Lors de la vente d’un terrain à un promoteur, ce dernier va être avant tout intéressé par le potentiel constructible de votre parcelle. Plus grand sera le projet immobilier, plus il sera rentable, et plus le constructeur sera enclin à vous en offrir un bon prix. Entre autres critères qui vont déterminer le potentiel constructible de votre terrain, la hauteur maximale sera primordiale. Si le projet potentiel peut inclure un nombre important d’étages, il y aura plus de logements, de bureaux ou de commerces à vendre et à louer.

Indépendamment du projet immobilier que le constructeur souhaite réellement mettre en œuvre, ce qui déterminera le prix d’achat de votre terrain sera ce maximum constructible potentiel. Avant même les premières discussions sur le prix, vous pouvez ainsi vous faire une idée de cette valeur hypothétique. Il faut, pour cela, consulter vous-même le PLU et estimer la surface constructible et le nombre d’étages maximum que peut accueillir votre terrain.

Hauteur de l’immeuble ou nombre d’étages, quelle différence ?

Ce qui détermine la valeur potentielle de votre terrain, c’est le nombre de logements, et donc le nombre d’étages, qu’il peut accueillir. Pourtant, bien souvent, les réglementations locales s’expriment en mètres plutôt qu’en nombre d’étages. Dans les faits, il est donc important de maîtriser les deux notions. Ainsi, le nombre d’étages devra être modulé en fonction de la hauteur maximale autorisée.

Comment mesurer un bâtiment ?

En France, depuis l’instauration des PLU, il existe une très grande disparité dans l’expression du contrôle de l’altitude maximale des bâtiments et équipements publics. Néanmoins, si les formulations divergent, le principe reste le même. Quel que soit le mode de calcul, il implique une hauteur maximale pour les bâtiments.

Selon les documents concernés, on peut donc retrouver les mentions suivantes :

  • Le nombre d’étages maximum d’un immeuble ou d’une maison,
  • Une hauteur maximale exprimée en mètre,
  • Une combinaison de ces deux facteurs, la documentation précisant alors la hauteur maximale en mètre de chaque étage,
  • Un calcul établi par rapport aux bâtiments voisins, pouvant imposer une limite en mètre ou en nombre d’étages avec comme référentiel les équipements des terrains mitoyens ou les plus proches.

Sol naturel existant, égout du toit, acrotère : petit lexique de la mesure des bâtiments

Le plus souvent, les règlements municipaux précisent la manière dont est calculée la hauteur d’un bâtiment. D’après la loi, cette dernière est habituellement mesurée entre le sol naturel existant et l’égout du toit. A défaut, notamment pour les bâtiments avec toiture plate, c’est le sommet de l’acrotère qui désigne le point le plus haut utilisé pour la mesure.

Ces termes assez obscurs désignent heureusement des éléments assez simples à comprendre de manière intuitive.

  • Le sol naturel existant : ce terme désigne le niveau du terrain au moment de la demande du permis de construire, avant la réalisation des premiers travaux. Il ne prend donc pas en compte les éventuels terrassements, excavations ou rehaussements qui peuvent précéder la mise en chantier elle-même. Dans le cadre d’une vente à un promoteur, le sol naturel existant correspond au niveau du terrain au moment de la vente. Dans le cas d’un terrain en pente, on prend généralement en compte la hauteur du sol au point médian de la façade soumise à cette pente pour servir de base au calcul de hauteur.
  • L’égout du toit : peu commun dans le langage familier, l’égout du toit désigne le plus souvent la gouttière, l’élément qui sépare la toiture en pente des murs droits de l’immeuble ou de la maison. C’est la limite supérieure des murs, au-dessus de laquelle l’inclinaison de l’ouvrage est supérieure à 90°. Dans la pratique, on parle généralement d’étages en dessous de l’égout du toit, et de grenier ou de combles aménagées au-dessus.
  • L’acrotère, fait référence au parapet ou au muret qui encadre le plus souvent les toitures plates. Par extension, il s’agit du point le plus élevé d’une construction dépourvue de toiture en pente, comme c’est souvent le cas pour les immeubles modernes.

Ainsi, malgré une approche un peu opaque, les termes techniques abordés correspondent à des notions aisées à appréhender. Malheureusement, dans les faits, il n’est pas rare que les fantaisies architecturales ou une géologie complexe brouillent ces différentes notions, obligeant à mobiliser juges et experts.

On notera que, dans tous les cas, on parle donc de hauteur hors-tout. Les éventuelles antennes, conduites ou cheminées, ne sont pas concernées par ces calculs, même si leur présence peut être encadrée, par ailleurs, par les réglementations locales.

Y a-t-il des standards pour la hauteur des étages ?

Que l’on parle en mètre ou en étage, une question se pose souvent : quelle est la hauteur d’un étage ? Après tout, connaître la hauteur constructible maximale théorique de votre terrain ne vous indique pas le nombre exact d’étages, et donc sa densité constructible. En France, il n’existe heureusement pas de réglementation universelle imposant une hauteur précise à un étage. Ceci est assez logique, étant donné que toutes les activités humaines n’ont pas besoin du même volume pour s’exprimer : un logement ou un bureau peut tolérer une hauteur sous plafond bien plus basse qu’un commerce, une salle de concert ou un entrepôt industriel.

Cependant, pour calculer le potentiel constructible de votre terrain, il est possible de prendre en compte quelques valeurs de bases, à moduler en fonction de la réglementation. Ainsi, on considère empiriquement qu’un étage d’habitation confortable fait environ 2m50. Une telle hauteur permet d’assurer un certain confort, sans exiger trop de dépenses de chauffage. Pour les bureaux, on opte bien souvent depuis les années 1960 pour une hauteur de 3m30 environ, qui offre plus de lumière et donc plus de confort visuel, ainsi qu’un important volume de stockage. Pour permettre un usage mixte, de nombreux constructeurs immobiliers sélectionnent ainsi une hauteur sous plafond intermédiaire, d’environ 2m70 ou 2m80.

Pour les municipalités qui ne permettent pas de grandes constructions, passer d’une hauteur sous plafond de 2m80 à 2m50 peut parfois permettre de dégager assez de volume pour rajouter un étage. Le calcul est donc loin d’être anodin.

Le PLU, l’outil de référence pour déterminer la hauteur d’un bâtiment à construire

Lorsque nous parlons de réglementation qui encadre la hauteur des immeubles, il s’agit pour la majorité des Français du PLU, ou Plan Local d’Urbanisme. Développé par la commune ou un regroupement de commune, le PLU encadre toutes les règles de construction et d’urbanisme municipale. C’est donc le principal document à consulter pour connaître la hauteur constructible théorique de votre terrain.

Améliorer la maîtrise municipale du développement urbain

Depuis quelques années, les PLU ont remplacés la quasi-totalité des POS (plans d’occupation des sols) et des cartes municipales. Ils découlent à la fois d’une volonté d’uniformisation des règlementations et d’une volonté politique de renforcer le pouvoir des communes sur leurs projets d’aménagement, tout en respectant les nouveaux enjeux écologiques. A travers le PLU, les communes et communautés urbaines peuvent imposer un contrôle fin et précis des différentes implantations urbaines, de leur nature et des volumes qu’elles occupent. Bien plus difficiles à contourner que les POS, les PLU peuvent déterminer quartier par quartier une hauteur maximale des constructions. Plus arbitraires, les PLU sont aussi plus simples à interpréter et appliquer. La plupart du temps, le maximum constructible autorisé est spécifié très clairement, et ne demande pas de s’adapter aux constructions existantes ou alentours.

Densifier les zones urbaines : un enjeu social, économique et écologique fort

Même si la situation est différente dans chaque ville, les PLU ont tout de même tendance, en général, à encourager la densification des zones urbaines. Concrètement, ils simplifient les réglementations qui limitaient jusqu’ici l’emprise des constructions sur les parcelles constructibles. La distance au voisinage comme la hauteur maximale des constructions s’en trouvent bien souvent débridées, augmentant mécaniquement la valeur constructible des terrains mis en vente. Ce changement de réglementation permet également d’envisager plus facilement des surélévations d’immeubles.

Pour les politiques locales, cet assouplissement de la réglementation répond aux nouveaux enjeux de société. Cela permet ainsi de renforcer les tissus sociaux en centre-ville, d’augmenter l’activité commerciale en zone urbaine, mais aussi de limiter l’expansion des villes en milieu rural. Ce dernier point, qui permet de préserver les terres cultivables pour les générations futures, est particulièrement stratégique au niveau national.

Le PLU : que dit-il ? Où le consulter ?

Dans les faits, le PLU est un ensemble de documents à la fois politiques et pratiques. Sur le plan politique, il explique et détaille les orientations de la commune et les choix d’urbanisme qui y sont faits. Si la densification de certaines zones augmente la valeur des terrains, la protection de certains quartiers pour leur intérêt touristique ou esthétique peut au contraire restreindre le potentiel de vente à un promoteur.

Dans la pratique, on retrouvera donc dans le PLU une représentation graphique des différentes zones constructibles, avec une légende qui précisera les limitations pour chaque zonage. Ces limitations peuvent concerner le volume des bâtiments pouvant être construits, y compris leur hauteur. Cette dernière, comme nous l’avons vu précédemment, pourra être indiquée en valeur absolue, en nombre d’étages, ou inclure des limitations afin de préserver le voisinage.

Mais les limites fixées par le zonage du PLU couvrent également la nature des futurs bâtiments. Pour un vendeur particulier intéressé par une vente à un promoteur, l’idéal est donc de vendre un terrain qui se retrouve dans une zone ou tous les types d’activités sont autorisées : logements, commerces, tourisme, etc.

Pour les grandes villes et les communautés urbaines, les PLU sont bien souvent consultables en ligne sur le site de la mairie. Dans tous les cas, il est possible de demander à le consulter directement à l’hôtel de ville ou auprès des services d’urbanisme de la commune. C’est également auprès de ces services que vous pourrez trouver de l’aide pour déchiffrer ou interpréter le PLU, qui est bien souvent visuellement très chargé.

En cas d’absence de PLU, quelle hauteur appliquer à une construction ?

Même si les PLU se généralisent, toutes les communes n’en sont pas dotées pour autant. En milieu rural, il n’est pas rare de voir les mairies se reposer sur la réglementation nationale. Elles ont alors le choix entre l’application du RNU (règlement national d’urbanisme) ou l’adoption d’une carte communale, qui délimite certaines zones constructibles à l’instar du PLU, mais en se basant sur les règles du RNU.

Afin de ne pas encombrer visuellement le style architectural d’un village ou d’une ville, le code de l’urbanisme impose une limitation claire de la hauteur des bâtiments, basée sur un calcul assez simple. La hauteur maximale d’un bâtiment, à l’égout du toit ou à l’acrotère, doit ainsi être égale à la distance entre ce même bâtiment et la voie publique qui le borde, plus la largeur de cette même voie. Dans le cas de rues étroites, cela peut limiter drastiquement le nombre d’étages d’une nouvelle construction !

Les limites physiques au nombre d’étage de la future construction

Si le PLU et le RNU imposent des limites légales à la hauteur d’un bâtiment, les lois bien plus élémentaires de la physique doivent également être prises en compte. Ainsi, même si votre municipalité autorise théoriquement la construction d’un bâtiment de six étages sur votre terrain, rien ne dit que cela soit techniquement possible.

Pour connaître la constructibilité réelle d’un terrain, plusieurs éléments doivent être pris en compte :

  •     La parcelle est-elle viabilisée ? Le cas échéant, peut-elle être viabilisée ?
  •     La nature du sol et du sous-sol permet-elle d’établir des fondations assez profondes pour permettre d’atteindre le nombre maximum d’étages ?
  •     La construction d’un bâtiment au maximum des capacités du terrain respecte-t-elle la règlementation environnementale du PLU ?

Il est difficile d’anticiper tous ces problèmes potentiels, qui sont habituellement traités par les études de faisabilité réalisées par le promoteur, une fois le projet avancé. Il est toujours possible de faire intervenir des experts, afin d’obtenir une évaluation plus fiable du potentiel constructible réel de son terrain. Néanmoins, il s’agit d’une entreprise coûteuse qui n’est pas recommandée.

Avoir une idée globale de la valeur constructible de votre terrain par l’étude du PLU est bien souvent largement suffisant pour ne pas se retrouver largué lors des négociations sur le prix de vente. Dans tous les cas, pour votre projet de vente à un promoteur immobilier en région Auvergne ou Rhône-Alpes, n’hésitez pas à contacter les experts de JeVendsMonTerrain. Basée au cœur de Lyon, l’équipe de JVMT est en contact avec des promoteurs immobiliers près de chez vous, et se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions.