La vente d’un terrain ou d’une maison à un promoteur immobilier peut être un processus long et, de prime abord, complexe. Plus une transaction s’éternise, plus le risque est grand de voir évoluer la situation personnelle ou financière du vendeur ou de l’acheteur potentiel. Avec, à la clé, la possibilité de voir la vente tomber à l’eau. En cas de changement d’avis sur cette vente, comment se passe la rétractation ? Sous quel délai et à quel moment peut-on interrompre une vente de terrain ? Et, d’ailleurs, est-ce que le vendeur et l’acheteur disposent des mêmes droits de rétractation ? Dans cet article, nous revenons en détail sur le principe de rétractation en cas de vente à un constructeur immobilier.

A propos du droit de rétractation en immobilier

La plupart du temps, les ventes immobilières font l’objet d’un certain déséquilibre entre les droits accordés aux vendeurs et ceux de l’acheteur. La dépense liée à l’achat d’un terrain étant considérée comme nettement plus contraignante que le fait de récupérer le gain d’une vente, les acheteurs disposent bien souvent de droits de réflexion ou de rétractation. A l’inverse, une fois que le compromis de vente est signé, le vendeur ne peut habituellement pas faire marche arrière.

Néanmoins, ces droits supplémentaires sont restreints dans le cas d’une vente à un acheteur professionnel. Un constructeur ou un promoteur qui achète un terrain dans un but commercial n’est en effet pas soumis aux mêmes contraintes financières qu’un particulier. Toutefois, comme nous allons le voir, un vendeur particulier peut très vite se retrouver en position délicate, pour peu qu’il soit tombé sur un acheteur professionnel peu scrupuleux ou qu’il ait signé une promesse de vente nettement désavantageuse. Heureusement, une bonne connaissance des possibilités de rétractation permet d’éviter la plupart des ennuis potentiels !

Rétractation du vendeur avant le compromis de vente

Pour un vendeur, dans la grande majorité des cas, le compromis de vente vaut acte de vente. Si vous vendez un terrain et que vous avez le moindre doute, votre rétractation doit donc avoir lieu avant cette étape cruciale.

Annuler une transaction au moment de l’offre d’achat

L’offre d’achat est la première phase du processus final de la vente. Pouvant être émis par le vendeur ou l’acheteur, l’offre d’achat, une fois acceptée, conduit inévitablement à la vente du terrain. Néanmoins, une telle procédure très directe a peu de chance d’arriver, d’entrée de jeu, dans le cas d’une vente à un promoteur immobilier. Le cas échéant, il est primordial pour un vendeur qui aurait encore quelques doutes de ne pas initier lui-même l’offre d’achat.

Si celle-ci venait à être acceptée, le particulier serait contraint de céder son terrain, puisqu’il aurait lui-même fixé les termes de la vente. A l’inverse, si l’offre d’achat est émise par l’acquéreur potentiel, le propriétaire du terrain peut prendre le temps de la consulter et d’éventuellement la rejeter. Il dispose pour cela d’un délai de rétractation fixé dans l’offre d’achat ou, à défaut, d’un délai raisonnable.

Se rétracter lors de la signature du compromis de vente ou de la promesse unilatérale de vente ?

Promesse de vente et compromis de vente engagent les deux acteurs de la vente de manière bien différente. Dans les deux cas, en cas de signature du compromis ou de la PUV, le vendeur s’engage à vendre sous les conditions indiquées et au tarif signalé.

C’est donc pour l’acheteur potentiel,  que la situation diverge. Lors d’un compromis de vente, l’acheteur particulier ou professionnel s’engage également à acheter selon les termes du contrat. On parle de promesse synallagmatique, qui engage les deux parties. La plupart du temps, les acheteurs professionnels vont donc préférer recourir à des promesses unilatérales de vente, qui ne les engagent pas eux-mêmes.

Il est donc absolument primordial pour le propriétaire qui souhaite vendre son bien de se protéger le mieux possible. En cas de PUV, qui l’engage à la vente sans contraindre le promoteur à l’achat, il faut absolument exiger une compensation financière au cas où la transaction tomberait à l’eau. De même, il est hautement recommandé de faire clairement signifier dans la PUV le délai de validité de l’offre. Au-delà de ce délai, le propriétaire ne se retrouve plus engagé par la promesse de vente, et est alors libre de conserver son bien.

Ainsi, on le constate, il n’est pas possible de se rétracter après la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente. Il est donc très important de veiller à ce que le document signé par les deux parties dispose de clauses protégeant le vendeur. Notamment pour dissuader l’acheteur potentiel de faire traîner la transaction trop longtemps.

Annulation de vente immobilière pour lésion, annulation judiciaire et annulation à l’amiable

En tant que vendeur, il existe quelques cas très particuliers qui vous autorisent à annuler une vente, même après signature et acceptation du compromis de vente. La plus commune est l’annulation à l’amiable. Dans le cas d’une vente à un promoteur, le délai entre la signature du compromis de vente et l’acte de vente lui-même peut être assez long. Durant cette période, si vous ressentez le moindre doute sur la transaction, parlez-en au promoteur. Si ce dernier rencontre également de son côté des difficultés financières ou techniques, il se pourrait qu’il accepte une annulation à l’amiable. Cette dernière devra être réalisée devant un notaire, entraîne des frais de mutation et les éventuelles sommes déjà versées remboursées.

Moins heureuses, les annulations judiciaires peuvent néanmoins se produire si l’acheteur n’a pas respecté ses obligations contractuelles. Après mise en demeure, une procédure judiciaire parfois longue peut avoir lieu, mais reste exceptionnelle. Tout aussi rare, mais méritant d’être signalée, l’annulation pour lésion protège également le vendeur si l’acheteur a réalisé une trop bonne affaire. Concrètement, cela évite les risques d’arnaque, cependant très rares dans une vente à un promoteur. Si la vente est réalisée pour une valeur inférieure à 5/12ème de la valeur vénale du terrain, elle peut donc être purement annulée.

Rétractation du promoteur immobilier : sous quelles conditions ?

En France, le droit de rétractation après signature de l’acte de vente existe. Il est cependant très encadré. Si, la plupart du temps, il ne concerne que l’acheteur potentiel, la situation peut être plus complexe à analyser dans le cas d’une vente à un promoteur immobilier.

Le droit à la rétractation pour un terrain destiné à la construction d’un immeuble

En théorie, l’acheteur d’un terrain ou d’une maison dispose d’un droit de rétractation. Sous un délai de 10 jours à compter de la notification du compromis de vente, l’acquéreur du terrain peut choisir d’annuler la transaction.

Cette procédure de rétractation se déroule ainsi :

  •     Le compromis de vente est envoyé à l’acquéreur par recommandé avec accusé de réception,
  •     A partir du lendemain de la réception, accusé de la Poste faisant foi, l’acheteur dispose de 10 jours ouvrés pour notifier son refus de poursuivre la transaction,
  •     Le droit de rétractation doit être effectué par courrier recommandé, également avec accusé de réception, le cachet de la Poste faisant foi.

On notera que dans le cas particulier d’une vente de lots d’un lotissement soumis à un permis d’aménager, le délai reste de 7 jours, au lieu des 10 jours appliqués depuis 2015.

Néanmoins, ces délais de rétractation n’existent que dans le cas où l’achat vise à la création ou à l’acquisition d’un immeuble d’habitation. Qui plus est, il ne concerne que les acheteurs non-professionnels. Un terme qui rajoute de la complexité dans l’analyse de la situation pour le vendeur, puisqu’une entreprise peut très bien acquérir un terrain pour son usage propre, et donc ne pas être considéré comme un acheteur professionnel, la transaction n’étant pas destinée à effectuer une plus-value.

Droit de rétractation : le cas particulier des acheteurs professionnels

En théorie, même si la jurisprudence est encore un peu floue sur la question, un promoteur est un acheteur professionnel. Le terrain qu’il acquiert est destiné à réaliser une opération financière rentable. Normalement, il ne devrait donc pas être concerné par le délai de rétractation. De quoi rassurer un vendeur particulier lors de cette étape.

Il convient néanmoins de rester très prudent sur le montage administratif et financier de l’opération. Si votre interlocuteur principal est bien un promoteur, avez-vous la certitude qu’il négocie l’acquisition de votre terrain au nom de sa société, et non pas pour le compte de futurs copropriétaires, par exemple ? La différence est loin d’être anodine. Il est donc recommandé de vous renseigner notamment auprès du notaire en charge de la transaction.

De même, tenez-vous au courant du projet immobilier de votre futur acquéreur. S’il prévoit de réaliser des immeubles de bureaux, un centre commercial ou une usine, le délai de rétractation de 10 jours n’existe plus. Il est donc très important de considérer le constructeur immobilier comme un partenaire dans cette transaction, et pas comme un adversaire. Le choix de votre futur acquéreur, ses qualités humaines et son parcours professionnel, sont aussi importants que l’offre financière qui vous est proposée. N’hésitez donc pas à passer par le biais d’un intermédiaire professionnel, comme JeVendsMonTerrain, qui ne vous mettra en contact qu’avec des promoteurs sérieux, efficaces et abordables.

Les clauses de conditions suspensives

Le compromis de vente est signé et accepté, et vous êtes certain du statut professionnel de votre acquéreur. A priori, vous pouvez être sereins. Malheureusement, tout n’est pas terminé ! Un compromis de vente ou une promesse unilatérale de vente peuvent être soumis à des clauses de conditions suspensives. Il s’agit d’ajouts au contrat qui stipulent que ce dernier sera nul si certains prérequis ne sont pas remplis au moment de la signature.

La clause la plus commune concerne le financement. Ainsi, si le promoteur qui souhaite obtenir votre terrain se voit refuser un prêt bancaire indispensable à la réalisation de son projet, et pour peu qu’il ait spécifié l’obtention du prêt comme une condition suspensive, alors le compromis de vente peut être annulé. Néanmoins, dans le cadre d’une vente à un promoteur, ce n’est pas la seule clause suspensive possible. La vente peut ainsi dépendre de la possibilité technique et administrative de réaliser certains travaux d’aménagement du terrain. Ou bien encore être soumise à la revente d’une partie des lots, dans le cas de la construction d’un lotissement pour particuliers notamment. Enfin, l’obtention d’un permis de construire fait partie des conditions suspensives habituelles dans une vente à un promoteur immobilier.

Si ces clauses suspensives offrent, encore une fois, une capacité de rétractation au seul acheteur potentiel, elles peuvent être utilisées intelligemment par le vendeur particulier. Ainsi, il ne faut pas hésiter à demander des dépôts de garantie afin d’être dédommagé au cas où la vente ne peut pas se faire. De même, il convient de fixer dans le compromis de vente des délais limitant la portée temporelle de chaque condition suspensive. Le cas échéant, le montant des dédommagements éventuels peut d’ailleurs être corrélé aux différents délais. Le mieux reste encore de vous faire accompagner d’un avocat ou un conseiller juridique lors de la rédaction du compromis ou de la promesse de vente.

Vente à un promoteur : une transaction solide

De manière générale, la vente à un promoteur représente une bonne opportunité financière mais aussi plus de sécurité pour le particulier qui se sépare de son terrain. Un acheteur professionnel dispose en effet de droits de rétractation bien moins importants que des acheteurs non-professionnels. De plus, pour peu que le constructeur soit sérieux, il cherchera à préserver sa réputation et à réaliser une opération aussi rapide que possible. Il ne sera donc pas dans son intérêt de faire traîner la transaction ou de risquer un recours en justice.

Néanmoins, la vente à un promoteur peut être longue, et il n’est pas possible de revenir en arrière à n’importe quel moment. Il est donc important de se faire accompagner sur ce processus. L’idéal est de faire appel à une agence indépendante, comme jevendsmonterrain.com qui a tout intérêt à ce que vous trouviez rapidement un acheteur fiable, rapide et honnête. Pour obtenir des informations ou être mis en relation avec les promoteurs de votre région, n’hésitez pas à nous contacter. Basés au cœur de Lyon, nous opérons avec des constructeurs professionnels basés dans toute la région Auvergne-Rhône-Alpes.