L’immobilier : un marché cyclique qui se renouvelle constamment

La valeur des biens immobiliers varie en fonction de différents cycles, plus ou moins longs. Les taux d’intérêt, par exemple, structurent le marché immobilier à long terme, en fonction de conjonctures économiques nationales et européennes. La politique fiscale ou la politique de la ville de chaque gouvernement peut également jouer sur les prix de l’immobilier, à moyen terme.

Mais quel que soit le contexte économique et politique, il existe toujours un cycle à court terme qui se renouvelle tous les ans. On parle alors de saisonnalité du marché immobilier. Cette saisonnalité s’applique aux ventes immobilières considérées dans leur ensemble : auprès des promoteurs comme des particuliers. Dans le détail, toutefois, il faut prendre en compte certaines subtilités propres aux négociations avec des promoteurs.

Projet immobilier suite à la vente d'un terrain à un promoteur

La saisonnalité du marché : un phénomène motivé par les ventes aux particuliers

Pictos expliquant qu'il existe un délais de 3 mois en moyenne entre le compromis de vente et la signature de l’acteLe principe de la saisonnalité du marché immobilier s’explique assez facilement. Il existe un délai de trois mois en moyenne entre le compromis de vente et la signature de l’acte. A cela s’ajoute bien souvent au moins un mois nécessaire avant le début de l’aménagement. Enfin, en raison des vacances estivales, tant pour les vendeurs que pour les acheteurs ou les agences, très peu de transactions ont lieu en juillet et août.

Le printemps est-il toujours idéal pour vendre son terrain/sa maison ?

Tous ces facteurs s’unissent pour faire du printemps la saison haute pour les transactions immobilières :

  • Les familles qui ont acheté au printemps vont pouvoir emménager pendant les vacances. Le timing est alors idéal pour l’inscription des enfants dans leur nouvelle école. Il en va de même pour les éventuelles mutations professionnelles des parents, d’ailleurs.
  • L’ensoleillement et la météo plus clémente du printemps permettent de mettre en valeur les biens immobiliers. Cela peut atténuer les éventuels défauts du système de chauffage ou de climatisation, par exemple. De plus, jardins et parcs sont visuellement à leur avantage en cette saison. Cet argument est également valable pour les terrains destinés à la construction et qui ne sont pas tributaires des impératifs liés à la rentrée scolaire, par exemple.
  • De manière générale, enfin, le moral des consommateurs est à la hausse au printemps. Les dépenses des fêtes de fin d’année sont passées, celles des vacances estivales encore loin. Tout comme pour l’ensoleillement, il s’agit plus d’effets psychologiques que de facteurs véritablement rationnels. Il convient néanmoins de ne pas les négliger.

Schéma expliquant les facteurs pour faire du printemps la saison haute pour les transactions immobilières : - emménager pendant les vacances, - mettre en valeur les biens immobiliers, - le moral des consommateurs est à la hausse

La demande est ainsi plus forte au printemps. Cela augmente mécaniquement les prix du marché, au bénéfice du vendeur.

On le voit, la saisonnalité est presque exclusivement induite par les ventes aux particuliers. Les projets immobiliers des promoteurs s’inscrivent en effet sur le plus long terme, parfois sur plusieurs années. Ils répondent donc à des impératifs à moyen terme, qui dépassent le cycle annuel bien souvent.

Comment se démarquer en basse saison pour vendre son bien ?

Ce n’est pas parce que la majorité du marché se concentre sur le printemps qu’il n’est pas possible pour le vendeur de faire de bonnes affaires à d’autres moments. C’est d’autant plus vrai pour les biens immobiliers qui peinent habituellement à se démarquer de la concurrence. Inversement, l’été ou l’hiver peuvent être des saisons de référence pour vendre un terrain particulièrement bien situé. Il s’agit surtout ici des emplacements positionnés au bord de l’eau, ou en montagne. Ils montrent tout leur charme et leur potentiel en pleine saison touristique. Dans les Alpes, à proximité de Chambéry et Annecy notamment, l’hiver peut constituer une seconde saison haute pour les ventes immobilières. Il s’agit cependant de cas relativement particuliers.

Pictos expliquant que l'été ou l’hiver peuvent être des saisons de référence pour vendre un terrain particulièrement bien situéConscients de l’augmentation des prix au printemps, de plus en plus d’acheteurs motivés cherchent à acheter dès l’automne. L’offre étant alors réduite, il est possible pour un vendeur de mettre en valeur son bien sur ces périodes. Il convient alors d’en faire ressortir le charme, et de miser sur le coup de cœur pour faire monter les prix à son avantage lors de la négociation. Après tout, la concurrence est bien moins rude à ce moment-là. C’est alors l’occasion de vendre à un bon prix certaines maisons ou terrains qui n’ont pas trouvé preneur au printemps, la saison la plus concurrentielle.

De manière générale, cependant, une autre solution doit être envisagée naturellement pour les ventes en basse saison. Il s’agit bien évidemment de la vente à un promoteur immobilier.

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Vendre à un promoteur : profiter de la saisonnalité du marché pour réaliser une belle opération en toutes saisons

De manière générale, les ventes auprès de promoteurs sont moins influencées par la saisonnalité du marché que les ventes aux particuliers. Les terrains vendus à des promoteurs servent à élaborer des projets immobiliers à la complexité variable. La construction de lotissements, bureaux ou commerces s’inscrit sur un temps assez long. Les délais de construction dépendent donc de chaque projet.

Dans les faits, la demande des promoteurs est relativement constante au fil de l’année. Les prix ne devraient donc pas être influencés par la saisonnalité du marché. Il existe cependant quelques astuces qui permettent d’influencer positivement les négociations en faveur du vendeur, en se servant de la saisonnalité comme argument.

Faire jouer la concurrence au printemps pour mieux vendre son terrain

Puisque le printemps est la haute saison pour la vente d’une maison avec terrain, c’est là que le prix immédiat du bien immobilier est le plus élevé. L’intérêt de la vente à un promoteur réside cependant dans la possibilité de vendre son terrain plus cher que ce prix immédiat. Le promoteur peut en effet se permettre d’acheter un terrain en y intégrant la valeur de son potentiel constructible. Il cherchera cependant à rester aussi proche que possible du prix immédiat, tandis que le vendeur aura comme intérêt de s’approcher autant que possible du prix potentiel constructible.

Une vente en pleine saison offre alors des arguments supplémentaires au vendeur. Ainsi, si le terrain ou la maison intéresse plusieurs acheteurs particuliers, il s’agit d’un levier de négociation pour pousser le promoteur à augmenter son prix. De manière générale, une demande plus élevée offre une force de négociation au vendeur. Il convient cependant d’en avoir conscience, et d’en user avec habileté. Il est donc recommandé de faire appel à des spécialistes pour mener ce genre de négociations. Une mission que jevendsmonterrain.com accomplit au quotidien dans toute la région Auvergne-Rhône-Alpes, notamment.

Bannière expliquant que le printemps reste la saison idéale pour dévoiler tous les charmes d’un terrain

Au-delà des arguments concurrentiels, il ne faut pas oublier que le printemps reste la saison idéale pour dévoiler tous les charmes d’un terrain. Le potentiel constructible ne dépend généralement pas de tels arguments. Les projets immobiliers viennent en effet modifier en profondeur les terrains, une fois ces derniers vendus. Pourtant, dans certains cas, des détails bien particuliers peuvent venir influencer en profondeur, voire même complètement redéfinir, un projet immobilier. On peut notamment citer l’esthétique de certains massifs fleuris, le caractère unique d’un vieil arbre centenaire, ou encore le cachet d’un ruisseau qui n’apparaît qu’au printemps. Il s’agit bien souvent de cas exceptionnels, mais l’argument ne doit pas être négligé.

Utiliser la loi de l’offre et de la demande à son avantage en basse saison

De l’été à l’hiver, l’offre a tendance à diminuer, tout comme les prix de vente moyens. Cependant, les projets immobiliers menés par les promoteurs s’inscrivent sur de plus longues durées, et leur demande reste relativement constante. Ils ont toujours besoin de nouveaux terrains. Ce maintien de la demande, alors même que l’offre générale diminue, doit être utilisé comme un argument de négociation pour le vendeur. Pour un projet donné, un promoteur se retrouvera avec moins de prospects potentiels, ce qui donne une valeur accrue aux terrains effectivement sur le marché.

Ce levier de négociation n’est pas toujours évident à mettre en application. En basse saison, les maisons et terrains mis en vente rencontrent moins d’intérêt de la part des acheteurs particuliers, notamment. Cela peut donner l’impression au vendeur qu’il a surévalué la valeur de son bien. D’autant plus que l’automne et l’hiver sont connus pour démoraliser et démotiver. Certains promoteurs peuvent profiter de ce sentiment à leur avantage. Ils proposent alors un prix particulièrement bas pour un bien immobilier qui pourrait être autrement mieux valoriser.

Pour éviter de tomber dans ce genre de pièges, il est recommandé de choisir avec soin le promoteur immobilier avec qui on souhaite faire affaire. Une fine connaissance des variations saisonnières du marché immobilier, commune par commune, est également recommandée. Dans tous les cas, le plus efficace reste encore de faire confiance à une agence spécialisée dans ces transactions, comme JeVendsMonTerrain.

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