samedi 18 août 2018

La vente d’un terrain, d’une maison ou d’un immeuble, peut être soumise à de nombreux aléas, tant techniques qu’administratifs. Dans cette dernière catégorie, il existe certains termes qui peuvent interloquer ou effrayer un vendeur. La notion de préemption en fait partie, et est souvent associée, pas toujours à raison, à celle d’expropriation. Le droit de préemption urbain (DPU) est le plus répandu, et constitue il est vrai une exception à la liberté faite au propriétaire de vendre son bien immobilier à qui il le souhaite.

Dans cet article, nous reviendrons sur le DPU, sur les obligations qu’il impose, sur les droits qu’il présente, et sur les conséquences qu’il peut avoir pour le vendeur. De quoi constater que le DPU conduit bien plus souvent à rallonger les délais qu’à contraindre le vendeur à des conditions de vente qui ne lui conviennent pas.

Le DPU, pour quoi faire ?

Si le DPU est bien souvent considéré comme une privation de liberté, parfois autoritaire, par les propriétaires qui y sont confrontés, il s’agit pourtant d’une disposition qui vise, au contraire, à adoucir les relations entre les pouvoirs publics locaux et leurs administrés. Le DPU se veut en effet une alternative bien moins brutale aux procédures d’expropriation.

Au lieu de contraindre un propriétaire à céder son terrain au moment voulu et dans les conditions imposées par la collectivité, le DPU se contente d’établir la priorité de la municipalité en cas de vente du terrain.

A travers le DPU, la collectivité peut ainsi acquérir des terrains qui lui serviront à élaborer ou agrandir des parcs immobiliers d’intérêts publics : écoles, hôpitaux, crèches, centre de traitement des eaux, logements sociaux, parcs d’activité, espaces verts, etc.

Comment savoir que son terrain est soumis à un DPU ?

La municipalité, ou la collectivité territoriale en charge de l’urbanisme, ne peut préempter un terrain arbitrairement. Pour être soumis à un DPU, le terrain doit obligatoirement se situer sur une zone clairement définie et graphiquement signalée sur le PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou sur la Carte Municipale, le cas échéant. Dans les deux cas, la municipalité peut faire figurer sur le document administratif les différentes zones où le DPU peut s’exercer, le plus souvent dans une zone urbaine ou une zone à urbaniser.

Pour savoir si tout ou partie de son terrain se situe en zone DPU, il suffit donc de consulter le PLU ou la Carte Municipale de sa commune, ou de son groupement de communes.

Le DPU, comment ça marche ?

Le DPU n’est pas une procédure administrative en soi. C’est un cadre légal qui impose des droits et des devoirs à chacune des deux parties : le vendeur et la collectivité territoriale. Même s’il n’a pas à être directement impliqué dans les démarches bureaucratiques, l’acheteur particulier ou professionnel peut se retrouver impliquer. La capacité et la volonté de la mairie d’exercer son droit de préemption aura en effet raison de son projet d’achat. Dans le cas d’acheteurs professionnels, promoteurs et constructeurs, ces derniers peuvent jouer un rôle bien plus actif, en conseillant le vendeur dans ses démarches, en apportant leurs connaissances des procédures et des agents municipaux locaux, voire même en prenant en charge tout ou partie des frais de notaire.

Quand est-ce que le DPU s’applique ?

Contrairement à une procédure d’expropriation, le droit à la préemption urbain ne s’applique que lorsque le propriétaire souhaite vendre son terrain. A ce moment-là, la commune est prioritaire pour l’achat de son terrain, ou de la parcelle de son terrain située en zone DPU. En théorie, on pourrait imaginer qu’un futur vendeur se rapproche directement des services d’urbanisme de la mairie afin d’y négocier un prix. Dans la pratique il n’en est rien. La préemption n’est réalisée sur les terrains DPU que très rarement, parfois moins d’un pour cent des cas. Il est donc plus avantageux pour tout le monde de procéder, initialement, avec une prise en compte modérée de ce risque. Si bien que le gros de la procédure de vente se réalise de manière conventionnelle.

Le vendeur propose son terrain à la vente, à un particulier ou à un promoteur. Si le terrain plait, les deux parties négocient jusqu’à la rédaction et la signature du compromis de vente. Attention, toutefois : le compromis de vente doit absolument comprendre le risque de préemption dans ses clauses suspensives.

La déclaration d’intention d’aliéner, indispensable pour se signaler auprès des services municipaux

Lorsque le compromis de vente est établi, le propriétaire vendeur doit réaliser une déclaration d’intention d’aliéner, ou DIA. Par cette démarche administrative, habituellement réalisée par un notaire, il signifie à la municipalité ou à la collectivité territoriale compétente sa volonté de vendre son bien immobilier. La collectivité se retrouve alors prioritaire pour l’achat du bien, devant l’acheteur qui a signé le compromis de vente. Pour elle, le DIA revient à une proposition de vente, aux mêmes prix et conditions que ceux acceptés par l’acheteur initial.

A voir aussi : qu’est-ce que la déclaration d’intention d’aliéner.

Les obligations de chacun

Le DPU fixe des obligations claires pour chaque partie. La municipalité a l’obligation de signaler sur ses documents d’urbanisme, PLU ou Carte Municipale, la délimitation précise des terrains soumis à un DPU. Le propriétaire, quant à lui, à l’obligation de signaler sa volonté de vendre par le biais de la DIA.

On notera que si le DPU ne s’applique qu’à une partie du terrain, le propriétaire a la possibilité de ne céder aux pouvoirs publics que la parcelle concernée. Mais il peut également exiger que la municipalité fasse une offre d’achat pour l’ensemble de son terrain.

Quelle est la procédure pour gérer un DPU ?

La gestion d’un DPU peut s’avérer longue et coûteuse en énergie. Dans quelques rares cas, elle peut mener à l’abandon du projet de vente. La plupart du temps, néanmoins, la procédure reste une étape administrative comme une autre, qui ne fait que ralentir la vente à un promoteur immobilier. En effet, les municipalités n’ont pas toujours les finances qui leur permettent d’acquérir tous les terrains, dans des délais imposés par les vendeurs. En cas d’acquisition, ils ne disposent pas toujours des fonds nécessaires pour la réalisation de leurs projets d’urbanisme, ce qui impose une immobilisation coûteuse des terrains. En somme, la plupart des cas se terminent par un refus d’exercer la préemption. Et, même dans le cas contraire, le propriétaire n’en sort pas toujours perdant.

En cas de refus d’exercer le DPU

La mairie peut exprimer son refus de préempter le terrain par deux moyens. Comme elle a l’obligation de répondre à une DIA dans les deux mois suivant réception, on estime ainsi que, passé ce délai, elle refuse tacitement d’exercer son DPU. Bien évidemment, elle a également la possibilité d’y renoncer expressément. Le vendeur est alors libre de procéder à la vente, telle qu’il l’avait convenue avec son acheteur dans le compromis de vente.

Il s’agit du cas le plus courant, qui entraîne finalement assez peu de contraintes. Si ce n’est de prévoir deux mois entre la signature du compromis et l’acte de vente définitif, le temps d’attendre une réponse de la municipalité. Un contretemps qui vient s’ajouter aux nombreux délais inhérents à toute vente, particulièrement auprès d’un constructeur.

Que faire en cas de préemption ?

La municipalité peut très bien décider de faire valoir son droit de préemption urbain. Dans ce cas-là, les choses peuvent plus ou moins se compliquer en fonction de l’échange qui se créé avec la municipalité, ou la collectivité en charge du dossier.

  • Si la municipalité est d’accord avec la DIA, elle consent alors à acheter au même prix que l’acheteur initial. Dans le cas d’une négociation avec un promoteur, il s’agirait alors d’une mauvaise nouvelle pour ce dernier, mais d’une bonne opération pour le vendeur. La municipalité aurait alors six mois pour conclure la vente définitive, aux tarifs et conditions fixées dans la DIA, et ne peut se rétracter.
  • Si la municipalité refuse le prix proposé, elle a la possibilité d’effectuer une proposition d’achat avec un prix à la baisse. Le propriétaire dispose de deux mois pour décider d’accepter ou de refuser ce nouveau prix. En cas d’absence de réponse dans les délais, il peut conserver son bien en l’état. Et s’il refuse le nouveau prix, il peut décider de maintenir son offre initiale.

Et c’est donc ce dernier cas de figure qui peut présenter le plus de délais et le plus de difficultés. En cas de désaccord sur le prix, la municipalité dispose de quinze jours pour rejeter une nouvelle fois l’offre du propriétaire. Sans nouvelle de sa part dans ce délai, ce sont les conditions initiales de la DIA qui s’applique, comme le propriétaire le souhaitait initialement. Dans l’intervalle, la municipalité peut saisir le juge des expropriations, qui définit un prix de vente en fonction du prix du marché local. Les deux parties ont à nouveau deux mois pour s’exprimer sur le jugement. Si elles ne se manifestent pas, leur accord tacite est conclu, au prix fixé par le jugement. En cas de refus de la part du propriétaire, la vente est annulée et il conserve son bien.

Si la collectivité rejette la nouvelle offre, alors le propriétaire peut vendre son bien à qui il le souhaite, au prix qu’il désire. Cela inclut, bien entendu, l’acheteur visé par le compromis initial de vente, à condition bien entendu que ce dernier ait pu attendre aussi longtemps. Un point qui remet en avant la nécessité de bien faire figurer toutes ces possibilités de délais dans les conditions suspensives du compromis de vente.

Se faire accompagner pour gérer toutes les démarches administratives

Une vente de terrain ou de maison peut s’avérer très simple, ou au contraire parsemée d’embûches. De nombreuses difficultés techniques et administratives peuvent rendre particulièrement obscur un processus déjà complexe. Pour les particuliers, c’est notamment le cas des ventes à des promoteurs immobiliers, qui présentent des spécificités parfois inconnues.

Pour éviter de se retrouver perdu ou pris au dépourvu, le mieux reste encore de faire confiance à une agence spécialisée. Basée au cœur de Lyon, et opérant dans toute la région Auvergne-Rhône-Alpes, JeVendsMonTerrain met propriétaires en contact direct avec des promoteurs de leur région, rigoureusement sélectionnés pour leur sérieux et leur dynamisme. Ensemble, promoteurs et spécialistes de l’agence jevendsmonterrain.com vous apporteront toute l’aide et tous les conseils nécessaires afin de réaliser votre transaction immobilière l’esprit tranquille.

A voir aussi : comment vendre son terrain plus cher à un promoteur ?