mardi 8 janvier 2019

La vente d’un terrain est une démarche qui peut être longue, rébarbative et complexe, notamment sur le plan administratif. De nombreux documents doivent être fournis lors d’une vente. Leur obtention n’est pas toujours évidente. Il convient également de faire attention aux cas particuliers, car toutes les ventes ne réclament pas les mêmes pièces dans le dossier.

Dans cet article, nous reviendrons sur les très nombreux documents à fournir lors d’une vente de terrain, y compris lors de l’étape de la promesse de vente. Dans tous les cas, il faut savoir qu’il existe certains moyens pour réduire les démarches administratives lors d’une vente, en particulier quand la transaction s’effectue avec un promoteur immobilier.

A qui fournir les documents lors de la vente d’un terrain ?

Si vous désirez vendre votre terrain à un constructeur immobilier, votre principal interlocuteur sur le plan technique sera le promoteur lui-même. Mais sur le plan administratif, c’est bien le notaire qui sera en charge de recevoir les différentes pièces de dossier, d’en attester l’authenticité et la provenance, et donc de valider la vente. En cas de doute sur le destinataire d’un document, n’hésitez pas à l’adresser au notaire chargé de la vente. Il saura vous indiquer, le cas échéant, s’il convient de transmettre cette pièce à d’autres interlocuteurs.

La plupart du temps, cependant, le notaire va se charger lui-même de transférer les documents, ou les copies de ceux-ci. La mairie de votre commune ou l’administration fiscale doivent en effet prendre en compte certaines pièces afin de pouvoir mettre à jour les dossiers fonciers des différents terrains ou parcelles.

De plus, il convient de savoir que certaines pièces fournies au notaire, notamment celles portant sur l’identité des parties et sur la nature du terrain cédé, peuvent être consultées par d’autres acteurs impliqués dans la vente ou dans le projet immobilier qui sera réalisé ultérieurement sur le terrain vendu.

Promesse de vente : un premier lot de documents administratifs à fournir

Quels documents doit-on fournir pour constituer une promesse de vente ?

La promesse de vente n’implique pas obligatoirement le succès de la transaction. Mais elle est très courante et demande déjà de fournir un certain nombre d’éléments et de pièces au notaire qui est en charge de la transaction :

  • Les coordonnées du vendeur et de l’acheteur.
  • Le descriptif détaillé du terrain et sa surface exacte. Il doit également être précisé si un bornage a déjà été effectué ou pas.
  • L’existence d’hypothèques ou de servitudes sur le terrain. Pour les servitudes, il s’agit généralement de charges obligatoires à verser à un tiers, par exemple un droit de passage ou de stationnement sur une voie d’accès privée.
  • Des précisions doivent également être données concernant la vente elle-même. Les frais notariés sont indiqués, en précisant la ou les parties qui doivent les reverser. Le prix de la vente consenti doit également figurer au dossier, ainsi que les modalités de paiement. Ce dernier point est particulièrement important, notamment si la vente est conditionnée à l’obtention d’un prêt immobilier.
  • Des détails de calendrier sont également précisés dans le dossier. La durée de validité de la promesse de vente et la date limite de signature de l’acte de vente y apparaissent, ainsi que le délai de livraison du terrain après signature.
  • Les clauses suspensives ne sont pas obligatoires mais fortement conseillées. Elles conditionnent la vente à la réalisation de certaines tâches. Dans le cadre d’une vente à un promoteur immobilier, il est notamment impératif de s’assurer que le terrain est légalement et techniquement constructible avant de finaliser la transaction. Les conditions suspensives peuvent ainsi demander des pièces supplémentaires, comme un certificat d’urbanisme opérationnel.

Promesse de vente et acte de vente, quelle différence ?

La promesse de vente, selon qu’il s’agisse d’un compromis de vente ou d’une promesse unilatérale de vente (PUV), va engager l’acheteur et le vendeur, ou le seul vendeur, à des négociations exclusives en vue d’une vente de terrain. Elle ne garantit pas la vente, mais uniquement le sérieux des négociations entre les deux parties. L’acte de vente, de son côté, va marquer définitivement la cession du terrain entre le vendeur et l’acheteur.

La plupart des pièces fournies pour la réalisation de la promesse unilatérale de vente, ou PUV, vont pouvoir être réutilisées lors de la signature de l’acte de vente lui-même. Cependant, cette dernière étape est bien plus critique. Une erreur dans le dossier de constitution d’une promesse de vente entraine généralement un simple retard dans la transaction. Par contre, un dossier d’acte de vente mal constitué conduira à l’annulation de la vente. Étant donné l’inertie administrative, cette annulation peut même se produire après que le terrain ait déjà changé de mains et que les travaux de démolition ou de construction aient été entamés !

Enfin, une attention toute particulière doit être accordée à la réalisation de l’acte de vente. Chaque cas est unique et peut réclamer des pièces bien particulières. Les prochains paragraphes vont détailler les documents à fournir obligatoirement dans tous les cas, et ceux qui ne concernent que certains terrains.

Les documents à fournir obligatoirement pour toutes les ventes

Certains documents doivent être transmis au notaire dans tous les cas de figure, sans exception.

Le titre de propriété

Cela concerne, en premier lieu, le titre de propriété. C’est véritablement le document central de toute vente. C’est lui qui doit être transmis entre l’actuel propriétaire et l’acquéreur. Le notaire doit en garder un original du titre de propriété cédé pendant une durée légale minimale de 75 ans. De plus, une copie est également transmise au Service de Publicité Foncière du centre des impôts dont dépend la commune sur laquelle est situé le terrain.

En soi, le titre de propriété est un document composé de plusieurs éléments. Il peut être en possession du propriétaire suite à un acte de vente, un acte de donation ou encore de succession. Si la vente s’effectue alors que le titre de propriété n’a pas encore été fourni au propriétaire, notamment dans le cas d’un héritage, alors une attestation de propriété peut le remplacer.

A voir aussi : qu’est-ce qu’un titre de propriété ?

Le descriptif du terrain

Le titre de propriété contient habituellement une description de la nature du bien. Sa composition et sa superficie doivent en effet y figurer. Cependant, certains actes de propriété sont très anciens, et l’exactitude de ces données ne peut alors être garantie. La loi demande donc à ce qu’un descriptif précis du terrain soit joint lors d’une vente.

Si celui contenu dans le titre de propriété est incomplet ou imprécis, le descriptif peut provenir d’un plan de bornage réalisé par un géomètre-expert. Dans ce cas-là, même si le bornage est très ancien, les limites et superficies du terrain sont considérées comme immuables. Il est donc impératif et obligatoire de préciser si le descriptif du terrain provient d’un plan de bornage ou non. Dans certains cas, notamment si le terrain est issu d’une division parcellaire ultérieure, c’est le document d’arpentage qui peut servir de descriptif.

En cas de division parcellaire et de création de lotissement, d’autres documents doivent être fournis

Lors d’une vente à un promoteur, il n’est pas rare qu’une division parcellaire s’impose. Cela peut se faire dans le but de réaliser un lotissement, ou tout simplement parce que le propriétaire veut conserver sa maison ou une parcelle de sa propriété. Pour des raisons pratiques, notamment pour s’assurer de la viabilité économique du projet, le promoteur effectue les démarches de division foncière avant la conclusion de la vente. Cela impose alors de nouvelles contraintes administratives, et des documents supplémentaires à fournir.

A voir aussi : qu’est-ce que la division foncière ?

En cas de vente d’une partie uniquement du terrain, ou d’une division en lotissement du terrain vendu, il est donc impératif de fournir :

  • Un plan de bornage et le document d’arpentage qui précise définitivement et officiellement les limites de chaque parcelle.
  • Le document modificatif de parcelles cadastral. À fournir au cadastre, ce document permet à l’administration de créer de nouvelles parcelles cadastrales à l’emplacement du précédent terrain unique.
  • Si plus de trois lots sont aménagés, en comptant celui conservé par le vendeur le cas échéant, un permis d’aménager est nécessaire. Obtenu en mairie, il n’est pas techniquement nécessaire pour la vente, mais il permet de justifier de la légalité de la division parcellaire et donc de la constructibilité des lots mis en vente.
  • En cas de réalisation d’un lotissement, le règlement intérieur ou le cahier des charges de ce dernier doit également être fourni au notaire.

Il va de soi que ces documents sont à fournir en plus des pièces obligatoires pour toutes les ventes. De plus, une division foncière s’accompagne généralement de la réalisation de travaux de viabilisation. Dans le cadre d’une vente à un promoteur immobilier, le particulier vendeur n’a pas à garantir la réalisation de ces travaux. Toutefois, la possibilité légale et technique de réaliser ces travaux est souvent mentionnée dans les conditions suspensives de la PUV. Si la vente se fait, c’est donc que le promoteur à la garantie que les lots pourront être viabilisés, voire même qu’il aura commencé les différentes démarches attenantes.

Des documents à fournir au cas par cas

En dehors des cas de figure les plus courants, d’autres documents peuvent être demandés en fonction de chaque cas de figure. Dans certains cas, il ne s’agit pas d’obligation mais plutôt de pratiques courantes. C’est notamment le cas pour le dernier avis de taxe foncière, qui sert principalement à se partager le montant des taxes locales à l’amiable, en fonction de la date de la vente.

Dans d’autres situations, une étude au cas par cas permet de mettre en avant un besoin supplémentaire en documentation obligatoire. Ainsi, si d’importants travaux ou une réunification de lots ont été effectués depuis la dernière vente du terrain, des documents relatifs aux travaux réalisés peuvent être exigés. De même, si le terrain se situe dans une zone soumise à des risques sismiques, naturels ou industriels, une analyse précise de ces risques doit être obligatoirement portée au dossier. Si le terrain à bâtir comprend un ou plusieurs bâtiments devant être détruits, des diagnostics de risques d’exposition à l’amiante ou au plomb peuvent aussi être demandés.

Enfin, dans le cadre d’une division parcellaire, et à condition que les travaux de viabilisation n’aient pas encore été achevés, une garantie d’achèvement des travaux peut être demandée par le notaire et l’acquéreur. Ce cas de figure porte cependant principalement sur les ventes de lots directement à des particuliers. Lors d’une vente à un promoteur, ce dernier assure lui-même la réalisation de la viabilisation, et c’est donc à lui d’apporter cette pièce au dossier.

Comment déléguer une partie de la gestion administrative d’une vente de terrain ?

On le voit, la vente d’un terrain peut demander de gros efforts en matière de documentation administrative. L’un des grands avantages d’une vente à un promoteur immobilier est donc de pouvoir déléguer la majeure partie de cette paperasse.

Le promoteur a en effet tout intérêt à ce que la vente se fasse rapidement, sans retards administratifs. De plus, il est bien plus habitué à traiter avec des notaires, l’administration fiscale ou les mairies de sa région que n’importe quel particulier. Il va donc prendre en charge non seulement les coûts liés au bornage ou à la viabilisation du terrain, mais aussi une grande partie des démarches administratives.

Néanmoins, pour être certain d’avoir affaire à un constructeur réellement impliqué dans votre projet et dans sa région, n’hésitez pas à vous mettre en contact avec des agences de votre région. En Auvergne-Rhône-Alpes, JeVendsMonTerrain est ainsi en contact avec des promoteurs sérieux et efficaces qui connaissent parfaitement les différents rouages d’un achat de terrain à un particulier.