lundi 9 avril 2018

La vente à un promoteur immobilier présente de nombreux avantages, notamment sur le plan financier. Entre autres raisons qui poussent un promoteur à offrir un meilleur prix qu’un particulier pour un terrain donné, il y a la question des délais. La vente à un promoteur immobilier peut en effet prendre plus de temps qu’une vente à un particulier, pour la simple et bonne raison qu’elle n’est vraiment finalisée qu’au moment où les travaux peuvent débuter. Bien entendu, en cas d’échec de la transaction, des compensations peuvent être prévues dans la promesse de vente. Pour optimiser au mieux les délais, il est souhaitable de bien connaître les processus techniques et administratifs qui les ralentissent.

Une des étapes qui ne peut être raccourcie, mais qu’il convient de maîtriser, apparaît à l’obtention du permis de construire. A ce moment-là, un compte à rebours commence, qui durera plusieurs mois. Lorsque le délai est passé, le permis sera purgé de tous recours. La construction pourra alors vraiment commencer.

A quoi servent les délais de recours ?

En France, tout permis de construire peut être contesté, même s’il a été attribué dans les règles par la municipalité. Il est alors tentant, pour les propriétaires, d’y voir une entrave à leur liberté de disposer de leur bien immobilier. Cette perception est bien réelle, et justifiée, puisqu’il est difficile de concevoir qu’un voisin jusqu’ici conciliant puisse retarder ou annuler un projet de vente ou de construction. De même, pourquoi les autorités municipales qui ont délivré le permis viendraient-elles l’annuler des semaines plus tard ?

En réalité, la possibilité de déposer un recours est une protection pour l’ensemble des citoyens, qu’ils soient propriétaires ou pas. Cela permet par exemple de dénoncer un projet mené suite à une collusion d’intérêts entre un propriétaire et la mairie. Il s’agit alors d’une mesure pour éviter tout risque de corruption ou de fraude. Plus couramment, un recours peut aussi avoir lieu suite à des expertises complémentaires en matière de risque naturel, inondations et incendies par exemple. Dans ce cas-là, l’annulation du permis de construire aura pour but de protéger la vie des propriétaires ou de leurs locataires, rien de moins.

Évidemment, la possibilité de dénoncer un permis entraine à son tour son lot de dérives et de malveillance. Heureusement, les propriétaires et promoteurs qui ont déposé le permis de construire disposent de bonnes protections juridiques.

Quels sont les délais pour purger un permis de construire ?

Lorsque l’on parle de recours contre un permis de construire, plusieurs délais doivent être pris en compte.

Le recours qui est le plus souvent évoqué, car historiquement le plus ancien, est le recours de tiers. Ce recours peut être adressé par des citoyens, à titre individuel ou collectif, durant une période de deux mois. Il débute à la date d’affichage du permis de construire, et non pas à sa date de délivrance. L’affichage doit-être clair, visible par tous depuis le domaine public, et contenir tous les éléments administratifs obligatoires. Pour éviter toute contestation, il est possible de faire constater cet affichage par un huissier.

Plus méconnu, mais tout aussi important, le retrait administratif ne concerne pas les citoyens mais les autorités. Ces dernières peuvent contester un permis de construire dans un délai de trois mois. Contrairement au recours des tiers, c’est ici la date d’obtention du permis de construire qui est prise en compte. L’affichage du permis de construire ayant lieu généralement quelques jours plus tard, il convient de bien prendre en compte cet écart.

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Qui peut déposer un recours contre le permis de construire ?

Sur le papier, les recours ont de quoi effrayer. Théoriquement, n’importe qui peut en déposer. En réalité, de nombreuses justifications sont demandées, restreignant la démarche aux seules personnes concernées.

Le recours des tiers concerne principalement le voisinage

Concrètement, pour déposer un recours contre un permis de construire, il faut justifier que le projet immobilier aura un impact négatif sur son propre logement, que l’on soit propriétaire ou locataire. Cela s’applique également aux futurs occupants des logements concernés, un bail ou une promesse de vente faisant foi. Ainsi, les tiers pouvant déposer un recours sont généralement les voisins directs. Ils peuvent justifier de leur recours par les nuisances que le projet pourrait entrainer, par la perte de valeur qu’il pourrait entrainer sur leur bien immobilier, ou bien évidemment pour le non-respect des règlementations en vigueur.

Ce dernier point est essentiel ! Le PLU (Plan Local d’Urbanisme) et le COS (Coefficient d’occupation des sols) fixent de nombreuses limitations aux constructions, tant en terme de taille et de volume qu’en matière de rapprochement du voisinage, ou de respect des espaces verts par exemple. Il convient donc de veiller au sérieux et au réalisme du projet immobilier développé par le promoteur. Ce qui implique de bien choisir ce dernier, notamment en se faisant aider par des spécialistes de la question, comme l’agence jevendsmonterrain.com et son équipe.

Le retrait administratif : attention aux irrégularités !

Le retrait administratif, comme son nom l’indique, ne peut être déposé que par les autorités compétentes, généralement la mairie, mais aussi l’Etat ou l’EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale). Cette possibilité de retrait de permis de construire, par les autorités mêmes qui l’ont accordé, est assez contre-intuitif. En général, un tel retrait à lieu lorsque la mairie se rend compte d’une irrégularité dans le permis de construire qu’elle a délivré. Les dossiers de permis de construire sont en effet transmis en préfecture, qui peut alors constater les irrégularités. Ces dernières entrainent automatiquement l’illégalité du permis. La préfecture demande alors à la mairie de le retirer. Les différents échanges entre services officiels peuvent prendre du temps, c’est pourquoi le retrait administratif peut avoir lieu pendant trois mois.

Travailler avec le promoteur immobilier pour éviter les recours

Un recours ne signifie pas forcément la fin d’un projet immobilier, mais il peut le retarder quelques semaines à quelques mois. Heureusement, tous les recours ne sont pas valables, et le propriétaire reste bien protégé. Ainsi, en cas de procédure abusive, il est toujours possible pour le propriétaire et/ou le promoteur immobilier de demander des dommages et intérêts. Ces mesures permettent de protéger les propriétaires du mieux possible. De plus, un recours doit toujours être notifié au bénéficiaire du permis de construire. En cas d’oubli, le recours n’est juridiquement pas valable. Même au cas où le recours s’avère fondé, il est bien souvent possible d’adapter le projet. Cela passe alors par une demande de permis modificatif qui peut faire perdre quelques semaines, mais évite l’annulation du projet.

La meilleure manière de contrer les recours reste encore de les éviter. Instaurer un dialogue avec ses voisins dès les premières étapes de la vente à un promoteur est loin d’être anodin. Pour gérer les rapports avec les autorités locales, le propriétaire peut avoir son rôle à jouer. Mais c’est principalement le promoteur qui sera en première ligne pour communiquer sur son projet immobilier. Il pourra mobiliser ses compétences pour convaincre les services de l’urbanisme, et éventuellement négocier avec la mairie. Cela explique pourquoi il est important de traiter avec des promoteurs indépendants, établis au niveau local. Installée au centre de Lyon, l’agence JeVendsMonTerrain ne met en relation ses clients qu’avec des promoteurs locaux, qui connaissent parfaitement le terrain et ses enjeux politiques et économiques. Un vrai plus pour les propriétaires qui souhaitent vendre leur terrain dans toute la région Auvergne-Rhône-Alpes.

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