De nombreuses raisons peuvent conduire un particulier à faire construire un immeuble sur un terrain dont il est le propriétaire. Il peut s’agir d’une volonté d’investir dans la pierre sur le long terme, de diversifier ses actifs, ou encore de rentabiliser un terrain reçu en héritage par exemple. Bien souvent, des raisons sociétales entrent également en jeu. Il s’agit alors de participer au dynamisme économique et social d’un quartier, de mener un projet qui aura du sens au fil des années et des générations.

Pour bien des particuliers, il s’agit bien souvent d’une véritable aventure. De nombreuses questions se posent, et il est bien souvent nécessaire de faire appel à des professionnels.

Quelle localisation idéale pour faire construire un immeuble sur son terrain ?

Tenir compte des contraintes géographiques et démographiques

Bannière expliquant qu'un immeuble va interagir avec le paysage local et ses habitantsLa construction d’un immeuble se prête à de nombreux scénarios immobiliers, aussi bien en zone urbaine que rurale ou périurbaine. Il faut cependant que la construction de l’immeuble soit pertinente sur le plan local. Il convient alors de prendre en compte la manière dont le futur immeuble va interagir avec le paysage local et ses habitants.

Pictos expliquant que l’installation d’un immeuble d’habitation dans une zone à faible densité de population n’est pas forcément un bon investissementL’installation d’un immeuble d’habitation dans une zone à faible densité de population n’est pas forcément un bon investissementL’installation d’un immeuble d’habitation dans une zone à faible densité de population n’est pas forcément un bon investissement. Les villas peuvent y être bon marché, rendant les appartements moins attractifs. De même, la construction d’un immeuble de bureaux doit rester cohérente avec l’activité économique locale. Certaines communes se prêtent donc particulièrement à ce genre de construction. D’autres, au contraire, représentent un risque réel pour l’investisseur.

En consultant le PLU (Plan Local d’Urbanisme), mais aussi la mairie, les promoteurs et les architectes, il est possible de mieux appréhender le réalisme d’un tel projet.

Un projet qui s’adapte à de nombreux terrains

Dans tous les cas, la construction d’un immeuble nécessite un terrain constructible. Toutefois, la nature de ce terrain peut varier, d’un cas de figure à l’autre :

  • Il peut s’agir d’un terrain non-construit, également appelé terrain vide ou terrain à bâtir. Il doit impérativement être situé dans une zone constructible, ou éventuellement dans une « zone à urbaniser », d’après le PLU. Ériger un immeuble sur un tel terrain permet de lui donner de la valeur, soit pour une revente des appartements, soit pour les mettre en location.
  • Pictos expliquant qu'une résidence principale peut également être remplacée par un immeubleParfois, le terrain abrite déjà une maison, qu’il faudra détruire pour laisser la place à un nouvel immeuble. Ici encore, les nouveaux logements peuvent être destinés à la vente ou à la location. Cela peut être une bonne manière de rentabiliser sur le long terme une résidence secondaire peu ou pas utilisée, par exemple. Une résidence principale peut également être remplacée par un immeuble. Les propriétaires occupant l’ancienne maison peuvent choisir de déménager, ou de s’installer dans un appartement du nouveau lotissement.
  • Plus rarement, il peut être intéressant de détruire un immeuble existant, ou tout autre bâtiment, afin de construire un immeuble neuf. Cela s’avère pertinent pour des immeubles très anciens, dont la remise aux normes serait particulièrement complexe, par exemple. Il peut également s’agir de vieux bâtiments industriels ou agricoles qui ne se prêtent plus à l’activité économique locale.

La construction d’un immeuble représente un véritable investissement. Comme tout investissement, cela entraîne un coût certain, et représente une certaine part de risque. Mais le but est d’obtenir une rentabilité financière à plus ou moins long terme, qui permet de couvrir l’investissement initial. Il est donc recommandé de disposer de connaissances assez fines sur le marché de l’immobilier local, et sur la gestion de parc locatif, le cas échéant.

Construire un immeuble avec un promoteur sur un terrain

Construire un immeuble seul ou passer par un promoteur ?

Construire ou faire construire un immeuble est bien plus qu’un investissement financier. C’est un projet qui demande du temps, des connaissances techniques et administratives, de l’énergie sur le long terme, et la capacité de gérer de nombreux interlocuteurs aux impératifs parfois contradictoires. Il s’agit d’un véritable métier, celui du promoteur. C’est pour cette raison que bien souvent des projets de grande ampleur leur sont confiés. Mais il ne s’agit pas d’une obligation.

Construire un immeuble quand on est un particulier

Théoriquement, il est possible pour un particulier, motivé et/ou connaisseur, de se lancer seul dans la construction d’un immeuble. Il lui faudra alors de sérieuses capacités de gestionnaires pour organiser les différents professionnels devant intervenir sur le projet. La manœuvre reste cependant extrêmement complexe pour un propriétaire particulier.

En premier lieu, il faut étudier la faisabilité du projet. Il est recommandé d’effectuer une étude de marché, notamment. Pour la construction d’un immeuble, le recours à un architecte est par contre obligatoire, afin d’étudier les possibilités de construction. Il faut également l’accord de la commune, et bien souvent réaliser une étude des sols.

Tous ces éléments permettent de constituer un dossier sérieux pour trouver des financiers. Même si le propriétaire dispose de fonds propres, il est généralement recommandé de réaliser la construction avec le soutien de financiers. Il peut s’agir de banques, évidemment, mais aussi d’investisseurs privés, d’une SCI (Société Civile Immobilière), éventuellement fondée par le propriétaire pour la gestion du projet, ou des futurs copropriétaires. Une fois le projet financé, la construction peut débuter.

Cette construction nécessite encore une fois les qualités d’un chef d’orchestre. D’autant plus que le cadre de légal impose de nombreuses contraintes qu’il convient de respecter à chaque étape. Le propriétaire devient alors un maître d’ouvrage, devant traiter avec le maître d’œuvre, l’architecte, les fournisseurs, les services de la mairie, le contrôle technique, etc. Pour un particulier qui souhaite bâtir un immeuble, l’étape du financement est décisive. Dans le contexte économique actuel, il est très rare que les banques accordent les prêts nécessaires à de simples particuliers. Chaque cas reste unique, et avec de très bons apports, la démarche reste possible. Mais dans la plupart des cas, il est recommandé de faire appel à un professionnel.

Construire un immeuble avec un promoteur immobilier

Bien souvent, le propriétaire souhaitant bâtir un immeuble sur son terrain choisi de faire appel à un professionnel. Le promoteur est habitué à traiter aussi bien avec les services de la commune qu’avec les architectes, les maîtres d’œuvre, les sous-traitants, etc. Les étapes de réalisation de la construction restent les mêmes : études de faisabilité, financement du projet, et réalisation du chantier. Mais, dans ce cas-là, c’est le promoteur qui se charge de concevoir le projet immobilier, et de le réaliser. Cela permet de libérer le temps et l’énergie du propriétaire, tout en garantissant un résultat de qualité professionnelle.

Plusieurs solutions se présentent au propriétaire souhaitant faire construire un immeuble par un promoteur :

  • Il peut décider de vendre l’intégralité de son terrain au promoteur, et de laisser à ce dernier toutes les prises de risques inhérentes à ce projet. C’est également le promoteur qui empoche les bénéfices à long terme. Mais une telle formule permet tout de même au propriétaire de réaliser une très bonne affaire à court terme. Les promoteurs achètent en effet leurs terrains à un tarif supérieur à celui du marché particulier. Le paiement relativement rapide du terrain permettra au propriétaire vendeur d’investir autrement ces capitaux, obtenus rapidement, sans trop de risques.
  • La possibilité s’offre également au propriétaire de ne vendre qu’une partie du terrain, tout en cédant les droits de construction au promoteur. Il reste alors copropriétaire indivis de son terrain. Cette solution se présente souvent comme un bon compromis entre la gestion de son propre projet, et la vente complète. La prise de risque existe, notamment si le promoteur se retire du projet avant qu’il ne soit finalisé, mais reste contrôlée. De plus, c’est le promoteur qui se charge des difficiles tâches techniques et administratives de la construction en elle-même.
  • Que le propriétaire choisisse de céder l’intégralité de son terrain, ou qu’il préfère rester propriétaire indivis, il est bien souvent possible de recourir à la dation en paiement. Dans ce cas-là, une partie du paiement du promoteur n’est pas monétaire, mais en nature. En général, le vendeur récupère un ou plusieurs logements dans le nouveau lotissement, pour son usage personnel ou pour revente/location.

Pour le particulier, passer par un promoteur offre de très nombreux avantages. Cela autorise notamment la réalisation de projets plus ambitieux, avec plus de logements, et une meilleure intégration d’éventuels commerces. La demande des promoteurs pour de nouveaux terrains est relativement constante, ce qui permet de réaliser des transactions intéressantes assez rapidement, toute l’année. Enfin, la difficile gestion de la construction est confiée à des professionnels.

A voir aussi : construire un immeuble avec un professionnel de l’immobilier, tout savoir

Construction d'un immeuble avec un promoteur immobilier

Gérer la prise de risque en faisant appel à des professionnels

Quelle que soit la formule choisie, faire appel à un promoteur reste une prise de risque. Celle-ci est souvent minime, mais ne doit pas être négligée. Le projet peut en effet être retardé de plusieurs mois, voire annulé. Une situation exceptionnelle qui reste particulièrement pénible en cas de paiement par dation. Sur le plan financier, à long terme, c’est toutefois le promoteur qui prend le plus de risques. Cela implique donc qu’il doit être rémunéré en fonction. Si bien que l’opération peut s’avérer moins rentable pour le vendeur qu’une construction gérée seul, sans aucune certitude sur ce point cependant.

Cependant, dans la majorité des cas, les promoteurs offrent des perspectives plus intéressantes pour le particulier. Et ce, aussi bien à court qu’à long terme. Ils permettent de réduire considérablement le risque financier d’une construction d’immeuble. Pour optimiser la sécurité de la transaction, toutefois, il est recommandé de faire appel à un promoteur sérieux, fiable. Il doit être capable de gérer des projets intéressants, et de les mener à terme rapidement.

Pour les particuliers, petits et grands propriétaires, il est particulièrement recommandé de se faire accompagner par des spécialistes pour tout projet de construction d’immeubles. Des experts indépendants sont à même de déterminer si le recours à un promoteur s’avère nécessaire, ou non. Dans ce cas, ils peuvent également aiguiller le vendeur dans ses choix. Leurs conseils seront précieux, tant pour sélectionner un bon promoteur, et un bon projet immobilier, que pour choisir la forme de collaboration la plus adaptée, au cas par cas.