Introduit par la loi des finances 2015, le dispositif Pinel, parfois appelé Loi Pinel, est destiné à favoriser l’investissement locatif. Pour ce faire, le dispositif permet de substantielles réductions d’impôts, dont le montant est proportionnel à la période de location. La loi Pinel tient à encourager la location dans les zones dites « tendues », où l’offre locative est nettement inférieure à la demande. Cela explique le succès du dispositif dans la région Auvergne-Rhône-Alpes.
Pour les particuliers qui viennent de vendre un bien immobilier, notamment à un constructeur, le dispositif Pinel peut être vu comme une aubaine. C’est alors l’occasion de réaliser un bon investissement, de se constituer un patrimoine immobilier, tout en réduisant ses impôts.
À quoi sert le dispositif Pinel ?
La France manque de logements, en particulier pour la location. D’après les experts, associations et ministère inclus, il faudrait au moins 800.000 logements supplémentaires pour combler la demande. Au-delà des problématiques de mal-logement, le déséquilibre de l’offre et de la demande provoque une explosion du prix des locations, particulièrement en région parisienne, dans les grandes villes, à la frontière suisse et sur la côte méditerranéenne. Face à ce constat, les pouvoirs publics ont entrepris des démarches visant à encourager la construction de logements neufs. Dans ce cadre, les particuliers sont principalement concernés par la loi Pinel.
Augmenter le parc de logements locatifs
Ce dispositif vise à développer le parc immobilier locatif en encourageant les particuliers à acheter des logements neufs. À travers une série de mesures, notamment de réductions fiscales, le dispositif Pinel incite les particuliers à acheter un bien immobilier neuf et à le mettre en location. La loi Pinel motive ainsi la création de nouveaux logements, notamment dans les zones qui en ont le plus besoin.
Il faut également noter que la loi Pinel peut s’appliquer à la rénovation et à la réhabilitation de logements anciens, sous certaines conditions. Cette adaptation du dispositif s’avère particulièrement utile pour augmenter le parc locatif dans les zones déjà très urbanisées, comme à Paris ou à Lyon.
Stopper l’augmentation des loyers
En augmentant l’offre de logement, le dispositif Pinel permet de réduire la pression sur le marché immobilier. Localement, cela peut conduire mécaniquement à une stagnation, voire à une baisse des loyers. Pour encore mieux endiguer la dérive des loyers, la loi Pinel impose des limites hautes sur le loyer, à ne pas dépasser. Ces plafonds dépendent d’un zonage bien précis. Plus le marché immobilier est tendu, plus le plafond sera élevé. Et plus il sera alors intéressant d’investir dans le cadre de la loi Pinel.
Enfin, pour garantir un accès équitable aux loyers réglementés, la loi Pinel établit également des plafonds de ressource pour les locataires. Ces derniers restent cependant assez élevés, notamment dans les zones les plus tendues, permettant une mixité sociale et une liberté de logement maximale.
La loi Pinel et son lot d’avantages
Pour un particulier, la loi Pinel présente un très grand nombre d’avantages, qui ne se limitent pas aux réductions d’impôts. En réalité, le dispositif s’avère intéressant aussi bien sur le court que sur le long terme, et peut s’insérer dans des projets de gestion patrimoniale bien plus vastes.
Acquérir un bien neuf, aux dernières normes environnementales
Par définition, la loi Pinel ne concerne que les logements neufs, ou réhabilités dans les mêmes conditions que le neuf. Concrètement, un particulier qui souhaite réaliser un investissement Pinel sera en mesure de se constituer un patrimoine comprenant, au moins en partie, des logements récents, respectant les dernières normes.
Le respect de ces normes garantit également que le logement ainsi acheté sera adapté aux réglementations les plus exigeantes sur le plan environnemental. Les biens immobiliers pouvant être loués selon le dispositif Pinel doivent en effet être estampillés BBC, pour Bâtiment Basse Consommation. À défaut, la réglementation thermique RT2012 devra être respectée. Ces normes garantissent la performance thermique et énergétique du logement.
Sur le court terme, cela reste un critère intéressant pour se démarquer sur le marché locatif. À long terme, le propriétaire qui décidera de récupérer son bien pourra profiter directement des économies d’énergie ainsi permises. Mieux encore, un logement respectant les dernières normes sanitaires, sécuritaires et environnementales à la livraison est à l’abri pour de longues années d’éventuels travaux de rénovation. Un autre avantage de l’investissement dans le neuf.
Obligations de location, et réductions d’impôts avec le dispositif Pinel
Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, il faut en respecter les obligations. En premier lieu, le logement doit être destiné à la location. Trois périodes d’engagement sont prévues par le dispositif : 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Chacune d’elle donne le droit à une déduction d’impôts, respectivement de 12%, 18% ou 21% du prix du bien immobilier. À chaque fois, un plafond de déduction maximal est fixé, soit 36000€, 54000€ et 63000€. Ce reversement de l’État, sous forme de réduction d’impôts, vient s’ajouter au versement des loyers perçus pendant la même période.
En contrepartie de la déduction fiscale, le propriétaire s’engage à louer dans des conditions encadrées par le dispositif. Généralement, les loyers perçus sont inférieurs à ceux du marché. En fonction de la réduction d’impôts obtenue, cela peut toutefois rester une excellente affaire ! De plus, contrairement aux dispositifs précédents, la loi Pinel permet de louer son bien à un membre de sa famille.
Disposer de son bien comme on le souhaite à la fin de la période locative
Lorsque la période locative choisie est écoulée, le propriétaire est libre de disposer de son bien immobilier comme il le souhaite. Il peut bien évidemment continuer à le louer, et est alors soustrait aux obligations du dispositif, notamment sur le montant maximum du loyer. S’il le désire, il peut le récupérer pour son usage personnel, comme résidence principale ou secondaire. Une revente est également tout à fait possible.
La modulation de la période locative, et la certitude de récupérer son bien à échéance, permet de se projeter facilement dans le temps. Le dispositif Pinel se prête ainsi à bien des projets. Il permet d’anticiper son départ à la retraite, avec une résidence secondaire prête à l’accueil sur les bords du Lac Léman. Pour d’autres, le dispositif Pinel permettra de bénéficier d’un logement pour les enfants, lorsqu’ils viendront faire leurs études à Lyon.
Et, en cas de besoin, il sera toujours possible de le revendre, sans avoir perdu pour autant les avantages fiscaux et les loyers perçus jusqu’alors.
Réinvestir grâce à la loi Pinel
Pour le particulier qui vient de vendre un bien immobilier, notamment à un promoteur, la loi Pinel offre d’excellentes possibilités d’investissement.
Une bonne façon de se constituer un patrimoine
Lorsque l’on souhaite vendre son terrain ou sa maison, il est normal de chercher à faire une bonne affaire. C’est d’ailleurs ce qui motive bien souvent la vente à un promoteur. Mais vendre ne fait pas tout. Il est ainsi recommandé d’avoir un projet ou des idées d’investissement à moyen et long terme avant même de récupérer le fruit de la vente. Cela permet d’optimiser le rendement, de se projeter dans le temps, y compris pour le bien de sa famille. Et, bien entendu, d’anticiper ses taxes et impôts.
Dans ce cadre-là, le dispositif Pinel est un bon outil pour se constituer un patrimoine. Puisqu’il ne s’applique qu’aux zones sous forte pression immobilière, il offre d’excellentes perspectives en matière de rendement. La location à long terme est quasiment assurée, ce qui en fait un placement sécurisé.
De plus, l’engagement locatif se fait à relative courte échéance. Au-delà, il sera possible d’en optimiser encore le rendement, en fonction de la situation du moment sur le marché. Au bout de quelques années, il est ainsi tout à fait possible de revendre son bien, de le louer en tant que logement meublé, etc.
Enfin, le dispositif Pinel peut s’appliquer sur plusieurs achats, simultanés ou étalés dans le temps. Il peut alors s’inscrire dans une démarche d’investissement plus complète.
Réduire ses impôts après avoir vendu son terrain
Pour le particulier qui vient de vendre son terrain à un promoteur, le dispositif Pinel permet de substantielles réductions d’impôts. La vente d’un bien immobilier peut s’accompagner d’un certain nombre de taxes, qui dépendent de chaque cas de figure. Le plus souvent, il s’agit de la taxe sur les plus-values. Mais il peut aussi être question de taxes sur les cessions de terrains devenus constructibles, ou encore de droits de succession, le cas échéant.
La réduction d’impôts appliquée dans le cadre de la loi Pinel ne concerne pas directement ces différentes taxes. Elle porte en effet sur les impôts sur le revenu. Mais ce reversement de l’État permet néanmoins de réduire substantiellement la part des taxes dans ses dépenses annuelles. Et ce au moment le plus opportun.
Acheter un bien neuf sur son ancien terrain
Dans les communes concernées par la loi Pinel, le dispositif peut être une solution intéressante pour récupérer un bien neuf à l’emplacement même du terrain qui a été vendu à un promoteur. C’est une option particulièrement utile si le paiement par dation n’était pas disponible, ou envisagé trop tard. Le particulier qui a vendu son terrain devient alors un acheteur comme un autre. Grâce à la loi Pinel, il pourra acquérir un ou plusieurs lots d’appartements et de pavillons. De quoi faire un excellent placement sur le long terme.
Les revenus locatifs ainsi obtenus constituent une rente immédiate. À plus long terme, le propriétaire pourra retourner habiter dans son ancien quartier s’il le souhaite. Mais cette solution est particulièrement intéressante pour la location familiale. Il est ainsi possible pour des propriétaires de vendre leur terrain à un promoteur et de s’installer ailleurs. Changer de région, ou simplement s’établir hors de la ville, est assez courant à l’heure de la retraite, par exemple. En investissant dans un logement neuf à travers le dispositif Pinel, ils permettent alors à leurs enfants de continuer à vivre dans leur quartier d’origine, d’y poursuivre leurs études, de fréquenter leurs amis, etc.
