La vente d’un terrain à un promoteur peut prendre du temps. Une des particularités de ce type de transaction est que l’acheteur, ici un professionnel de la construction, ne signera aucun compromis de vente sans avoir la certitude de pouvoir édifier son projet immobilier sur le terrain qu’il achète. Avant de finaliser la vente, le projet de construction doit donc être abouti et autorisé par les autorités locales, ce qui peut prendre plusieurs mois.

La patience du particulier qui met en vente son terrain est généralement récompensée par un prix d’achat plus élevé. Mais des incompréhensions persistent souvent sur les délais nécessaires aux études menées en amont par le constructeur. Dans cet article, nous reviendrons sur les différentes études de faisabilité qui sont effectuées en vue de déposer une demande de permis de construire, indispensable à la réalisation définitive de la vente.

Les études de faisabilité, pourquoi faire ?

Les études de faisabilité, ou études préliminaires, sont indispensables à toute vente de terrain ou de logement à un promoteur immobilier. En effet, le promoteur est un investisseur. Le terrain qu’il achète n’a de la valeur, pour lui, que s’il peut y édifier un projet immobilier rentable.

Dans ce cadre, les études préliminaires ont pour but d’établir le réalisme de son projet, et ce sur plusieurs points :

  •      la constructibilité légale du terrain,
  •      la constructibilité technique du projet,
  •      la rentabilité économique de l’opération.

Ce n’est qu’une fois toutes ces études menées que le constructeur immobilier sera à même de finaliser son offre d’achat avec le vendeur. Dans l’intervalle, les deux parties signent généralement une promesse unilatérale de vente, voire un compromis de vente, dans certains cas. Si elle est correctement rédigée, la PUV permet alors au vendeur d’être dédommagé en cas d’échec de la transaction.

Évaluation des contraintes administratives

La première étape des études préliminaire consiste à évaluer la faisabilité légale et administrative de l’opération immobilière. Si la procédure est généralement simple à effectuer, elle repose sur des principes complexes et évolutifs. Chaque commune dispose en effet de sa propre réglementation d’urbanisme.

Des règles de constructibilité qui diffèrent selon le zonage

La plupart du temps, il s’agit de PLU (plan local d’urbanisme), mais on retrouve également des Carte communales en zones rurales. Ces documents administratifs définissent les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune. Un système de zonage est établi pour adapter les règles de construction en fonction de paramètres multiples. Le système de zonage permet aux mairies de contrôler l’urbanisation de leur commune, mais également d’avoir un rôle direct dans la définition des différentes activités économiques, ou encore dans la protection de l’environnement, des espaces verts et des paysages urbains.

Un PLU qui peut évoluer

Avant de projeter un projet immobilier complexe, le constructeur immobilier va donc consulter le PLU pour voir si ce dernier ne présente aucune contradiction avec les bâtiments qu’il prévoit de construire. En cas d’incompatibilité, le propriétaire et le promoteur pourront entamer un dialogue avec le maire ou les autorités municipales en charge de l’urbanisme. Une telle démarche, plus ou moins longue et très incertaine, peut permettre de faire modifier le PLU, ou d’obtenir une exception à la Carte communale.

Dans certains cas, notamment pour les classements en zones à urbaniser, il n’est pas possible d’accélérer le processus d’urbanisation déjà entamé par les autorités. Mais une visibilité sur les délais pourra alors être donnée par la mairie, pour peu que le vendeur et l’acheteur puissent se permettre de patienter.

Les contraintes environnementales : un enjeu de plus en plus présent

De plus en plus souvent, les contraintes environnementales de tout ordre peuvent venir perturber l’édification d’un projet immobilier. Lors de l’instauration des PLU, certaines zones de la commune ont pu être requalifiées en zones naturelles à protéger. Dans d’autres cas, c’est la proximité d’un site historique, d’un arbre centenaire, d’un lieu de patrimoine ou d’un paysage remarquable qui fait obstacle à la construction.

Si tel est le cas : pas de panique ! Cela ne remet pas forcément en question la transaction finale. Néanmoins, le promoteur peut être amené à réévaluer son projet. L’implantation des bâtiments peut être revue, la hauteur réduite, les voies d’accès modifiées, etc. Toutes ces modifications peuvent entraîner des délais supplémentaires, mais aussi revoir à la baisse la rentabilité du projet, et donc le prix d’achat.

Respecter les réglementations vis-à-vis du voisinage

Lorsque l’on souhaite élaborer un projet immobilier, il faut prendre en compte les règles locales concernant le respect du voisinage. Est-il possible de partager un mur mitoyen ? Quelle est la distance minimale à respecter par rapport aux terrains attenants ? Quelle est la hauteur maximale de l’immeuble à construire ? Une telle hauteur entraînera-t-elle un désagrément pour le voisinage ?

Tous ces éléments doivent être pris en compte en amont. Dans le cas contraire, le permis de construire pourra être refusé. Et même s’il était accepté, des contestations et des recours sont toujours possibles, ce qui entraîne de nouveaux délais avant la finalisation de la vente.

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Études sur la constructibilité technique du terrain

Lorsqu’il est établi qu’un terrain est administrativement constructible, encore faut-il s’assurer qu’il le soit techniquement. De nombreux critères physiques peuvent restreindre ou interdire une construction, particulièrement lorsqu’il s’agit d’un projet ambitieux, et non pas d’une simple villa.

Le bornage de terrain, un outil très polyvalent

Afin de réaliser les études de faisabilité, il est très commun de voir le promoteur faire appel à un géomètre-expert pour la réalisation d’un bornage du terrain. En théorie, le bornage n’est pas obligatoire, notamment s’il a déjà été effectué sur la même parcelle des années ou des décennies plus tôt. Cependant, si les limites d’un terrain restent fixes, sa topographie peut être amenée à évoluer dans le temps, au gré des intempéries et des menus travaux effectués au fil des ans.

Le bornage du terrain, effectué par un expert assermenté, s’avère finalement très utile tout au long des études préliminaires, et même durant la construction, afin de :

  •      éviter toute contestation du voisinage,
  •      établir une division parcellaire avant la vente,
  •      définir les futures parcelles individuelles, en cas de construction d’une zone pavillonnaire,
  •      préparer les futurs gros œuvres, en repérant les voies d’accès, les différents raccordements, etc.

Il s’agit donc d’une étape potentiellement très importante, mais aussi particulièrement technique. Les particuliers peuvent faire appel à un géomètre-expert. Mais dans le cadre d’une vente à un professionnel, il est tout de même recommandé de laisser le promoteur se charger d’engager le géomètre.

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Architectes, géologues, paysagistes… : une multitude d’acteurs pour étudier la faisabilité d’un projet

Chaque projet de construction est unique. Selon la localisation du terrain, l’ampleur de la construction prévue, ou encore la difficulté à convaincre les autorités locales, le promoteur va s’entourer de divers spécialistes pour l’aider à constituer un dossier aussi solide que possible.

  • L’intervention d’un architecte est systématique dès lors qu’un permis de construire est nécessaire. Or, la demande de permis de construire est un préalable à toute vente entre un particulier et un promoteur. L’architecte intervient très tôt au côté du maître d’ouvrage. Son expertise lui permet de vérifier la conformité technique du projet, sa bonne implantation sur le terrain, et son réalisme.
  • Des géologues, des géomètres-topographes et des ingénieurs divers peuvent venir épauler l’architecte et le promoteur. Ils peuvent notamment être mandatés pour vérifier que la nature des sols n’est pas incompatible avec la construction des fondations, ou bien que le terrain ne présente aucun risque de glissement ou d’inondation.
  • Les gestionnaires des réseaux sanitaires et énergétiques, qu’ils dépendent de la mairie ou d’entreprises sous-traitantes, peuvent également aider le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre pour les pour vérifier la présence des différents raccordements nécessaires pour le chantier et pour les futures habitations, mais aussi pour constater qu’il n’existe aucun obstacle à la construction, en surface ou sous terre.
  • Enfin, le promoteur étant également un commercial, il peut faire intervenir des experts très divers pour l’aider à convaincre les services municipaux, à soulever des fonds, ou encore à effectuer la prévente des logements. Il peut s’agir de paysagistes, mais aussi d’infographistes ou encore de spécialistes des prises de vue.

Bien évidemment, le travail de certains intervenants ne s’arrête pas aux études techniques du terrain. L’architecte, notamment, reste partie prenante du projet jusqu’à sa finalisation. Dans le cadre des études préliminaires, c’est lui qui va concevoir le projet imaginé par le promoteur. En partant du terrain existant, il va dessiner les plans des différents bâtiments, lotissements, pavillons et appartements. Ensuite, si le permis de construire est accordé et la vente effectuée, l’architecte pourra réaliser la direction technique du chantier.

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Anticiper les aspects économiques d’une construction

L’aventure immobilière ne repose pas uniquement sur des critères techniques. Un promoteur est un homme d’affaires autant qu’un visionnaire, voire un technicien. Cela lui demande une grande capacité d’adaptation, d’autant plus qu’il mène de front ses différentes tâches. Ainsi, parallèlement aux phases d’études techniques liées à sa casquette de maître d’ouvrage, le constructeur immobilier doit s’atteler aux questions d’ordre financier. En premier lieu, il doit s’assurer de disposer des fonds nécessaires pour l’achat du terrain, mais aussi pour la construction elle-même ou encore la phase de commercialisation.

Si sa société ne dispose pas des fonds en propre, il lui est nécessaire de réaliser des emprunts bancaires. Comme garantie, il n’est pas rare qu’on lui demande qu’une grande partie des logements soient vendus avant même le début de la construction.

Il est donc primordial, pour lui, d’effectuer une étude de marché aussi précise que possible. Le résultat de cette étude va dépendre de l’emplacement du terrain, de la surface constructible et donc de l’ampleur du projet, et de la tension sur le marché de l’immobilier local. Mais, ici aussi, tout est interconnecté. Les résultats des études de faisabilité technique peuvent avoir un impact sur le nombre, la taille ou l’emplacement des bâtiments à construire, et donc sur le taux de rentabilité du projet.

Comment trouver le bon promoteur pour réaliser toutes ces études ?

On le voit, les études de faisabilité préliminaires à une construction, et donc à une vente, sont multifactorielles. Sur certaines parcelles viabilisées, bornées et situées dans des zones tendues, comme à Lyon, Annecy, Grenoble et leurs banlieues, par exemple, les différentes étapes des études préliminaires s’effectuent assez rapidement.

Mais lorsque le terrain est situé dans une zone moins accessible à la construction, avec des pouvoirs publics plus frileux à l’idée de construire de nouveaux logements notamment, on comprend très vite pourquoi les délais se rallongent, indépendamment de la bonne volonté du constructeur.

Pour le particulier qui souhaite vendre son terrain, il est donc primordial de trouver le bon interlocuteur. Située au cœur de Lyon, l’agence JeVendsMonTerrain travaille exclusivement avec des promoteurs locaux. Bien implantés dans leurs zones de chalandise partout en région Auvergne-Rhône-Alpes, ces professionnels connaissent les réglementations locales et ont l’habitude de travailler avec un réseau d’experts reconnus. Ainsi, ils réaliseront pour vous toutes les démarches et les études techniques nécessaires. La vente sera facilitée et accélérée, et vous conservez l’esprit tranquille !