cela peut prendre quelques semaines pour les projets les plus complexes. Il s’agit déjà d’un premier risque pour le vendeur : après avoir immobilisé son bien pendant plusieurs semaines pour les études techniques, il y a toujours un risque que les autorités administratives et politiques locales refusent d’autoriser la construction. D’où l’importance de s’assurer une indemnisation dans le PUV ou le compromis de vente.

Permis de construire purgé

Obtenir un permis de construire purgé : les démarches et délais.

Si le permis de construire est accordé, les jeux ne sont pas joués pour autant ! La loi française exige en effet que tout permis de construire puisse être contesté, même si son attribution s’est faite en accord avec les règles locales. Des délais de recours, fixes et imposés par la loi, sont immuables. Les tiers particuliers concernés directement par la future construction disposent de deux mois pour contester un permis de construire. Ils doivent alors justifier que le projet de construction va avoir un impact négatif sur leur propre logement, qu’ils en soient le propriétaire ou le locataire. Cela concerne donc quasiment exclusivement les voisins. Les autorités locales disposent d’un mois supplémentaire au titre de retrait administratif, quand bien même elles auraient elles-mêmes accordé cette autorisation de construction. Il convient donc pour le vendeur comme pour l’acheteur de veiller à la régularité du permis de construire, et à une bonne communication avec le voisinage.

Les délais écoulés, s’il n’y a pas eu de contestation, on dit alors que le permis de construire est purgé. La construction peut alors débuter, ce qui ouvre alors la possibilité de concrétiser la vente, définitivement.

Méconnaissance et accompagnement pour vendre son terrain

Ainsi, depuis le premier contact avec un promoteur, il n’est pas rare que plus d’un an se soit écoulé avant la vente, plus encore si des recours sont déposés ! Et, à chaque étape, le risque d’annulation de l’ensemble de la transaction n’est pas à négliger.

Les principaux risques pour le vendeur sont donc d’ordre administratifs, humains, politiques et financiers, avec systématiquement une incertitude portée sur les délais de la transaction. Pour les minimiser, le mieux est donc de se faire accompagner par des spécialistes de la question.

Risques arnaque promoteurs

Accompagnement professionnel pour la vente d’un terrain à un promoteur immobilier.

L’agence jevendsmonterrain.com accompagne ses clients dans toutes les étapes de leur vente de terrain à un promoteur. Les spécialistes de l’agence simplifient les démarches administratives pour leurs clients. Ils les aident à choisir le bon promoteur, qui dispose de connaissances fines sur les politiques d’urbanisme locales. Ensemble, spécialistes de l’agence et constructeurs travaillent avec les particuliers vendeurs pour leur proposer les meilleurs techniciens, réputés et efficaces, et accélérer au mieux les diverses étapes de la transaction.