Lorsqu’un projet de construction dépasse 20m2 de surface au sol, il est impératif de déposer une demande de permis de construire, ou parfois une déclaration préalable. La demande de permis de construire doit comporter différentes pièces. Entre autres données, la demande doit comporter un plan de situation et un plan de masse, qui sont des éléments essentiels à l’obtention du permis.

Dans cet article, nous reviendrons sur ces deux notions, sur ce qui les distingue, et sur ce que doivent contenir ces documents.

Des plans, pour quoi faire ?

Tout projet immobilier d’importance doit faire l’objet d’une validation par les services municipaux en charge de l’urbanisme. Cette démarche est indispensable pour la communauté, à plus d’un titre :

  •      Garantir la viabilité technique et la salubrité d’un projet, à l’abri des zones inondables ou des glissements de terrain, par exemple.
  •      Protéger l’environnement, en limitant les constructions dans les zones préservées
  •      Revisiter l’urbanisation galopante
  •      Assurer l’harmonie du paysage urbain, ainsi que la protection des sites historiques et du patrimoine local
  •      Etc.

Le permis de construire est l’outil principal pour assurer cette validation des services municipaux. Chaque commune dispose de sa propre réglementation d’urbanisme, généralement détaillée dans un PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou une Carte communale. Dans ce cadre, une interface graphique est largement privilégiée pour gérer au mieux les différentes demandes de constructions, même si cela ne dispense pas d’une description écrite de chaque projet. Une telle interface, matérialisée sous forme de plans, permet aussi de faciliter les échanges entre particuliers, professionnels et autorités.

Pour que chacun parle le même langage, et puisse faire avancer le projet, une certaine standardisation des plans s’est effectuée avec le temps. Les plus importants, dans ce cadre précis, sont le plan de situation et le plan de masse, auquel on peut ajouter le plan de coupe.

Un plan de situation pour localiser le terrain dans son environnement

Comme son nom l’indique, le plan de situation a pour objectif principal de situer le terrain qui doit connaître des travaux au sein de son environnement local. Ce faisant, il permet de savoir quelles sont les règles d’urbanisme qui lui seront appliquées.

En effet, le PLU de chaque commune introduit diverses zones dans lesquelles les règles d’urbanismes peuvent différer. En connaissant la localisation du terrain par rapport au reste de la commune, ou au quartier, il est donc possible d’en extrapoler les règles applicables.

Il est généralement établi sur un extrait de carte IGN, un plan de ville, voire un plan d’assemblage cadastral, en fonction de la précision de ce dernier. L’échelle du plan de situation est généralement comprise entre 1/5000ème et 1/25000ème, et doit être clairement spécifiée. Le nom de la commune, ou du lieu-dit le cas échéant, doit être spécifié. Les principales rues attenantes y apparaissent également, ainsi que le l’orientation géographique, généralement représentée par la direction du Nord. Les numéros des parcelles cadastrales peuvent aussi y être présentés. Enfin, la localisation exacte du projet immobilier doit être précisée par un repère, comme un cercle annoté ou coloré par exemple.

Un plan de masse du terrain existant, pour entrer dans les détails

D’une certaine manière, le plan de masse peut être vu comme un zoom sur le plan de situation. En effet, il représente la même parcelle, mais à plus grande échelle. Seul le terrain concerné par le projet immobilier y est représenté, ainsi que son voisinage immédiat.

Si le plan de situation apporte des informations géographiques et réglementaires concernant le terrain et le projet immobilier, le plan de masse joue un rôle plus technique. En cela, il se révèle bien plus précis.

Une mesure exacte des dimensions du terrain

On y retrouve ainsi les délimitations précises, et cotées, du terrain. Si le terrain est destiné à être vendu à promoteur immobilier, ce dernier aura sans doute fait appel à un géomètre-expert pour établir un plan de cotation, alors être réutilisé pour le plan de masse.

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Reporter l’aménagement précis du terrain existant

De la même manière, les cotations précises établies par le géomètre-expert pourront servir à apposer sur le plan de masse tous les éléments qui composent l’agencement de la propriété. Il s’agit bien évidemment des différentes constructions, dont les délimitations et la nature doivent être reportées précisément. Mais on y retrouvera également les clôtures, murs, portails et grillages, ainsi que les arbres, les allées, les massifs floraux, ou encore les piscines, abris de jardin et autres pergolas.

Établir le plan de masse du futur projet

Lorsque les équipements existants sont bien précisés, il convient alors d’élaborer le plan de masse illustrant les transformations que va subir le terrain. Selon le cas de figure, il est possible de faire figurer les éléments existants et le projet futur sur le même plan, en utilisant des symboles ou des codes couleurs qui permettent de les distinguer. Ça peut notamment être le cas si le terrain est destiné à une division parcellaire et que le vendeur décide de conserver son terrain.

Pour plus de clarté, le plan de masse du futur projet immobilier peut être dupliqué sans les éléments existants destinés à être supprimés, même s’ils doivent également être joints au dossier. Comme pour le plan de masse des constructions existantes, le plan de masse du projet immobilier doit comprendre les cotes précises des futurs bâtiments, ainsi qu’un certain nombre d’éléments liés notamment aux raccordements des réseaux sanitaires et énergétiques.

Dans le cas des lotissements, on peut aussi parler de plan d’ensemble du domaine immobilier. Ce plan est particulièrement utile pour repérer le positionnement d’un bâtiment sur un terrain qui en comporte un certain nombre, mais aussi pour déterminer les délimitations de parcelles ou de propriétés.

Compléter le plan de masse avec un plan de coupe

Si le plan de masse et le plan de situation permettent d’appréhender l’implantation des bâtiments sur un terrain, et la disposition de ces derniers au sein de la commune ou du quartier, ils ne permettent pas de réaliser l’impact visuel des futures constructions. Le plan de coupe sert ainsi à montrer, par des vues transversales, les volumes présents sur le terrain avant et après l’édification du projet immobilier. Ce plan doit donc être coté, et comporte un dessin aussi précis que possible des constructions existantes et projetées, avec leurs dimensions et leurs hauteurs aussi exactes que possible.

Se faire aider pour établir les différents plans de la demande de permis de construire

Pour qu’un projet de construction soit validé par les services municipaux, il faut que les éléments du dossier soient aussi précis et complets que possible. Un plan incomplet pourrait ainsi ralentir considérablement un projet de construction ou de vente à un constructeur.

Pour un particulier, il n’est pas toujours évident de réaliser toutes les démarches administratives nécessaires à l’élaboration d’un projet immobilier conséquent. C’est aussi pour cela que la vente à un promoteur immobilier est aussi intéressante. Motivé par le potentiel commercial de votre terrain, un promoteur sérieux et efficace saura réaliser pour vous la majorité des démarches administratives liées à la vente du terrain et aux futures constructions.

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