mercredi 28 février 2018

La perte d’un proche est toujours un moment difficile. Surmonter un deuil demande du temps et du recueillement. Malheureusement, le tempo administratif reste toujours trépidant. La question de l’héritage et des droits de succession se pose rapidement, et demande la concentration de toute la famille.

Il est ainsi recommandé d’anticiper autant que possible les questions d’héritage et de gestion du patrimoine. Lorsque l’on hérite de la maison de ses parents ou de ses grands-parents, deux choix se présentent : la conservation du bien, ou sa revente.

Retour sur les avantages et les inconvénients de chaque solution.

Héritage d’un bien immobilier : gérer la complexité administrative

La gestion d’une succession peut s’avérer particulièrement complexe. Les démarches administratives s’accumulent dès les premières heures, et peuvent s’étendre sur plus d’une année. Dans le cadre de la succession d’un bien immobilier, un terrain, une maison ou un immeuble, plusieurs paramètres doivent être pris en compte assez rapidement. Leur anticipation permettra d’éviter bien des déconvenues financières tout au long de la procédure d’héritage.

Prendre en compte le statut du bien immobilier

Pictos expliquant que des procédures permettent d’anticiper un héritage et donc de simplifier les démarchesLa complexité d’un héritage dépend en grande partie du statut du bien immobilier avant le décès. En effet, certaines procédures permettent d’anticiper un héritage, et donc de simplifier les démarches le moment venu. Le plus courant réside dans la donation en nue-propriété, notamment pour les résidences secondaires.

Une maison peut être cédée à l’héritier, ou à l’un des héritiers, sans modifier le train de vie du donateur. Celui-ci continue à vivre dans sa maison, qui appartiendra déjà à son héritier au moment de sa mort.

Dans la plupart des cas, cependant, le bien immobilier était encore la propriété de la personne disparue. C’est alors une succession relativement classique qui s’annonce, avec toutes les difficultés liées aux héritages non-anticipés qui l’accompagnent.

Succession : des coûts parfois élevés

Un héritage implique toujours un certain nombre de frais. Ces derniers dépendent en partie du statut des biens immobiliers au moment du décès.

Pour une résidence qui avait été donnée en nue-propriété, les droits de succession sont convertis en droits de donation. Ces derniers sont généralement bien inférieurs aux droits de succession, dans le cadre d’une donation en nue-propriété. Ils sont en effet pondérés en fonction de l’âge de l’usufruitier, et non calculés sur la valeur totale du bien. Des donations en pleine propriété restent possibles, mais sans réduction des droits de donation.

En cas d’héritage plus conventionnel, ce sont les droits de succession qui s’appliquent, avec divers abattements en fonction du lien de parenté des héritiers.

Dans tous les cas, des frais notariés sont à prévoir. En cas de volonté de revendre le bien immobilier, un certains nombres de taxes viennent également s’ajouter. Les impôts sur les plus-values immobilières, notamment, sont à prendre en considération. Leur calcul est assez complexe. Il varie en fonction de la nature du bien (résidence principale ou secondaire), mais aussi de sa durée de détention.

Revendre le terrain ou la maison reçue en héritage

La revente de tout ou partie des biens immobiliers du défunt est souvent privilégiée pour simplifier la succession. Elle présente un certain nombre d’avantages, mais peut parfois s’avérer exigeante.

Bannière expliquant que la revente de tout ou partie des biens immobiliers du défunt est souvent privilégiée pour simplifier la succession

Vente du bien immobilier : une solution simple ?

Schéma expliquant que pour la vente du bien immobilier il suffit de trouver un acheteur, de réaliser la vente, et de partager le capital obtenu entre les différents héritiersThéoriquement, la revente d’un bien immobilier permet de simplifier grandement la succession. Il suffit de trouver un acheteur, de réaliser la vente, et de partager le capital obtenu entre les différents héritiers. Une tâche bien plus aisée à réaliser avec de l’argent qu’avec des biens divers.

La revente d’un bien permet ainsi une augmentation directe du capital pour l’ensemble des héritiers. Chacun est alors libre d’utiliser ce capital pour diversifier ses placements et ses investissements propres. Dans tous les cas, la vente est indiscutablement de la manière la plus rapide d’obtenir et de répartir un héritage.

Vendre une maison à un particulier : récupérer l’héritage au plus vite

Pour les acheteurs particuliers, l’achat d’une maison à des héritiers représente souvent une bonne affaire. Il s’agit en effet de transactions devant être effectuées rapidement, surtout s’il y a plusieurs héritiers. De quoi garantir un prix de vente relativement bas par rapport au reste du marché.

Pour le ou les vendeurs, la vente à particuliers n’est ainsi pas la meilleure affaire, d’un strict point de vue financier. Pour l’héritier, une telle vente permet surtout de privilégier les délais sur le prix. Cela permet d’obtenir rapidement des liquidités qui permettent de régler les différents frais et taxes liés à la succession.

De plus, il ne faut pas négliger que la vente à des particuliers représente parfois une démarche sentimentale et symbolique. C’est bien souvent l’assurance qu’une maison familiale à laquelle on est attachée ne sera pas détruite, et perdurera une génération de plus, pour une nouvelle famille.

Vendre une maison à un promoteur pour optimiser l’héritage

La meilleure façon de rentabiliser un bien obtenu en héritage est sans doute d’effectuer une vente auprès d’un promoteur (définition). Cela permet d’obtenir un excellent compromis entre rentabilité et délais. Les promoteurs ont tendance à payer un terrain bien au-dessus du prix du marché de particulier à particulier. La différence peut atteindre, et même régulièrement dépasser, les 20%. Pour eux, le terrain qui leur est vendu est un investissement qu’ils pourront rentabiliser grâce à un projet immobilier ambitieux. Son prix potentiel dépasse alors sa valeur réelle immédiate. C’est ce qui permet d’obtenir le meilleur prix lors de la revente.

En terme de délais, la vente à un constructeur immobilier est souvent plus longue qu’une vente à un particulier. La vente n’est en effet bouclée que lorsque toutes les autorisations ont été données pour la réalisation du nouveau projet immobilier. Il est ainsi souvent nécessaire d’avancer tout ou partie des différents frais de succession avant de pouvoir bénéficier réellement des capitaux issus de l’héritage. Il s’agit cependant d’une solution relativement rapide, comparée à la mise en location du bien, ou à la décision de faire construire directement une nouvelle maison ou un nouvel immeuble sur le terrain.

A voir aussi : avantages et inconvénients de vendre son terrain à un promoteur.

Se faire aider pour vendre un terrain à un promoteur immobilier

Si la vente à un promoteur permet d’effectuer une bonne transaction dans des délais raisonnables, elle entraîne un certain nombre de difficultés. Obtenir l’aide de spécialistes n’est alors pas du luxe. Pour obtenir un bon prix à la revente du terrain hérité, sans perdre trop de temps, le mieux reste encore de faire appel à un promoteur local réputé pour le sérieux de ses projets et sa vitesse d’exécution. Choisir le bon promoteur permet parfois de gagner plusieurs semaines sur un compromis de vente, d’autant plus si le dossier est complexe.

Bannière expliquant que faire appel à des agences spécialisées, qui serviront d’intermédiaire. Elles prendront en charge la recherche du constructeur et la mise en place du dossier, jusqu’à la vente

Il est donc recommandé de faire appel à des agences spécialisées, qui serviront d’intermédiaire. Elles prendront en charge la recherche du constructeur et la mise en place du dossier, jusqu’à la vente. En plus de permettre une meilleure transaction, elles soulagent une grande partie de la pression administrative, particulièrement intense et éprouvante dans la gestion des héritages.

Choisir de conserver le terrain ou la maison d’un héritage

La vente d’une maison ou d’un terrain obtenu lors d’un héritage n’est pas nécessairement la solution idéale. Cela dépend en effet du contexte, des délais, et des situations familiales.

La location : un revenu d’appoint à court ou long terme

La vente d’un logement obtenu en héritage peut être assez contraignante. C’est notamment le cas si la maison ou les appartements possèdent des locataires. Ou encore s’il y a plusieurs héritiers qui ont du mal à se mettre d’accord sur la revente.

A court terme, la mise en location apporte un revenu d’appoint et autorise un temps de réflexion. Cela permet notamment de patienter le temps de l’élaboration d’un projet immobilier complexe avec un promoteur.

Il est bien entendu possible de garder des locataires sur le long terme. Cela permet une entrée de revenus réguliers, plus ou moins intéressante selon la taille des biens immobiliers concernés. Cette solution permet également de conserver un patrimoine familial dont la valeur sentimentale n’est pas quantifiable.

De la même manière, il est tout à fait possible de conserver une maison héritée pour son usage personnel. Dans tous les cas, ces solutions demandent bien souvent d’importantes liquidités pour régler les différentes taxes et droits de succession.

Diviser le terrain reçu en héritage en plusieurs parcelles ?

Certains cas de figure permettent de ne vendre qu’une partie du terrain hérité. C’est particulièrement vrai dans le cas d’une maison individuelle dotée d’un grand jardin. Il est alors possible de conserver la maison intacte, pour son usage personnel ou pour la location. Le reste du terrain peut alors être cédé à un constructeur, qui y fera construire de nouveaux logements.

Cette solution de compromis présente de nombreux avantages. Mais sa mise en place reste assez technique, et présente les mêmes exigences que n’importe quelle vente à un promoteur.

Il est donc encore une fois recommandé de se faire accompagner dans ce genre de démarche par des agences de conseil spécialisées. Elles seront à même de mettre en contact les particuliers souhaitant vendre une partie de leur parcelle avec des professionnels de l’immobilier local habitués à de telles procédures.

A voir aussi : quelle superficie pour vendre son terrain, et en savoir plus sur la division parcellaire