lundi 26 février 2018

Lors de la vente d’un terrain, d’une maison ou d’un immeuble à un promoteur, ce dernier possède une dette envers le particulier qui lui a cédé son bien immobilier. Cette dette correspond à la valeur financière établie lors de la promesse de vente. Mais le recouvrement de cette dette peut prendre une autre forme qu’un paiement conventionnel : la dation.

La dation en paiement est le mécanisme qui permet au promoteur de remplacer tout ou partie de sa dette par la cession d’un ou plusieurs appartements neufs, généralement construits sur le terrain qui a été vendu. On peut le comparer à une forme de paiement en nature, ou une sorte de troc.

Qu’est-ce que la dation en paiement dans l’immobilier

Historiquement, la dation en paiement permettait de s’acquitter d’impôts ou de droits de succession. Les taxes étaient réglées en cédant à l’État une œuvre d’art, un objet historique, ou un bien foncier. Il s’agit donc avant tout d’un terme juridique.

Si l’expression relève toujours du droit fiscal, elle est aujourd’hui utilisée plus largement dans le droit civil. Elle désigne alors une pratique courante en immobilier. Un promoteur qui s’intéresse au bien immobilier d’un particulier peut lui proposer un échange de propriétés. Il sera alors question d’échanger un terrain, une maison ou un immeuble ancien contre un équivalent dans un lotissement neuf. Généralement, il s’agit de logements devant être construits à l’emplacement du terrain ayant été cédé par le particulier. La plupart du temps, la dation en paiement est seulement partielle, et vient en complément d’une transaction financière.

Le paiement par dation peut s’effectuer de deux manières distinctes :

  • Le vendeur cède l’intégralité de son terrain. Tout ou partie de la valeur de ce terrain est alors convertie en locaux neufs que le promoteur doit faire construire et céder au vendeur. En général, le vendeur récupère une partie de la somme due en argent, et le reste en appartement, ou en pavillon. C’est le cas de figure le plus courant. A noter que, légalement, le ou les logements neufs qui sont livrés en paiement doivent être situés sur le terrain qui a été vendu ! Il ne peut donc, en aucun cas, s’agir de logements situés dans un autre projet immobilier géré par le même promoteur.
  • Le vendeur cède une fraction indivise de son terrain, sur lequel vient s’élaborer le nouveau projet immobilier. Il conserve alors une partie de la nouvelle propriété, calculée en fonction des parts de terrain cédées et de celles ayant été conservées. Il est alors copropriétaire indivis du lotissement. La copropriété avec le promoteur est donc possible, mais n’est pas forcément recommandée. Elle concerne peu de cas de figure, mais mérite d’être mentionnée.

La dation en paiement présente un certains nombres d’avantages, mais aussi de nombreux risques. Elle n’est pas adaptée à tous les profils, ni à tous les projets. Il convient alors d’en connaître les limites, pour pouvoir faire le meilleur choix.

Quels sont les avantages de la dation en paiement ?

Pour le promoteur, l’avantage de la dation en paiement est évident. Toute somme qu’il peut convertir en échange de biens restant à construire sera une somme qu’il n’aura pas besoin d’emprunter aux banques qui soutiennent son projet immobilier. C’est un avantage financier net en matière de trésorerie.

Les avantages pour le particulier sont parfois moins évidents, et doivent être contextualisés.

  • Le premier intérêt du paiement par dation, pour le propriétaire qui souhaite vendre, est de conserver son cadre de vie. Le nouveau logement se situe en effet à l’emplacement de l’ancien, dans la même ville, dans le même quartier. Cela permet de rester proche des commerçants habituels, des amis, des voisins, mais aussi des crèches et des écoles. Cette solution permet, à long terme, de préserver son rythme de vie. Il s’agit d’un point important pour les personnes investies dans la vie communautaire locale et très attachées à leur bien.
  • La dation en paiement permet de disposer d’un logement neuf, à peu de frais. Une vente classique permet également de libérer les fonds pour l’achat d’un logement neuf. Cependant, la dation est particulièrement intéressante pour les propriétaires qui ne souhaitent pas déménager, mais qui risquent de faire face à d’importants travaux de rénovation à plus ou moins long terme. Cet argument est d’autant plus vrai pour les particuliers qui possèdent plusieurs logements ou immeubles.
  •  Le paiement par dation est effectif après remise par le promoteur des logements neufs, et donc déjà construits. Ainsi, la responsabilité technique et financière de la construction revient au promoteur, et non au vendeur. Cet aspect est particulièrement intéressant pour les propriétaires qui avaient déjà comme projet de faire construire leur villa, leur appartement, ou des logements destinés à la location.

On le voit, la dation en paiement présente un certains nombres d’avantages, qui doivent être analysés au cas par cas. Pour savoir si ce mode de rétribution convient à un projet en particulier, il est fortement recommandé de se faire accompagner par des spécialistes de la question. L’équipe de jevendsmonterrain.com sera ainsi parfaitement en mesure d’évaluer les avantages d’une telle solution en fonction du profil du vendeur, et du projet immobilier envisagé.

Paiement par dation dans l'immobilier

Quelle prise de risque pour un paiement par dation ?

Techniquement, la dation est un paiement effectué d’une manière différente de celle prévue initialement. C’est une « obligation de faire », à défaut d’être une obligation de paiement monétaire. La dation n’est donc effective qu’une fois cette « obligation de faire » remplie, c’est-à-dire après la fin des travaux. Ce point bien précis entraîne un certain nombre de risques inhérents à ce type de transaction.

  • Le principal danger pour le particulier qui accepte une dation en paiement est de voir le projet immobilier annulé. Cela peut arriver si le promoteur fait faillite par exemple. Ou bien encore si le permis de construire n’est pas délivré. S’il s’agit de cas assez exceptionnels, il n’est cependant pas rare de voir le projet immobilier subir des retards plus ou moins longs.
  • Dans tous les cas de figure, la durée des travaux entraîne un certain nombre de complications pour le propriétaire initial. Celui-ci doit pouvoir se loger, et donc payer un loyer, le temps de la construction. Il doit donc subir deux déménagements, et payer éventuellement le stockage de son mobilier. Pour les propriétaires de plusieurs logements, la durée des travaux signifie l’arrêt temporaire du versement des loyers. Cette absence de revenus locatifs est un manque à gagner qui s’étale généralement de 18 à 24 mois. Il convient donc de le prendre en compte.
  • L’accord pour le paiement par dation s’effectue généralement au moment de la promesse de vente. Malheureusement, les permis de construction sont délivrés après cette étape, tout comme les plans de construction. Si bien qu’il peut arriver que le logement finalement délivré soit très différent de ce qui était initialement prévu. Si plusieurs appartements sont concernés, leur implantation, leur disposition, et donc leur valeur, peut ainsi être impactée. Plus généralement, le propriétaire n’est pas à l’abri de malfaçons, de défauts de construction, dans les locaux neufs.
  • De manière générale, la dation expose le particulier qui a cédé son terrain à une procédure particulièrement complexe. Sa maîtrise sur le projet immobilier, et donc sur son futur logement ou copropriété, est particulièrement limitée. Il doit faire face à une multitude d’acteurs qui ont chacun leurs impératifs et leur langage : promoteur, notaire, banquiers, architectes, mairie, juge des tutelles, voisins, etc.
  • Enfin, contrairement à ce que semble indiquer le discours de certains promoteurs, l’échange de logements est une transaction qui n’est pas sans risques sur le plan fiscal. Mal maîtrisée et mal négociée, la dation en paiement peut exposer le vendeur à la taxe sur les plus-values immobilières. Les promoteurs sont autorisés à effectuer une remise sur le prix des appartements versés en paiement. Cette remise ne peut excéder 7 à 8% par rapport au prix public. Concrètement, cela permet de disposer d’un appartement légèrement plus grand, pour la même valeur, ou de récupérer 7 à 8% de la valeur de l’appartement en argent. Au-delà de cette valeur, l’administration fiscale peut sévir ! Il convient donc de se méfier des promoteurs et autres agences qui promettent 10 ou 15% de rabais.

Que faire pour limiter les risques lors d’un paiement par dation ?

Un paiement par dation se révèle souvent être une opération complexe et risquée, si bien qu’elle n’est recommandée que dans certains cas bien particuliers. Il existe cependant des techniques et des méthodes pour limiter les prises de risques. Dans tous les cas, il est recommandé au vendeur de jouer systématiquement la carte de la sécurité.

  • Face aux risques d’abandons de projet, ou de refus du permis de construire, il est possible d’inscrire au contrat une obligation d’achèvement des travaux ou de remboursement de la somme.
  • Pour couvrir le délai entre l’abandon des précédents logements et la livraison des nouveaux, il est parfois possible d’obtenir une indemnité pour vacance locative. Des assurances dédiées existent, mais elles ne couvrent pas nécessairement la vacance des logements dans le cadre d’une nouvelle construction.
  • Pour éviter toute modification qualitative entre la promesse de vente et la livraison des plans, il est possible d’établir des notices descriptives portant sur la disposition du logement, la qualité des matériaux utilisés, leur respect de certaines normes, etc. Ces notices peuvent être alors annexées à l’acte de vente. Il est également fortement recommandé de faire appliquer à la dation les mêmes garanties légales contre les malfaçons que celles ayant cours pour les locations ou les acquisitions de biens immobiliers.

Se protéger de toutes les complications engendrées par la dation est un travail long et complexe. Il est donc plus que recommandé de se faire accompagner dans cette procédure par des professionnels spécialisés dans la vente auprès de promoteurs. C’est justement ce que proposent les spécialistes de JeVendsMonTerrain. Ils accompagnent les particuliers dans toutes leurs démarches, même les plus complexes, en devenant leur référent unique.

Ils savent comment gérer les multiples interlocuteurs inhérents à de tels projets. Leur travail consiste également à conseiller leurs clients sur les meilleures solutions sur le plan fiscal. Il est ainsi parfois recommandé de se satisfaire d’une négociation raisonnable du prix, même si cela peut sembler contre-intuitif. Un bien légèrement sous-évalué peut ainsi permet d’éviter les taxes sur les plus-values, et un éventuel redressement fiscal.

Enfin, ils connaissent les limites de l’exercice, et savent recommander de ne pas y souscrire si ce n’est pas dans l’intérêt de leur clientèle. Si la dation n’est pas dans l’intérêt financier et patrimonial du vendeur, il existe de nombreuses autres solutions qu’il convient de ne pas négliger.

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