vendredi 17 août 2018

Pour un particulier, la vente d’un terrain est avant tout une opportunité financière qu’il convient d’optimiser. Certaines transactions s’avèrent néanmoins plus délicates que d’autres, notamment si le propriétaire souhaite conserver son habitation actuelle, ou s’il peine à trouver un acheteur particulier, par exemple.

Heureusement, de nombreux outils existent aujourd’hui pour faciliter les ventes immobilières, aussi bien entre particuliers qu’auprès de promoteurs. C’est notamment le cas de la division foncière, qui est de plus en plus utilisée en milieu urbain, afin de faire rencontrer l’offre, de plus en plus tendue, à la demande.

Qu’est-ce que la division foncière ?

Techniquement, la division foncière consiste à créer une ou plusieurs nouvelles limites au sein d’une unité foncière préexistante, conduisant à la création de plusieurs unités foncières distinctes.

Qu’est-ce qu’une unité foncière ?

L’unité foncière est une notion essentielle en droit de l’urbanisme. Dans la plupart des cas, elle correspond à la parcelle cadastrale possédée par le propriétaire. Mais lorsqu’une même personne possède plusieurs terrains adjacents, l’ensemble des parcelles cadastrales contiguës forment alors une seule unité foncière. Cette unité foncière s’applique ainsi distinctement du cadastre, même si les différentes parcelles cadastrales ont été acquises ou héritées à des époques différentes.

La division foncière et le cadastre

La division foncière intervient généralement dans les projets de vente d’une partie uniquement de l’unité foncière initiale. La vente peut concerner une parcelle cadastrale préexistante, ou bien nécessiter un découpage inédit du terrain. Ce qui crée alors des nouvelles parcelles cadastrales. Ainsi, il peut très bien y avoir une division foncière, avec autorisation administrative, sans qu’il ne soit nécessaire d’effectuer une division cadastrale.

La division foncière, pour quoi faire ?

Alors que la France connaît une pénurie de logements neufs, le principe de la division foncière relève d’une volonté de satisfaire l’ensemble des acteurs du secteur foncier. A travers ce processus, chacun peut y trouver son compte, pour peu que la division soit justifiée et menée dans les règles de l’art.

Quels avantages pour le vendeur ?

Pour un particulier qui souhaite vendre tout ou partie de sa propriété, la division parcellaire présente de nombreux avantages, qui s’expriment différemment selon les cas de figure. Dans tous les cas, elle est utilisée pour maximiser les gains financiers de la vente de patrimoine immobilier.

Si la vente est décidée afin d’obtenir des liquidités, le propriétaire n’a pas forcément le projet de déménager. Plusieurs options peuvent alors s’offrir à lui, comme le paiement en dation. Mais si la topographie et la disposition des constructions sur le terrain le permettent, la division foncière s’avère aussi une option intéressante. Le particulier conserve alors sa maison, voire un bout de jardin, et vend le reste de son terrain pour qu’y soit élaboré un projet immobilier. Il peut ainsi récupérer un capital financier important sans se défaire de son logement.

La division foncière peut également permettre la vente à des acteurs multiples. Il y a généralement peu d’intérêts à vendre à différents promoteurs immobiliers. Mais la division peut permettre la vente d’une partie du terrain à une collectivité locale, éventuellement dans le cadre du droit à la préemption urbaine, et le reste à un constructeur.

Pour les plus patients, la division foncière permet également de maximiser le profit de la vente dans les zones où le prix au mètre carré augmente rapidement. Les parcelles issues de la division peuvent alors être vendues petit à petit, aux moments où le prix de l’immobilier est le plus intéressant. Il s’agit cependant d’un pari sur l’avenir, et donc d’une prise de risque non négligeable.

Les avantages pour l’acheteur

Pour un acheteur, particulier ou professionnel, la division parcellaire permet de trouver bien plus facilement un bien immobilier. Si les particuliers ont principalement recours à la division foncière pour l’achat d’un pavillon situé dans un lotissement, les promoteurs y trouvent surtout leur compte pour l’élaboration de leurs projets de construction.

En zones urbaines, la division de parcelles permet de trouver de nouveaux terrains constructibles, particulièrement recherchés. Dans les zones les plus tendues, il s’agit même d’une véritable aubaine. Les terrains issus d’une division foncière sont d’autant plus intéressants qu’ils permettent parfois d’envisager l’achat ultérieur d’autres parcelles vendues par le même propriétaire.

Une procédure avantageuse pour les collectivités

La division foncière présente des avantages indéniables pour la communauté. La France connaît aujourd’hui une pénurie de logement, qui conduit à une augmentation du prix des loyers, particulièrement en zones urbaines et, plus généralement, dans les zones dites tendues. Dans un tel contexte, la division foncière permet de rendre constructibles de nouveaux terrains. D’autant plus qu’il est estimé que près de 20% des maisons pourraient faire l’objet d’une division foncière.

Ce faisant, la division foncière contribue à réduire la pression sur le marché immobilier, tout en offrant plus d’activité économique et de revenus fiscaux aux municipalités qui accordent de nouveaux permis de construire.

Sous quelles conditions s’effectue la division foncière ?

Pour pouvoir être effective, la division foncière ne peut s’effectuer que sous certaines conditions. A travers elles, il s’agit d’assurer que les constructions établies sur les parcelles nouvellement créées puissent respecter le droit de l’urbanisme et les conditions de salubrité indispensables. Dans le cas contraire, aucun permis de construire ne pourrait, de toute manière, y être délivré. La division du terrain serait alors tout simplement refusée.

S’assurer une surface minimale

En premier lieu, pour qu’un terrain puisse être scindé par le biais d’une division foncière, il faut que sa partie constructible fasse au minimum deux fois la dimension minimale requise pour construire. Cette dimension minimale dépend de l’emplacement du terrain, et peut varier d’une municipalité à l’autre, selon le PLU ou la Carte communale.

Cependant, le minimum requis est bien souvent insuffisant pour une division foncière, qui nécessite avant tout que le nouveau terrain créé dispose de la superficie minimale pour être constructible. Étant donné qu’il faut réserver une surface au sol pour les voies d’accès, qu’il faut prendre en compte les aspérités du terrains et d’éventuelles parties situées sur des zones non-constructibles, cela demande une certaine marge de manœuvre.

A voir aussi : comment fonctionne le Plan Local d’Urbanisme ?

Respecter le PLU sur tous ses paramètres

De manière générale, il faut impérativement que la nouvelle parcelle créée à partir de la division foncière puisse répondre aux critères de constructibilité établis par le PLU qui s’applique localement.

Ces critères imposent de nombreuses règles, qui varient d’une commune à l’autre. Un minimum peut être imposé pour la longueur des façades de chaque terrain, de même qu’une largeur minimale pour les voies d’accès menant au second terrain. Et, bien entendu, la configuration du terrain et de la future construction doivent respecter les distances imposées vis-à-vis du voisinage.

Quelles sont les procédures pour effectuer une division foncière ?

La division foncière requiert une procédure bien précise. Sans être complexe, elle demande néanmoins un suivi précis, sous peine de voir sa demande refusée. En premier lieu, avant tout projet de division parcellaire, il convient donc de se rapprocher des services d’urbanisme de sa commune. Ils sauront fournir des conseils adéquats, et notamment veiller à ce que le terrain ne soit pas soumis à un cas particulier.

Demander un certificat d’urbanisme opérationnel

Comme pour tout projet de vente d’un terrain à bâtir, il est plus que recommandé d’effectuer une étude de faisabilité avant de procéder à une division foncière. En effet, rien ne sert d’engager des procédures qui prennent du temps si rien ne prouve que le projet peut aboutir.

En demandant un certificat d’urbanisme opérationnel à la mairie, on effectue une partie de ces études de faisabilité. Le dossier de demande doit en effet comprendre un plan de situation du terrain, un plan du terrain et des bâtiments existants, ainsi qu’une lettre détaillant le projet immobilier. La mairie dispose généralement de deux mois pour le fournir au demandeur.

Si la vente s’effectue auprès d’un promoteur, celui-ci peut bien entendu se charger d’effectuer une grande partie de ces études de faisabilité, ainsi que d’autres propres à son activité. Il peut même, en tant qu’acheteur, demander lui-même le certificat d’urbanisme opérationnel. Le projet fourni par le promoteur dans le cadre de la demande de certificat d’urbanisme est alors bien plus détaillé, et bien plus proche de ce que sera le projet final.

Même si ce certificat d’urbanisme opérationnel n’est pas obligatoire, et qu’il ne peut en aucun cas remplacer un permis de construire, ni garantir l’accord de ce dernier, il s’agit d’une étape indispensable pour connaître le droit de l’urbanisme applicable au terrain, les éventuelles limitations administratives au projet, ainsi que la taxation qui va s’y appliquer. Tous ces éléments, fournis par la mairie avec le certificat, ont une validité de 18 mois.

Effectuer un bornage des nouveaux terrains

Comme pour la plupart des projets de construction, il convient d’effectuer un bornage du terrain à construire. Ici, la particularité du bornage est qu’il ne se contente pas de mesurer le terrain vis-à-vis du voisinage, mais il se charge également de préciser le contour des nouvelles parcelles créées par la division foncière.

Les mêmes règles de calcul du terrain s’appliquent pour une division foncière que pour un plan de bornage classique. Ce plan de bornage sert alors de base pour la modification du plan parcellaire cadastral, qui entérine la division parcellaire auprès du cadastre.

Déposer une déclaration préalable, ou un permis d’aménager

Après réalisation de toutes les études préliminaires, et un engagement ferme de la part du nouvel acheteur, le cas échéant, il est alors possible de déposer en mairie une déclaration préalable de division, ou un permis d’aménager. Cette étape est indispensable pour que la division soit légalement et juridiquement effective.

La déclaration préalable est suffisante pour toutes les divisions simples, qui ne demandent pas d’aménagement particulier. Par contre, s’il est nécessaire de créer de nouvelles voies d’accès, d’effectuer des aménagements lourds, ou de viabiliser le nouveau terrain, alors un permis d’aménager est préférable.

Le dossier déposé en mairie doit, ici aussi, comprendre un plan de situation et un plan précis des lieux existants. Il doit aussi comprendre une représentation graphique schématique du futur projet, avec un plan côté le représentant dans les trois dimensions. Selon le zonage du terrain, la mairie répond généralement en un ou deux mois. Dans certains cas, il peut être nécessaire d’obtenir l’accord de la Commission départementale d’aménagement foncier. Dans une zone naturelle, une non-opposition à la déclaration préalable peut aussi être nécessaire, pour éviter tout blocage ultérieur.

Dans tous les cas, encore une fois, l’accord de la mairie ne vaut pas permis de construire ! Il serait donc très imprudent, pour l’acheteur, de valider définitivement son acquisition à cette étape. La déclaration préalable ayant une validité de deux ans, cela laisse amplement le temps pour un acheteur professionnel, comme un promoteur immobilier, de finaliser toutes ses études préliminaires et d’obtenir le financement de son projet, étapes nécessaires pour la conclusion de la vente.

A voir aussi : la différence entre un plan de situation et un plan de masse.

Diviser son terrain pour vendre à un promoteur : la bonne idée !

La division foncière permet de réaliser une transaction qui aurait été impossible, ou très difficile, en l’absence de cette procédure. Il s’agit donc, dans tous les cas, d’une bonne opportunité pour le vendeur. Mais c’est aussi l’occasion de réaliser une très bonne idée via une vente à un promoteur.

En effet, les acheteurs professionnels sont tout particulièrement à la recherche de terrains en zones urbaines, où la division foncière s’applique principalement. Ils sont prêts à y acheter les terrains à de très bons prix. De plus, une division foncière peut signifier, à terme, la vente d’autres parcelles adjacente. Ce qui est toujours vu comme une opportunité future à saisir pour étendre un domaine immobilier.

Pour le propriétaire qui cède une partie de son terrain, un client professionnel présente de nombreux avantages. En plus d’être bons payeurs, les promoteurs réalisent à leur compte la plupart des études préliminaires avant la vente. Entre autres, ces études préliminaires couvrent la quasi-totalité des pièces nécessaires pour la demande de certificat d’urbanisme opérationnel, mais aussi pour la déclaration préalable. Avec son aide, le projet sera plus crédible, et aura plus de chance de répondre aux exigences de la mairie. Les démarches sont aussi plus rapides, et bien moins stressantes pour le vendeur.

Ainsi, non seulement le promoteur s’avère un client fiable et bon payeur, mais c’est également un conseiller au quotidien, et une aide précieuse dans la réalisation de la vente. Après tout, il a tout autant intérêt que le vendeur à ce que la transaction s’effectue vite et bien !

Pour trouver un promoteur en région Auvergne-Rhône-Alpes, pour vous aider dans tous vos projets de vente, avec ou sans division foncière, n’hésitez pas à vous rapprocher de l’agence JeVendsMonTerrain. Les experts se feront un plaisir de vous orienter vers un promoteur qualifié et compétent près de chez vous.