mercredi 4 juillet 2018

La vente d’un terrain à un constructeur immobilier n’est pas à proprement parler difficile. Mais elle reste jalonnée de nombreuses étapes, techniques et/ou administratives. Et, comme souvent lors d’une transaction aussi importante, il convient de comprendre finement chaque phase afin de bien en appréhender les tenants et aboutissants, mais aussi les risques et les obligations.

La promesse unilatérale de vente (ou PUV) peut faire partie intégrante de ce processus de vente. Elle entre généralement en vigueur avant la vente effective, durant toute la phase d’étude préliminaire. Contrairement à ce que son nom pourrait laisser penser, la promesse unilatérale de vente est un document administratif particulièrement engageant et un véritable contrat. S’il implique des obligations pour le vendeur, il lui donne également des droits, qu’il convient d’établir clairement par écrit.

Comment limiter les risques lors d’une vente à un promoteur ?

Comme toute vente de bien immobilier, la vente d’un terrain ou d’une maison à un professionnel comporte une part non-négligeable de risques, à la fois pour le particulier vendeur et pour le promoteur acheteur.

Quels sont les risques pour l’acheteur ?

Pour le promoteur immobilier, l’achat d’un terrain présente systématiquement un grand risque. Au-delà du danger financier lié aux futures ventes d’appartements ou de pavillons, inhérent à l’activité, il existe des risques plus techniques et administratifs :

  •      Un terrain peut ainsi s’avérer impropre à la construction pour des raisons géologiques,
  •      La mise en conformité et la viabilisation du terrain peuvent s’avérer trop coûteuses,
  •      Le permis de construire peut être refusé par les autorités locales,
  •      Le projet immobilier peut se retrouver ralenti ou annulé pour des raisons politiques,
  •      Etc.

Pour toutes ces nombreuses raisons, le promoteur ne va pas acheter de terrain avant d’avoir la certitude de pouvoir entamer la construction. Pourtant, lever tous les risques cités plus haut nécessite du temps et un investissement financier. Durant toute cette phase d’études préliminaires, le constructeur a besoin de s’assurer que le terrain ne sera pas vendu entre-temps à un autre acquéreur, professionnel ou particulier.

La prise de risque pour le vendeur : entre gain financier et incertitudes sur la vente

Il existe bien naturellement des risques pour le particulier qui souhaite vendre son terrain, également. Pour la plupart, il s’agit des mêmes incertitudes que pour l’acquéreur, à savoir le risque que la vente échoue pour des raisons politiques, administratives ou techniques. Le risque est d’autant plus grand que le particulier pourrait être tenté, à tout moment, de vendre plus rapidement et plus facilement à un autre particulier.

C’est notamment pour cette raison que les promoteurs ont tendance à offrir un meilleur prix d’achat que les particuliers : ils rémunèrent ainsi, par une plus-value supérieure, le temps d’attente et le risque d’échec que consent à prendre le particulier. Ce dernier échange donc sa capacité de vente rapide contre la promesse d’une vente à un prix plus intéressant.

Pour le particulier, la prise de risque est donc extrêmement variable. Elle relève souvent de critères géographiques et techniques à analyser au cas par cas. Ainsi, il arrive que la vente à un promoteur soit plus rapide que la vente à un particulier. C’est particulièrement vrai si les bâtisses existantes demandent beaucoup de travaux, ou une reconstruction totale, inenvisageables pour un particulier. Mais elle dépend également du professionnalisme du promoteur et de la confiance qui lui est accordée.

Pour réduire au maximum cette prise de risque, il convient donc de sélectionner avec soin le constructeur à qui l’on souhaite vendre. Pour cela, il est recommandé de faire appel à une agence spécialisée dans ce type de transaction, habituée à travailler avec des professionnels locaux. En Auvergne-Rhône-Alpes, c’est tout particulièrement le cas de l’agence JeVendsMonTerrain, située au cœur de Lyon et opérant dans toute la région.

Quel accord faut-il signer avec le promoteur ?

Pour permettre à chaque acteur de limiter les risques qu’il encourt, l’idéal reste encore de se protéger par la signature d’un accord. Dans le secteur immobilier, les deux plus communs sont le compromis de vente et la promesse unilatérale de vente.

Le compromis de vente implique une promesse mutuelle de vente et d’achat. Chaque partie s’engage à réaliser la transaction dans un temps donné, à condition que certaines clauses, dites suspensives, soient réalisées entre temps. Il s’agit généralement de l’obtention d’un financement.

Très courant lors de la vente entre particuliers, le compromis de vente est plus rare lors d’une transaction effectuée avec un professionnel. Ces derniers prennent en effet bien plus de risques financiers qu’un acheteur particulier. Et la nécessité de concevoir et faire valider un futur projet immobilier à bâtir sur le terrain complique encore plus leur tâche. Ainsi, ils proposent régulièrement de sceller l’accord avec une promesse unilatérale de vente.

A voir aussi : quels sont les risques d’une vente à un promoteur immobilier ?

Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale de vente, comme son nom l’indique, n’engage qu’une seule des deux parties : le vendeur. Tout comme le compromis de vente, il s’agit d’un avant-contrat établi entre un particulier vendeur et un acheteur, particulier ou professionnel. Les deux parties s’engagent sur un prix, une exclusivité de la vente. Elles définissent également un délai à respecter, qui doit être formellement spécifié sur la PUV.

Un accord contraignant pour le vendeur

Le vendeur, également appelé promettant, s’engage pendant un certain temps à vendre son bien immobilier à un acheteur, aussi appelé acquéreur ou bénéficiaire de la promesse de vente. Ici, il s’agit d’un promoteur immobilier.

Les PUV sont généralement authentifiées par un acte notarié. La possibilité existe de constater l’authenticité sous seing privé, mais est plutôt réservée aux accords entre particuliers. En effet, la loi encadre strictement les PUV entre particuliers et professionnels, et toute PUV d’un délai égal ou supérieur à 18 mois, y compris suite à prolongation, doit nécessairement être réalisée devant notaire.

Si l’acte n’est pas authentifié, il sera considéré comme nul, et le vendeur libéré de toute contrainte de vente. Durant la période prédéfinie, l’option de vente peut être levée, ou rejetée par l’acquéreur. En cas de levée d’option, aucune des deux parties ne peut refuser la régularisation de la vente. Pour le vendeur, un refus de vente peut entraîner le versement de lourdes pénalités, mais aussi l’obligation de céder son bien. La levée d’option transforme immédiatement la promesse unilatérale de vente en contrat définitif. Il est donc indispensable que le document signé contienne tous les éléments importants de la transaction définitive.

À ce titre, la promesse unilatérale de vente ne doit donc pas être considérée à la légère.

Quelles sont les obligations de l’acquéreur ?

La particularité de la PUV est de n’imposer aucune obligation à l’acheteur. Le promoteur peut décider à tout moment, dans les délais spécifiés par le PUV, de lever l’option d’achat ou d’y renoncer.

Néanmoins, la PUV, particulièrement contraignante pour le vendeur, est généralement consentie en échange de bonnes pratiques de la part de l’acquéreur. Ce dernier s’engage ainsi à réaliser, à ses frais, la totalité des études techniques et des démarches administratives permettant de concrétiser le projet immobilier et, donc, de parachever la vente du terrain. De plus, il concède généralement au vendeur une indemnisation pour l’immobilisation du bien immobilier, temporairement exclu du marché. Cette indemnisation d’immobilisation porte généralement sur 5 à 10% de la valeur d’achat, et peut être versée au moment de la signature de la PUV. Combinée à un délai défini strictement dans les termes du contrat, cette indemnisation est une protection pour le vendeur, qui évite ainsi la mauvaise surprise d’un acheteur peu intéressé.

Ces concessions doivent, bien entendu, être stipulées par écrit dans le contrat. Cette précision est d’autant plus importante que l’acquéreur n’a pas obligation de proposer une indemnisation d’immobilisation. Même s’il s’agit d’une pratique relativement bien respectée, le vendeur doit donc s’assurer que l’indemnité figure sur la PUV ou, le cas échéant, en faire la demande.

Enfin, notons qu’il est strictement interdit pour un promoteur immobilier de céder ou de vendre une promesse unilatérale de vente. Si cette pratique est légale pour un acquéreur particulier, elle ne l’est absolument pas pour un acheteur professionnel.

Qu’est-ce que les conditions suspensives ?

La réalisation effective de la vente peut être soumise à l’accomplissement de certaines conditions, notifiée dans la PUV. Ces conditions suspensives signifient que la levée d’option est dépendante d’évènements à venir, mais dont la survenance ne peut être garantie. De plus, ces évènements ne dépendent généralement pas de la volonté de l’une ou l’autre des parties.

Dans le cas d’une vente à un constructeur qui désire établir un projet immobilier, quelle qu’en soit l’ampleur, les conditions suspensives peuvent être d’ordre divers :

  •      Obtention du financement du projet
  •      Réalisation d’un dossier de diagnostic technique complet
  •      Terrain viabilisé, ou possibilité de le viabiliser
  •      Confirmation de la superficie du terrain
  •      Permis de construire validé et purgé de tous recours.

Il s’agit donc autant de critères autant économiques que techniques et administratifs. Ces conditions suspensives font donc écho aux diverses études préliminaires effectuées par le professionnel acquéreur. Ce dernier n’ayant aucune obligation d’achat, il n’est pas tenu de justifier le refus d’une levée d’option. C’est pour cela que les conditions suspensives sont bien plus importantes sur les compromis de vente que sur les promesses unilatérales. Néanmoins, le vendeur peut soumettre sa signature sur la PUV à certaines conditions, évoquées plus haut, comme la réalisation des études techniques par l’acheteur, ou une indemnisation de 10% reversée à la signature du contrat.

Se faire accompagner dans ses démarches administratives

Il n’est pas toujours évident de décortiquer une promesse unilatérale de vente, ou tout autre contrat de vente. En cas de doute, n’hésitez pas à vous rapprocher de vos conseillers JeVendsMonTerrain. En tant qu’intermédiaires uniques entre vous et le promoteur immobilier, ils sont en mesure de vous conseiller, de vous rassurer, et de répondre à toutes vos interrogations.