lundi 9 avril 2018

Pour rentabiliser au mieux la vente d’un terrain, l’estimation de sa valeur est une étape indispensable. C’est elle qui permettra au propriétaire de définir son prix minimum, et qui servira de base aux négociations ultérieures avec l’acheteur.

Comme souvent, de nombreux critères doivent entrer en compte, si bien qu’il s’avère nécessaire de faire appel à des experts. La plupart des acteurs professionnels maîtrisent bien les différents aspects de l’estimation, mais certains d’entre eux peuvent avoir intérêt à minorer l’estimation. Il est donc important pour le vendeur de saisir les bases de l’estimation. C’est ce qui lui permettra de comprendre au mieux les enjeux, et donc de réaliser une meilleure vente, sans arnaque ni contretemps.

Se faire aider pour estimer la valeur de son terrain

Estimer la valeur de son terrain est rarement une tâche simple. Si des outils en ligne existent, ils restent très approximatifs puisqu’ils ne prennent en compte qu’un nombre infime de paramètres. Pourtant, une bonne estimation est primordiale pour mener une vente à bien. Il faut donc souvent se résoudre à faire appel à des experts qualifiés.

À quels spécialistes recourir pour faire estimer mon terrain ?

Estimer le prix de vente d’un terrain est une démarche qui diffère de l’estimation d’une maison, ou d’un immeuble. Les critères pris en compte sont différents et très variés, si bien qu’il est souvent nécessaire de recourir aux services d’experts de l’immobilier. Les notaires, les agences immobilières, ou encore les cabinets d’expertise foncière peuvent être sollicités pour réaliser une estimation complète. Bien entendu, une telle démarche présente généralement un certain coût. A moins de faire appel à un promoteur.

Estimer son terrain avec un promoteur immobilier

Dans bien des cas, un promoteur immobilier indépendant s’avère être la meilleure solution pour estimer un terrain.

D’une part, il dispose de sa propre expertise, dans ce domaine de compétence bien particulier. Il connaît les réalités du terrain et du marché de l’immobilier comme personne. Un promoteur local sera au fait des diverses réglementations municipales ainsi que de l’historique des projets immobiliers aux alentours. Son regard est complet, et son expertise précise.

D’autre part, le promoteur immobilier est un professionnel de la construction. Il est donc habitué à travailler avec de nombreux spécialistes, comme des géomètres ou des topographes. En cas de besoin, il pourra solliciter un ou plusieurs experts pour affiner son évaluation, généralement à ses frais.

Schéma de que fait le promoteur lors de l'estimation d'une maison ou d'un terrain

Enfin, un promoteur aura tendance à évaluer le prix d’un terrain au-dessus du prix du marché. En tant que concepteur de projets immobiliers, il voit dans un terrain son potentiel futur, et non pas sa valeur actuelle. C’est cette capacité à se projeter qui lui permet de réaliser des estimations fiables, et généralement plus avantageuses pour le vendeur. En effet, si le terrain lui plaît, le promoteur aura tout intérêt à s’assurer qu’il lui revient, plutôt qu’à un particulier ou un concurrent. Avant de faire appel à un promoteur ou un autre spécialiste, plusieurs points doivent être examinés.

A lire aussi : comment vendre son terrain plus cher ?

Quelle est la nature et quelle est la taille du terrain devant être estimé ?

Avant de réaliser une démarche d’estimation, il convient de se poser une question simple, mais essentielle : qu’est-ce qui doit être évalué précisément ? Dans le cadre de l’estimation d’un bâtiment, la réponse est simple, puisque les murs délimitent le bâti. Lorsqu’il s’agit d’un terrain, les choses deviennent rapidement plus compliquées. Même lorsque l’on est persuadé de connaître la nature et les dimensions précises de son terrain, des mauvaises surprises peuvent arriver.

Connaître les dimensions exactes du terrain

Le prix d’un terrain s’estime bien souvent en valeur donnée pour un mètre carré. Cela signifie donc qu’il faut connaître avec une grande précision les dimensions d’un terrain. Au-delà de l’enjeu financier, cette connaissance précise permettra également d’éviter d’éventuels contentieux avec le voisinage, ou les services municipaux. Il serait en effet assez dommage de vendre par erreur une parcelle appartenant à un autre particulier, ou au domaine public.

Bannière expliquant que le cadastre et les services fiscaux permettent de se faire une idée générale de la taille et de la géométrie d’une parcelle

Le cadastre et les services fiscaux permettent de se faire une idée générale de la taille et de la géométrie d’une parcelle. Leurs données restent cependant peu précises dans certaines communes. Si le jalonnement du terrain n’est pas optimal, il peut être nécessaire de faire appel à un géomètre-topographe. Celui-ci va alors réaliser un plan de bornage, et des relevés périphériques, périmétrique et topographiques. Ces démarches peuvent être assez coûteuses, mais peuvent être réalisées par un promoteur, si jamais celui-ci s’intéresse au terrain.

Entre le cadastre et les relevés du géomètre, il existe toujours une différence. Celle-ci peut être de quelques centimètres carrés seulement, ou de plusieurs mètres carrés.

A voir aussi : la superficie idéale d’un terrain pour vendre à un promoteur.

Consulter le PLU pour connaître la nature du terrain

La nature constructible d’un terrain est déterminée sur le plan local par la commune, ou le regroupement de communes. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) délimite plusieurs zones qui définissent les possibilités de construction. Les zones urbaines sont constructibles immédiatement. Les zones agricoles ou naturelles ne le sont pas, hors équipements spécifiques. Les zones à urbaniser sont destinées à la construction, mais nécessitent des travaux de viabilisation, généralement planifiés par la mairie.

En fonction de ce zonage, consultable en mairie, il est donc possible de savoir si un terrain est constructible immédiatement, à court terme, ou pas du tout. Cela va avoir un impact majeur sur l’estimation de sa valeur !

Au-delà des généralités, plusieurs détails doivent d’être relevés. D’une part, il convient de voir que le PLU est un document politique amené à évoluer avec le temps. Il est régulièrement modifié au gré des orientations politiques, mais aussi pour tenir compte de l’urbanisation de la commune. Ainsi, un terrain agricole placé en bordure de la ville pourrait bien être reclassé en zone à urbaniser dans les années à venir. D’autre part, il est important de savoir qu’un terrain peut être placé sur plusieurs zones simultanément. Il est courant de voir un terrain contenir une parcelle constructible et une autre qui ne l’est pas. Dans le cas d’une vente à un promoteur, cela n’est pas forcément gênant, la partie non-constructible pouvant servir de jardins.

Tenir compte des détails pour réaliser une bonne estimation

Pictos expliquant que la valeur du terrain est determinée par l'offre et la demandeLa valeur d’un terrain n’est jamais absolue, mais relative. Elle est déterminée par la rencontre de l’offre et de la demande. Ainsi, en fonction des acteurs intéressés par l’achat, de leur activité, de leur motivation, de leurs moyens, un terrain pourra prendre plus ou moins de valeur. Mais la valeur du terrain sera également impactée par des éléments de détail, liés au terrain lui-même.

Ainsi, les critères du marché vont être impactés en premier lieu par la constructibilité réelle du terrain. Même en zone constructible, il convient de s’assurer que le terrain est techniquement et matériellement adapté à une construction. La nature des sols, l’évaluation des risques naturels et la taille de la parcelle, notamment, sont à prendre tout particulièrement en compte.

Ensuite, l’exposition du terrain, son orientation vis-à-vis du soleil notamment, pourra avoir un effet non-négligeable sur le prix au mètre carré. La proximité des transports, des écoles, des commerces ou d’éléments naturels remarquables ne doit jamais être négligée.

L’estimation peut-elle varier selon l’acheteur potentiel ?

Un terrain qui abrite une maison ou un immeuble se voit doté de deux valeurs de marché. La valeur vénale est la valeur du terrain et des logements en l’état. C’est la valeur à laquelle un particulier est prêt à acheter la parcelle pour l’exploiter directement, ou après réhabilitation. Outre cette valeur vénale, l’estimation d’un terrain doit prendre en compte la valeur des droits à construire.

C’est cette dernière valeur qui intéresse particulièrement les promoteurs immobiliers, pour qui l’achat d’un terrain est un investissement. Pour eux, la présence de bâtiments n’aura pas d’impact sur la valeur du terrain, et ils sont généralement prêts à offrir un bien meilleur prix qu’un particulier.

En théorie, cette logique de double valeur est également vraie pour les terrains nus. C’est notamment le cas des terrains constructibles en partie, où la parcelle cultivable est dotée d’une valeur vénale propre, liée à la qualité de la terre, l’ensoleillement, et les éventuels vignes ou vergers présents. Dans la majorité des cas, toutefois, la valeur d’un terrain nu constructible s’estime en fonction de son potentiel immobilier. Et, dans ce cas-là, un promoteur local est sans aucun doute l’interlocuteur et l’acheteur idéal.

Pour être mis en contact avec des promoteurs indépendants près de chez vous, n’hésitez pas à faire appel à l’équipe de JeVendsMonTerrain. Leur réseau de spécialistes vous accompagnera tout au long de votre processus de vente à un promoteur, y compris lors de la phase délicate d’estimation du bien.