Si les promoteurs achètent généralement à un bon prix, c’est parce qu’ils savent pouvoir rentabiliser les terrains au cœur de projets immobiliers. Or, l’ampleur et la nature de ces projets, et donc le prix des terrains, vont dépendre de plusieurs facteurs. En premier lieu, il convient de déterminer le potentiel constructible du terrain. Et c’est là que le PLU entre en jeu.

Qu’est-ce que le PLU ?

Le PLU est le Plan Local d’Urbanisme (voir sur LegiFrance), qui remplace le Plan d’occupation des Sols (POS) alors en place. Le PLU a été institué par la Loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains, la SRU, qui date du 13 décembre 2000. A l’instar des POS, le PLU établit des règles de base concernant la constructibilité des terrains. Entre autre, il présente le Coefficient d’Occupation des Sols (COS). C’est lui qui détermine le maximum constructible pour une parcelle donnée, tant en terme de superficie que de hauteur.

La vocation du PLU est plus ambitieuse que celle du POS. Il s’agit en effet d’un document à visée stratégique, et pas uniquement technique. Là où le POS détaillait le droit des sols, le PLU s’inscrit dans une démarche globale. Il s’agit d’un document opérationnel pour la commune, qui détermine à travers lui son projet d’aménagement et de développement. Des éléments clés en matière d’écologie et de développement durable y sont également inscrits.

Le PLU est ainsi développé en accord avec les politiques d’urbanisme locales, et les plans d’habitat des communes et agglomérations. Il permet aux communes de conduire leur développement et leurs projets d’urbanisme. Par le biais du PLU, les communes gèrent leurs enjeux architecturaux et fonciers, tout en y inscrivant leurs problématiques de développement durable. Mais le PLU sert également de référence aux administrations, aux particuliers et aux promoteurs qui souhaitent construire ou modifier un bâtiment. Toutes les constructions doivent en effet s’inscrire dans les règles locales d’urbanismes, justement répertoriées dans le PLU.

Pourquoi remplacer les POS par le PLU ?

Les POS ont été instaurés en 1967 pour répondre à des besoins typiques de la fin des Trente Glorieuses. La croissance industrielle et économique d’après-guerre demandait des ressources inédites. Il s’agissait alors de loger une population grandissante dans des zones urbaines en expansion constante. Les paramètres des POS s’intéressaient avant tout à l’occupation des sols. En déterminant la taille et la nature des bâtiments pouvant être construits sur un terrain donné, ils permettaient de garantir des conditions minimales de confort et de sécurité, tout en préservant le patrimoine naturel et agricole du pays.

Un changement de société

Au début des années 2000, les priorités sociétales ont bien changé. Les territoires urbains ont pris de plus en plus d’ampleur. Leur développement massif a conduit à une fragmentation du territoire, et à certaines ségrégations. De plus, les enjeux écologiques sont progressivement arrivés au cœur des débats publics.

La loi SRU de 2000, renforcée par la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) de 2014, a cherché à prendre en compte ces nouvelles priorités. A travers le PLU, notamment, les autorités nationales ont développé des outils visant à promouvoir un développement urbain plus durable, mais aussi plus solidaire. Le PLU a pour objectif de trouver un équilibre entre le développement des villes et la préservation des espaces naturels. Systématiquement, il doit favoriser la mixité sociale ainsi que la diversité des fonctions urbaines et des modes de transports. Cela doit permettre d’éviter un cloisonnement trop marqué du territoire selon des critères de fonctionnalité (zones commerciales, cités dortoirs, etc.) ou de revenus.

Le PLU, ses dérivés et ses alternatives

Concrètement, le PLU permet de savoir ce qu’il est possible de construire, et dans quelles proportions : commerces, lieux de travail, espaces de loisirs, habitations individuelles, logements sociaux, etc. Malgré son champ d’application plus large, il offre bien souvent plus de marges de manœuvres sur les zones constructibles que les anciens POS.

Pour garantir une meilleure cohérence des PLU, et une uniformité à l’échelle locale, la loi ALUR de 2014 prévoit le transfert des compétences liées au PLU des communes aux agglomérations, communautés urbaines, et autres communautés de communes. On parle alors de PLUi, ou PLU intercommunales. En région Auvergne-Rhône-Alpes, par exemple, de nombreux PLU sont établis à l’échelle des communautés urbaines. Le PLU de la Métropole de Lyon regroupe ainsi les informations détaillées d’une soixantaine de communes.

Depuis 2017, les PLU sont censé avoir remplacé les POS. Les communes qui ne se sont pas doté de PLU dans les temps, ou qui n’estiment pas en avoir besoin, se tournent alors vers le Règlement National d’Urbanisme (RNU). Ce document défini des règles d’urbanisme à l’échelle nationale. Contrairement au PLU, cependant, il ne permet pas de prendre en compte tous les enjeux locaux.

Les petites communes et ensembles de communes peuvent être dispensés de PLU, sans pour autant se reporter au RNU. Ils se contentent alors de cartes communales. Il s’agit d’un document d’urbanisme simplifié, consultable en mairie, et plus adapté aux besoins locaux que le RNU.

De quoi est constitué le PLU ?

Comme beaucoup de documents administratifs, le PLU est en réalité constitué de nombreux éléments. Il n’est pas toujours aisé d’en établir la synthèse, afin de percevoir les intentions concrètes d’urbanisation derrière le langage administratif. Heureusement, de nombreuses collectivités urbaines offrent une version synthétique et graphique de leurs PLU, ou PLUi, sur leurs sites internet.

Les PLU en bonne et due forme sont constitués de plusieurs documents :

  • Le rapport de présentation

Ce rapport est un document assez généraliste. Il se fonde sur un diagnostic territorial qui présente la situation de la commune et ses principaux enjeux. Une analyse de l’état initial de l’environnement est également effectuée. Elle s’articule avec un document projetant les conséquences prévisibles de la politique d’urbanisme sur l’environnement. Enfin, ce rapport explique la façon dont le PADD et le zonage est établi.

  • Le Projet d’Aménagement et de Développement Durable, ou PADD

Le PADD est un document politique, qui reprend et étend les prérogatives des POS. Il explicite le projet d’urbanisme des élus et de la collectivité. C’est à travers le PADD que s’exprime la cohérence du projet de développement et d’aménagement de la commune. Comme le POS avant lui, il définit les règles générales en matière de construction.

Il aura cependant à cœur de respecter au mieux les contraintes environnementales, afin de préserver le potentiel du patrimoine pour les générations à venir. La région Auvergne-Rhône-Alpes dispose d’une exceptionnelle richesse naturelle. Les différents PADD de la région en tiennent compte, et communiquent sur cette question à destination du public.

  • Le zonage et les documents graphiques

Il s’agit bien souvent de l’interface principale entre le PLU et les citoyens. Ce sont ces documents graphiques qui détermineront quelles zones sont constructibles, et quel type de constructions peuvent s’y établir. Généralement présenté sous forme de carte, parfois interactive, le zonage délimite visuellement les différents secteurs. Un code alphanumérique est attribué pour chaque type de zonage :

  • Zone U : les zones urbaines sont subdivisées en différentes catégories, en fonction de l’activité principale du secteur. La subdivision peut apporter des éléments intéressant pour déterminer quel projet immobilier convient particulièrement à tel ou tel quartier.
  • Zone AU : les zones à urbaniser distinguent les secteurs urbanisables immédiatement (1UA) de ceux nécessitant des travaux de viabilisation pour une urbanisation ultérieure (2UA). Les terrains situés en zone AU présentent ainsi un potentiel économique très intéressant sur le moyen terme.
  • Zone A : les zones agricoles sont particulièrement réglementées et protégées. Elles n’acceptent que des constructions servant aux intérêts publics, ou à l’activité agricole. Les révisions régulières des PLU transfèrent cependant régulièrement des parcelles de zones A à des zones AU.
  • Zone N : il s’agit des zones naturelles et forestières, particulièrement préservées par les PLU.

D’autres types de zone peuvent apparaître sur certains PLU, afin de faire apparaître des sites naturels classés, des emplacements réservés aux futures constructions publiques, etc.

Pourquoi consulter le PLU ?

Le PLU est indispensable pour connaître le statut de son terrain, mais également pour évaluer son potentiel constructible. Autant d’éléments qui vont avoir un impact majeur sur son prix de vente, particulièrement auprès d’un promoteur.

Là où un particulier s’intéressera à la nature actuelle du terrain et du bâti, le promoteur veillera à observer le potentiel futur de la parcelle. A travers le PLU, il est ainsi possible de savoir si une maison est située dans une zone urbaine pouvant se prêter à la construction de commerces, de bureaux ou encore d’hôtels. Le zonage va alors avoir un impact sur la nature du projet immobilier, mais aussi sur sa crédibilité et sa rentabilité à long terme. Autant d’éléments qui permettront de mettre en avant le potentiel du terrain, et donc son prix de vente auprès du promoteur.

Le PLU reste cependant un document complexe à analyser. Au-delà de son interface graphique, il est important de comprendre le projet politique qu’il sous-tend. Cela permet d’établir des projets immobiliers qui auront des chances d’aboutir plus vite. De quoi rémunérer le particulier qui vend son terrain dans les meilleurs délais.

Pour comprendre le PLU et ses enjeux, pour établir un projet immobilier fiable et rémunérateur, il est recommandé de se rapprocher d’agences spécialisées. Installée à Lyon, l’agence JeVendsMonTerrain met en relation ses clients particuliers avec des promoteurs locaux. Ces derniers connaissent parfaitement les PLU de leur département.

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