mardi 27 février 2018

En France, les terrains agricoles sont abondants, et bien protégés par la loi. Leur prix est donc l’un des plus bas d’Europe. Lorsqu’on hérite d’un terrain agricole, ou si on souhaite faire évoluer la gestion de son patrimoine, il n’est pas rare de vouloir vendre un terrain agricole. Leur gestion peut en effet s’avérer complexe et rébarbative. C’est particulièrement le cas pour les propriétaires citadins, ou qui résident loin de ces parcelles de terres agricoles. La vente de terrains agricoles reste bien souvent assez complexe. Dans certains cas, ceci dit, il peut s’agir d’une excellente affaire. Ce petit guide permet d’orienter les propriétaires sur les opportunités qui s’offrent à eux.

Pourquoi vendre un terrain agricole ?

En location, le rendement des terres agricoles est relativement maigre. Plusieurs raisons peuvent alors pousser à vendre un terrain agricole.

Récupérer un capital immédiat en revendant son terrain agricole

Pictos expliquant que récupérer un capital immédiat en revendant son terrain agricoleLe prix à l’hectare des terres agricoles françaises est l’un des plus bas d’Europe. Mais les parcelles sont généralement de bonne taille, si bien qu’une vente représente souvent une entrée d’argent non-négligeable.

Les terres destinées à l’agriculture se vendent vite, à défaut de se vendre à un bon prix. Vendre un terrain agricole permet ainsi de récupérer un capital plus ou moins important, de manière quasi-immédiate.

Simplifier la gestion administrative et financière de son patrimoine

Les terrains agricoles répondent à des impératifs et des réglementations plus restrictives que les terrains constructibles situés en zones urbaines. Pour préserver les terres agricoles, la loi favorise grandement les locataires et les exploitants agricoles au détriment des propriétaires. Les communes, le tribunal des baux ruraux et autres réglementations préfectorales ne permettent pas de se projeter facilement. Pire encore, ces institutions régulent directement les prix de location et la nature des terrains, d’année en année. La gestion administrative et financière d’un patrimoine en terrains agricoles s’avère ainsi complexe et assez aléatoire. La revente de tout ou partie de ses terrains agricoles peut ainsi relever d’une procédure de concentration et de simplification des actifs immobiliers.

Projet immobilier sur un terrain agricole

Projet immobilier sur un terrain agricole

Faire construire sur un ancien terrain agricole

Bien souvent, la vente d’un ancien terrain agricole à un promoteur immobilier s’avère l’option la plus rentable. Elle ne s’applique cependant qu’à certains cas de figure : il faut qu’au moins une partie du terrain soit constructible, ou que le terrain soit situé dans une zone à urbaniser. Dans ce dernier cas de figure, des aménagements en termes d’infrastructures (énergie, voies de communication, etc.) permettent au terrain de devenir constructible.

Tous les terrains agricoles ne rentrent pas dans cette catégorie, évidemment. Les communes mettent régulièrement à jour la liste des terrains devenus constructibles et des zones à urbaniser. Il s’agit le plus souvent des parcelles situées en bordure des zones urbaines. Il peut donc être intéressant de patienter quelques années avant une revente, particulièrement pour les terrains à proximité de villes dynamiques.

Certains propriétaires n’hésitent pas à laisser ce type de terrains inoccupés, ou de les proposer en commodat. Il s’agit d’un prêt à l’usage. Le bailleur ne reçoit aucun loyer, mais son terrain est utilisé et entretenu jusqu’à ce qu’il décide de le récupérer. Il s’agit d’une solution particulièrement intéressante si le terrain devient constructible. Il est en effet très complexe de récupérer un bien avant la fin d’un bail agricole classique. Mais la procédure est très simple dans le cadre des commodats. Bien entendu, il s’agit aussi d’un risque financier, le terrain pouvant ne jamais devenir constructible.

A voir aussi : comment rendre un terrain constructible ?

Vendre à un promoteur un terrain agricole constructible, une excellente affaire

Lorsqu’il est confirmé que le terrain est constructible, ou à minima situé dans une zone à urbaniser, il est possible de faire appel à un promoteur immobilier.

Bannière expliquant que lorsqu’il est confirmé que le terrain est constructible, ou à minima situé dans une zone à urbaniser, il est possible de faire appel à un promoteur immobilier

Les promoteurs sont toujours à la recherche de nouveaux terrains constructibles, afin de monter tous types de projets immobiliers. Le terrain pourra alors accueillir des logements, des zones d’activité, des locaux commerciaux, etc. Pour un promoteur, la valeur d’un terrain est liée à la valeur du projet immobilier, et non au prix immédiat de la parcelle. Un terrain agricole devenu constructible et qui intéresse un promoteur peut voir sa valeur multipliée par cinquante ou par cent !

Pictos expliquant que les promoteurs sont toujours à la recherche de nouveaux terrains constructibles, afin de monter tous types de projets immobiliersIl est toujours possible de faire construire soi-même un projet d’immeuble, ou de lotissement. Mais en faisant appel à un promoteur, c’est lui qui prendra les risques financiers. Il s’occupera également de la gestion du projet et des travaux. Pour le vendeur, le paiement se fait alors rapidement, avec une très bonne valorisation du terrain.

Il s’agit donc d’une excellente affaire. Il n’est cependant pas évident de trouver un bon promoteur, bien implanté localement. Pour cela, il est recommandé de faire appel à des intermédiaires ayant des contacts avec différents professionnels du secteur, département par département. Les équipes de jevendsmonterrain.com sont ainsi disponibles pour étudier toutes demandes. Elles sélectionnent les meilleurs promoteurs, pour les meilleurs projets, et se chargent des démarches administratives et techniques les plus complexes, en toute transparence.

Estimer la valeur du terrain agricole, un préalable indispensable à toute vente

Plusieurs critères entrent en jeu pour estimer la valeur d’un terrain agricole. Tous ont leur importance, et il convient de se renseigner avec soin avant tout projet de mise en vente. La vente n’est en effet pas toujours la meilleure solution. Et même si elle semble s’imposer, il peut parfois être intéressant de temporiser un peu la transaction.

Connaître la superficie du terrain agricole

En premier lieu, il convient de connaître la superficie exacte du terrain. Les documents disponibles en mairie font généralement foi. Mais certains litiges avec le voisinage peuvent demander l’intervention d’experts et de géomètres.

Le terrain agricole est-il occupé ?

L’occupation d’un terrain aura un impact direct sur son prix. Les locataires exploitants des terres agricoles sont très bien protégés par la loi et les réglementations. Cela signifie qu’un terrain déjà loué le restera encore longtemps, et que le nouveau propriétaire ne pourra pas en jouir immédiatement à sa guise. Plus encore, les loyers ne sont pas libres. Le montant minimal et maximal des loyers des terres nues est fixé par arrêté préfectoral. Cela explique des différences de prix de vente pouvant s’élever à 20 ou 30%.

Si le propriétaire envisage un projet immobilier et qu’un bail arrive bientôt à terme, sans projet de reprise, il peut être intéressant d’envisager de garder le terrain inoccupé un moment, et de ne pas prendre de nouveau locataire avant la finalisation du projet immobilier. Cela implique un manque à gagner immédiat, mais un retour sur investissement relativement sûr à terme.

Connaître la qualité du terrain agricole

La qualité d’un terrain agricole influe beaucoup sur sa valeur. La qualité de la terre est mesurée en termes de classe, de Classe 1 pour les meilleures à Classe 5 pour celles dont le rendement est le plus médiocre. D’autres facteurs jouent également sur la qualité générale d’un terrain :

  • La présence de systèmes d’irrigation
  • La présence d’arbres de valeur (essences d’ébénisterie, arbres anciens et vigoureux, espèces rares, etc.)
  • L’assolement du terrain, ce procédé de culture par alternance qui conserve la fertilité des sols
  • L’orientation du terrain, particulièrement pour le cas des vignes ou pour les cultures dans des vallées encaissées
  • Etc.

Certaines terres agricoles, particulièrement rares et rentables, disposent d’une valeur immédiate bien réelle. Leur vente peut alors ne pas être conseillée, du moins pas dans leur totalité.

Prendre en compte l’emplacement géographique

Comme pour tout bien immobilier, le prix d’un terrain agricole dépend de son emplacement. En fonction de la région, ou de la proximité d’une ville par exemple, le tarif peut varier grandement. De plus, le prix d’un terrain va dépendre de zones qui représentent des regroupements de communes, déterminés par arrêté préfectoral.

Bannière expliquant les critères pour faire estimer la valeur de son terrain agricole : -superficie, -qualité, -emplacement géographique, -coût

Avec l’extension des zones urbaines, la nature d’un emplacement géographique peut évoluer avec le temps. Un terrain agricole en pleine campagne peut se retrouver en quelques années en zone périurbaine, accessible à la construction. De plus en plus de zones agricoles sont ainsi reclassées en zone à construire ou en zones à urbaniser. Ce qui aura un impact très positif sur sa valeur. A surveiller, donc.

Connaître le coût de son terrain agricole

Un terrain agricole, même loué à un bon prix, représente une charge. S’il y a des bâtisses d’habitation ou d’exploitation, il convient au bailleur de les assurer contre les incendies, notamment. De plus, un certain nombre de taxes s’appliquent : taxes foncières sur les propriétés bâties et terrains non-bâtis, taxe pour frais de chambre d’agriculture, etc.

L’écart entre ces coûts et les revenus des loyers représente la rentabilité du terrain. Celle-ci est généralement assez faible, et malheureusement incertaine. En effet, les loyers sont encadrés par des arrêtés préfectoraux, et donc potentiellement instables.

Terrain agricole : vendre à un promoteur

Les étapes pour vendre un terrain agricole

La vente d’un terrain agricole à un promoteur immobilier peut être assez complexe. En effet, elle demande au préalable à ce que le terrain soit constructible, mais aussi à ce qu’il ne soit pas occupé. Cela est indispensable pour obtenir un bon prix de vente, mais aussi pour pouvoir monter un quelconque projet immobilier.

Comment résilier un bail agricole ?

Résilier un bail agricole est un exercice difficile. Les baux sur les terres agricoles sont de longue durée, généralement de neuf, dix-huit ou vingt-cinq ans. Dans la plupart des cas, ils sont renouvelables automatiquement à l’initiative du seul locataire-exploitant.

La plupart des résiliations de bail se font donc à l’amiable, ou lorsque l’exploitant prend sa retraite. Une résiliation de bail peut aussi se faire par voie judiciaire. Il convient alors de prouver que le fermier ou le métayer a commis une faute justifiant la résiliation. La preuve doit être appuyée par des expertises et/ou des constatations d’huissiers. Il peut s’agir de défauts de paiement, mais aussi d’une mauvaise exploitation ou d’un détournement de l’usage du fonds, d’un non-respect de clauses environnementales, etc.

Attention cependant, même en cas de départ à la retraite, une reprise de l’exploitation par le conjoint ou un enfant restera prioritaire. De même, la Safer (société d’aménagement foncier et d’établissement rural) conserve un droit de préemption sur les terrains en vente. Cette préemption dépend de chaque département, mais elle s’applique de moins en moins aux petites parcelles. C’est particulièrement vrai pour les terrains situés en zones périurbaines. Il est donc conseillé de se renseigner en détail avant toute vente, pour éviter de fâcheuses déconvenues.

Faire appel à un promoteur immobilier

Encore une fois, avant d’entrer en contact avec un promoteur de sa région, il est impératif de s’assurer que le terrain est constructible.

Le cas échéant, il est nécessaire d’entrer en contact avec un promoteur local. Contrairement aux grosses sociétés de promotion immobilières nationales, les petites agences bien implantées sur le territoire disposent de connaissances précises, commune par commune. Ils savent quels projets peuvent être viables, comment traiter avec les instances administratives et judiciaires locales, et comment valoriser au mieux un projet.

Il s’agit concrètement de la meilleure solution pour s’assurer que le projet est fiable, qu’il sera mené à terme, dans des délais raisonnables. Malheureusement, connaître les promoteurs de sa région n’est pas forcément chose aisée. C’est particulièrement vrai lorsque l’on possède un terrain agricole loin de son logement principal.

Il est donc recommandé, dans ces cas-là, de faire appel à des intermédiaires spécialistes de la question. JeVendsMonTerrain est une agence spécialisée dans la mise en relation entre particuliers et promoteurs. Installée à Lyon, elle opère dans toute la région Auvergne-Rhône-Alpes. Ses équipes se chargent de trouver le meilleur promoteur pour chaque projet, y compris en zones rurales. Elles accompagnent les différentes procédures jusqu’au bout du processus de vente.

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