Il est connu que les promoteurs achètent généralement à un meilleur prix que les particuliers. C’est d’ailleurs ce qui motive le plus souvent les particuliers à rechercher ce type de vente. Néanmoins, ils réalisent rapidement que ces transactions sont plutôt longues, et souvent complexes. Réaliser une belle opération demande souvent du temps, des connaissances techniques et administratives pointues, ainsi qu’un certain talent de négociateur. Ainsi, si la question du prix de vente se pose souvent, il n’existe pas de réponse rapide et universelle.

Pictos expliquant que les promoteurs dépassent de 15, 20, 25 % le prix du marché des particuliersIl n’est pas rare de voir une vente à un promoteur dépasser de 15, 20 ou 25% le prix du marché de particulier à particulier. Il ne s’agit cependant que d’une généralité. Parfois, l’écart est infime. Dans d’autres cas, le prix est plus que doublé par rapport aux offres des particuliers.

Le prix de vente d’une maison ou d’un terrain s’évalue donc au cas par cas. De nombreux critères doivent être pris en compte. Face à la complexité de la situation, il est recommandé de se faire aider par des professionnels, implantés au niveau local. Ils sauront aiguiller les vendeurs, et réaliseront pour eux les négociations essentielles.

Choisir de vendre ou non son terrain à un promoteur immobilier

Avant de s’intéresser au prix de vente du bien immobilier, il convient de prendre sa décision en connaissance de cause. La vente à un promoteur est assez particulière. Elle offre de multiples avantages, notamment financiers, mais impose aussi des contraintes. Plusieurs raisons peuvent motiver un particulier à vendre à un promoteur.

Revendre son terrain plus cher via un promoteur

Dans la quasi-totalité des cas, un promoteur sera en mesure d’offrir un bien meilleur prix de vente qu’un particulier. Les particuliers achètent un bien immobilier à sa valeur vénale, pour pouvoir habiter eux-mêmes la maison. La valeur vénale d’une maison correspond à sa valeur du marché, avec le bien en l’état. Le promoteur, lui, considère un terrain comme un investissement. Il voit ainsi la valeur qu’aura ce terrain une fois le projet immobilier construit. On parle alors de valeur des droits à construire pour évaluer le prix de vente du terrain à un promoteur.

Ainsi, un terrain constructible abritant une petite maison, dans une banlieue lyonnaise tranquille, peut avoir une valeur vénale de 400.000€. S’il est possible de construire une résidence d’immeubles modernes sur le même terrain, la valeur des droits à construire pourrait alors s’élever à un ou deux millions d’euros ! Même si cela reste un cas assez exceptionnel, mais loin d’être impossible, il n’est pas rare de voir un promoteur faire une offre 15 à 25% supérieure à celle d’un particulier.

Dans tous les cas, il s’agit encore une fois de cas particuliers, qui méritent toute l’attention d’agences professionnelles pour négocier au mieux le prix de vente.

A voir aussi : vendre son terrain plus cher aux particuliers, professionnels et promoteurs

Lorsqu’un promoteur approche un particulier

Très souvent, c’est le promoteur qui approche le propriétaire du terrain. Il lui fait part de son intérêt pour la parcelle et évoque avec lui le projet immobilier envisagé. Pour bon nombre de propriétaires, c’est souvent la première fois qu’ils entendent parler de la possibilité de vendre à un professionnel. Certains promoteurs peuvent alors en profiter pour négocier en position de force. Ils proposent alors un prix d’achat bien inférieur à ce qu’il leur serait théoriquement possible d’offrir. Les agences spécialisées, telles que JeVendsMonTerrain, disposent de leur propre réseau de promoteurs, sélectionnés pour leur fiabilité et leur professionnalisme. Ces derniers sont implantés au niveau local, dans toute la région Auvergne-Rhône-Alpes. De quoi garantir de bons prix de vente, et des négociations honnêtes et équilibrées.

Lorsqu’un particulier cherche un promoteur

De plus en plus souvent, ce sont les propriétaires qui se mettent à la recherche d’un promoteur. Ils savent pouvoir tirer un meilleur bénéfice d’une telle vente, et entreprennent eux-mêmes la démarche. Il n’est pas toujours évident, malheureusement, de repérer les bons promoteurs, intéressés par un terrain bien précis.

Il est recommandé de contacter les promoteurs locaux, mais la démarche peut s’avérer longue et infructueuse. Ici aussi, il est plus que recommandé de faire appel à un intermédiaire professionnel. Basée à Lyon, l’équipe de jevendsmonterrain.com dispose de nombreux contacts dans toute la région. Ils se chargent de trouver le bon promoteur, pour le bon projet immobilier, sur le bon terrain, et ce en toute transparence.

Une démarche qui peut prendre du temps

Quel que soit le moyen de contact entre le vendeur et le promoteur, il faut bien avoir conscience qu’une telle transaction peut prendre du temps. Il faut généralement compter plusieurs mois entre la sélection du promoteur et la vente en elle-même. De plus, jusqu’à la signature définitive, le projet peut toujours être annulé, notamment si le permis de construire n’est pas délivré.

Il est donc indispensable de s’armer de patience, et de ne pas hésiter à passer par des intermédiaires professionnels pour raccourcir les délais et réduire les risques d’échecs.

Comprendre les enjeux du promoteur pour évaluer un terrain

Pour bien comprendre la difficulté à évaluer le prix d’un terrain, il faut se mettre à la place d’un promoteur. En comprenant ses intérêts, on peut mieux appréhender les éventuelles difficultés à venir, et anticiper les solutions possibles.

Pour le promoteur, un terrain est avant tout un investissement. Sa valeur n’est pas liée à la maison qu’il héberge, par exemple, mais à son potentiel constructible. Plus le projet qu’il peut accueillir est ambitieux et rentable, plus le promoteur peut accepter de lui donner une valeur élevée. Il convient donc de bien se renseigner sur le potentiel constructible de son terrain, notamment via le PLU (Plan local d’urbanisme), afin de réaliser ses marges de négociation.

Sauf si le terrain est situé sur un emplacement vraiment exceptionnel, le promoteur va détester les coûts supplémentaires. Si le terrain est en pente, ou s’il nécessite des travaux de viabilisation, cela aura un impact négatif sur son prix de vente. De même, son positionnement vis-à-vis du voisinage, ou de zones naturelles à protéger, pourra avoir des conséquences sur le bon déroulement du chantier. Et donc sur le prix de vente.

Bien entendu, cela ne veut pas dire que le terrain est invendable. Mais il conviendra de prendre en compte tous ces facteurs dans la négociation. Car le promoteur, lui, ne les oubliera pas.

Terrain, ou maison : quel impact sur le prix de vente ?

Contrairement à une vente à un particulier, la présence d’une maison sur un terrain aura peu ou pas d’impact sur le prix de vente au promoteur. Le préalable à tout nouveau projet immobilier est en effet la destruction des anciens bâtis. A moins que le promoteur ne souhaite garder une façade ou une partie des bâtiments ayant vraiment du cachet, évidemment.

La présence d’une maison peut toutefois avoir un rôle dans le processus de négociation, dans un sens comme dans l’autre. De quoi impacter sur le prix de vente, à la hausse ou à la baisse.

Rester patient pour garantir un bon prix

Lorsqu’il s’agit de vendre un terrain, le propriétaire peut souvent accepter de prendre son temps. Plus le délai de la vente est long, plus le promoteur consent à un prix d’achat assez élevé. Il rémunère, en quelque sorte, l’immobilisation du terrain. Inversement, une vente à un particulier est généralement beaucoup plus rapide, mais sera effectuée pour un montant inférieur.

Lorsque c’est une maison qui est en vente, le propriétaire est souvent plus exigeant pour les délais de vente. Il a besoin que la transaction soit faite avant de signer l’achat d’une nouvelle maison par exemple, ou simplement de projeter son déménagement, avec toutes les contraintes qui y sont liées.

Vendre en même temps que ses voisins : risques et avantages

Cependant, la présence d’une résidence principale sur un terrain peut parfois autoriser une vente rapide à un excellent tarif. C’est notamment le cas lorsque le promoteur a obtenu l’accord pour l’achat des biens immobiliers des voisins. La réalisation de son projet peut ainsi être conditionnée à la vente de la dernière maison du quartier. De quoi offrir au propriétaire de bons arguments de négociation.

Mais il convient de rester très prudent ! Une négociation mal gérée pourrait conduire au refus d’achat. Le projet sera alors mené sur les terrains alentours, créant des vis-à-vis et modifiant la vue, la vie de quartier, etc. Cela aura pour conséquence de déprécier grandement la valeur de la maison.

Il est donc hautement recommandé de faire appel à des agences professionnelles compétentes pour gérer ce genre de négociations. JeVendsMonTerrain intervient ainsi au service de ses clients en région lyonnaise et dans tout Auvergne-Rhône-Alpes.

L’emplacement et le timing : les deux éléments qui définissent le marché immobilier

Pictos expliquant les deux critères du marché immobilier : le lieu et le moment de la venteLa vente à un promoteur immobilier est soumise aux mêmes aléas que n’importe quelle vente immobilière. Or, le marché immobilier est principalement défini par deux critères : le lieu et le moment de la vente. Dans le cadre d’une vente à un promoteur, certains détails doivent cependant être pris en compte.

 La variation du prix en fonction de l’emplacement du terrain

L’emplacement d’un terrain est bien évidemment un critère essentiel dans l’attribution de sa valeur. Sa localisation précise détermine le prix de l’immobilier local. Une parcelle située en centre-ville de Lyon ou d’Annecy aura considérablement plus de valeur qu’un terrain localisé en banlieue lointaine, ou en zone rurale. Au-delà de l’emplacement géographique, il faut impérativement consulter le zonage qui détermine, au niveau local, la constructibilité des terrains. En effet, ce sont les autorités municipales qui déterminent quel terrain est ou n’est pas constructible, à travers le PLU ou la carte communale, par exemple. Ce zonage évolue avec le temps, si bien qu’un terrain avec maison peut ne plus être constructible aujourd’hui.

Bannière expliquant que la disposition d'un terrain est essentiel pour l'attribution de sa valeur

Les PLU actuels prennent de mieux en mieux en compte l’environnement immédiat pour déterminer les limitations de constructibilité. L’impact écologique d’une construction, mais aussi son intégration dans les paysages, va entrer en ligne de compte. De plus, les PLU posent des conditions de taille minimale de terrain, d’implantation maximale au sol, des limites de hauteur, ou des obligations de préservation des espaces verts. Cela va contraindre la dimension du projet immobilier, et donc sa rentabilité. Ce qui aura une influence directe sur sa valeur à l’achat.

Choisir le moment de la vente pour en optimiser le prix ?

Le moment de la transaction va également avoir une influence sur le prix de vente. La vente à un promoteur est cependant moins impactée par la saisonnalité du marché que la vente aux particuliers. Cela permet de faire de bonnes affaires, tout au long de l’année. Néanmoins, le marché global de l’immobilier évolue également selon des cycles pluriannuels, et des éléments prévus sur le long terme. Au niveau local, il peut ainsi être impacté par la réalisation de grands projets d’urbanisme, ou de développement local. Se renseigner sur ces grands travaux permet souvent de savoir quelques années à l’avance si son terrain, ou au moins son quartier, peut prendre rapidement de la valeur.

A voir aussi : les périodes pour mieux vendre son terrain.

Plus que le choix du moment, la vente à un promoteur est surtout une question de patience. Le promoteur sait quand il est judicieux de réaliser des projets immobiliers. Lorsque le marché s’y prête, il pourra alors rémunérer au mieux les terrains qu’il achète. Mais ces transactions prennent du temps. Il faut réaliser les études de faisabilité, négocier la promesse de vente, obtenir les permis de construire, faire face à d’éventuels recours, etc.

Il est toujours possible d’optimiser ces différentes étapes, notamment en se faisant aider afin de sélectionner un bon promoteur, sérieux, fiable et rapide.

Rester réaliste pour trouver le bon compromis entre prix de vente et sécurité de la transaction

Pictos expliquant qu'un projet trop ambitieux, ou une négociation mal gérée, peut faire échouer une venteIl n’est pas possible de déterminer précisément, à l’avance, le prix de vente d’un terrain ou d’une maison. L’étude de chaque dossier, au cas par cas, est indispensable, pour toutes les raisons qui ont été évoquées plus haut. Quel que soit la volonté de vendre au prix fort, ou de participer à un ambitieux projet immobilier, il ne faut jamais oublier de rester réaliste. Un projet trop ambitieux, ou une négociation mal gérée, et c’est toute la vente qui échoue. De quoi faire perdre un temps précieux, tout en passant à côté d’une bonne affaire, malgré tout.

Pour ne pas perdre le sens des réalités, le mieux reste encore de se renseigner à la fois sur le projet immobilier envisagé, et sur le promoteur qui souhaite le monter. Le projet doit être assez ambitieux pour plaire à la mairie, et donc permettre un permis de construire rapide, sans encombre. Mais un projet trop important pourrait également soulever la protestation du voisinage, ou contrevenir à la protection de l’environnement ou des paysages.

L’échec d’une vente après plusieurs mois de tractations est une épreuve très difficile. Pour l’éviter, le mieux reste encore de se reposer sur des promoteurs locaux, fiables et réputés. Ces derniers connaissent les autorités municipales de leur département. Ils prennent en compte les envies et les craintes des riverains, afin de maximiser leurs chances de réussite rapide. JeVendMonTerrain permet d’entrer en contact facilement avec de tels promoteurs. Les particuliers sont mis en contact avec des promoteurs sélectionnés, intéressés par le terrain, et disposant d’une vision réaliste pour le projet immobilier à venir.