L’expert immobilier est un interlocuteur que l’on rencontre assez souvent à un moment ou à un autre dans un processus de transaction immobilière. Intervenant reconnu, sa tâche principale consiste à évaluer objectivement la valeur vénale ou locative d’un bien immobilier. Contrairement au promoteur ou à l’agent immobilier, l’expert n’a donc pas d’intérêt direct dans le déroulement de la transaction.

Toutefois, dans un projet de vente de terrain ou d’immeuble à un promoteur immobilier, il n’est pas rare qu’une ou l’autre des parties intéressées par la transaction fasse appel à un expert immobilier agréé.

Dans cet article, nous reviendrons sur le métier d’expert immobilier, et sur le rôle qu’il pourra jouer dans votre processus de vente de terrain ou de maison.

Définition de l’expert immobilier

Par définition, un expert est un spécialiste qui dispose d’une connaissance quasi-exhaustive d’un sujet. Cette connaissance, loin d’être uniquement intellectuelle, est généralement basée sur une mise en application pratique, sur une confrontation au terrain. Ainsi, dans sa définition moderne, l’expert est autant un connaisseur qu’un technicien.

Dans le domaine de l’immobilier, un expert est un spécialiste de l’évaluation des biens. De par un apprentissage rigoureux, son savoir-faire propre et l’expérience acquise au fil des années, l’expert immobilier est capable d’appréhender au plus près la valeur d’un terrain, d’une maison ou d’un immeuble.

En somme, l’expert est l’interlocuteur qui sera mandaté pour estimer la valeur d’un bien immobilier, quelle qu’en soit la nature. Cette estimation portera sur un marché bien précis, et à une date donnée, uniquement. L’expert immobilier n’est pas impliqué commercialement dans le processus de vente, mais la conclusion de son analyse peut avoir de gros impacts sur le montant de la transaction. C’est pour cela que son expertise doit être rigoureuse, impartiale et, le plus souvent, justifiée et argumentée.

En cela, l’expert immobilier est un professionnel indépendant, bien évidemment tenu au secret professionnel.

Une formation reconnue et certifiée ?

En théorie, il n’existe pas en France d’encadrement stricte de la profession d’expert immobilier. Contrairement au géomètre-expert, par exemple, la profession d’expert immobilier n’est pas réglementée. Elle peut être exercée sans qu’il ne soit demandé un diplôme ou un concours particulier. Néanmoins, la profession reste relativement régulée, de plusieurs manières.

Une reconnaissance par le mérite

D’une part, l’importance de la mission de l’expert immobilier conduit à une certaine régulation naturelle de leur mission et de leur profession. Mandatés par des professionnels, des magistrats, des notaires ou des services étatiques, les experts immobiliers doivent atteindre un haut niveau de professionnalisme et une certaine constance pour pouvoir continuer durablement leur activité.

Un encadrement informel –mais sérieux– par des associations de professionnels

D’autre part, certains organismes de professionnels proposent des labels sérieux pour agréer des experts immobiliers. On peut ainsi citer le Centre National de l’Expertise ou encore la Chambre des Experts Immobiliers de France. Cette dernière a, par exemple, établi un code déontologique et listé les bonnes pratiques d’impartialité et d’indépendance, indispensables pour les membres de son réseau. Sans être obligatoire, ces chartes réalisées par des professionnels permettent d’assurer une certaine uniformité dans les expertises. Concrètement, deux experts appelés à réaliser la même mission devraient obtenir une évaluation similaire.

Une certification européenne enfin reconnue

Enfin, il existe depuis quelques temps une certification officielle au niveau européen. Cette REV (Recognised European Valuer) est attribuée individuellement, sur présentation d’un dossier, pour une durée de 5 ans. Cette certification est accordée par un groupement européen d’associations et d’organismes de professionnels, tels que ceux que nous avons cités plus haut.

Quelles sont les qualités de l’expert immobilier ?

Le principe de l’expertise est d’appliquer une méthodologie précise à un sujet d’étude donné. Le but est alors d’en obtenir des résultats concrets et chiffrés qui puissent être à la fois exploitables en soi, mais aussi capable d’être comparés à d’autres expertises menées selon les mêmes protocoles.

Le diagnostic de l’expert immobilier ce doit donc d’être juste et impartial, et de reposer sur des données concrètes.

Pour réaliser une telle tâche, l’expert immobilier doit endosser plusieurs rôles simultanément.

L’expert immobilier : un technicien avant tout.

Comme tous les experts, il doit croiser de nombreuses données techniques pour en obtenir une vue d’ensemble et en tirer des conclusions. La démarche technique est d’autant plus complexe que les variables sont nombreuses et de nature très différente.

Entre autres critères à prendre en compte, l’expert immobilier doit connaître et prendre en compte :

  • La superficie du terrain, de l’appartement ou des constructions au sens large.
  • L’architecture rencontrée : son style, sa côte, sa fiabilité, etc.
  • Les matériaux de construction employés, pour les bâtiments d’origine comme pour d’éventuelles extensions.
  • L’état général du bien immobilier.
  • La situation géographique du bien, son orientation mais aussi les risques d’exposition à des catastrophes naturelles ou industrielles.
  • Les analyses de diagnostics environnementaux, énergétiques, et autres.
  • L’état du marché immobilier, aussi bien à l’échelle régionale que locale.

Un économiste et un fiscaliste spécialisé

Si l’analyse technique est indispensable pour établir une appréciation d’un bien immobilier, l’expert immobilier n’est pas qu’un acteur du temps présent. Il doit sans cesse effectuer une veille sur les nombreux facteurs qui peuvent influencer, à court ou moyen termes, le marché immobilier.

En cela, il agit comme un économiste. Le contexte économique est indispensable pour comprendre les dynamiques d’offre et de demande, mais aussi les facteurs de mobilités sociales et démographiques. Autant d’éléments qui jouent souvent bien plus sur l’évolution du prix d’un bien immobilier que sa nature intrinsèque.

Ainsi, un terrain agricole peut avoir une valeur vénale assez faible pendant des décennies. Mais l’arrivée de nouveaux acteurs économiques dans la région, couplée à une révision du PLU, peut radicalement changer la donne pour le vendeur.  Une fine compréhension de ces phénomènes permet à l’expert immobilier d’ajuster finement et rapidement son évaluation.

De plus, l’expert immobilier doit se tenir au courant des évolutions de la réglementation fiscale au niveau national et local. En effet, deux propriétés globalement identiques peuvent voir leur valeur vénale différer significativement en fonction du montant des taxes foncières locales.

Les connaissances juridiques de l’expert immobilier

Les facteurs juridiques entrent en ligne de compte dans toutes les analyses réalisées par un expert immobilier. Celui doit en effet être qualifié aussi bien en matière de droit privé que de droit public, avec des connaissances, entre autres, sur :

  • Le droit des loyers,
  • La réglementation sur les servitudes,
  • Le droit de l’urbanisme,
  • Le droit de l’expropriation,
  • Le droit fiscal.

Souvent mandaté par des juges, notaires et magistrats divers, l’expert immobilier ne peut pas se permettre de faire l’impasse sur une connaissance précise du droit dans son domaine de spécialisation.

Un sens de la probité à toute épreuve

Bien au-delà des questions de compétences techniques, ce qui fait un bon expert immobilier, ce sont avant tout ses qualités humaines, propres à sa profession.

Par définition, l’expert immobilier se doit d’être absolument impartial et incorruptible. N’étant pas impliqué personnellement dans les affaires qu’il traite, sa probité ne doit jamais être mise en défaut, sa carrière en dépendant.

Dans le cadre d’une vente immobilière, l’expert immobilier est donc un acteur indépendant et franc, mais également mesuré et prudent dans ses conclusions.

Qui peut faire appel à un expert immobilier dans le cadre d’une vente de terrain ?

L’expert immobilier dispose d’un très large champ d’intervention. En tant que professionnel, il est capable de déterminer la valeur réelle ou locative de n’importe quel bien immobilier. Il peut s’agir d’un terrain, d’une maison, d’un immeuble entier ou d’appartements appartenant à des particuliers. Mais il peut aussi intervenir sur des entreprises, des usines, des bureaux, des exploitations agricoles ou forestières. Il est également habilité à évaluer la valeur d’un fonds de commerce ou de droits de bail. En fonction de leur localisation géographique, certains experts ont tendance à se spécialiser sur certaines activités.

Dans les faits, quasiment tous les acteurs impliqués dans une vente immobilière peuvent faire appel à un expert immobilier.

Consulter un expert immobilier lorsque l’on est un particulier

Dans le cas d’une vente de terrain à un promoteur immobilier, l’expert immobilier peut bien évidemment intervenir à la demande du propriétaire du bien mis en vente. Il s’agira alors pour lui d’obtenir un avis objectif sur la valeur vénale de son bien. Dans le cadre d’une vente à un promoteur, la valeur vénale du terrain ne compte pas vraiment. C’est la valeur du potentiel constructible du terrain qui entre en ligne de compte. Encore reste-t-il à s’assurer que ce potentiel constructible est bel et bien supérieur à la valeur réelle et immédiate du terrain. Faute de quoi une vente auprès d’un particulier pourrait retrouver de l’intérêt.

Une expertise immobilière auprès de professionnels

A l’inverse, un promoteur immobilier peut parfaitement demander l’avis d’un expert immobilier sur un terrain qu’il souhaite acheter. Bien souvent, cela se fait même avec l’accord du propriétaire, le promoteur prenant à sa charge les frais d’expertise.

A travers une évaluation objective de la valeur vénale d’une maison ou d’un terrain, le promoteur peut être en mesure de faire une offre réellement intéressante au vendeur. Cette expertise peut également servir à définir la quote-part en cas de division foncière du terrain. L’évaluation des biens existants peut aussi servir à ajuster les paiements en dation.

Dans de plus rares cas, l’expertise immobilière peut aussi être demandée par un notaire ou un juge. C’est notamment le cas si le terrain mis en vente résulte d’une donation ou d’un héritage, ou encore s’il existe un litige sur le bornage du terrain avec le voisinage.

Peut-on se passer d’une expertise immobilière ?

L’intervention d’un expert immobilier, si elle est courante, n’est absolument pas indispensable. De très nombreuses transactions s’effectuent sans qu’il ne soit nécessaire de faire appel à un tel professionnel. C’est tout particulièrement le cas lorsque la vente s’effectue auprès d’un promoteur immobilier.

Dans certains cas, notamment pour les biens situés en ville, les prix au mètre carré sont relativement bien connus. Une appréciation par un agent immobilier, ou par le promoteur immobilier lui-même, est souvent suffisante, et facile à vérifier.

De plus, dans les zones sous pression, comme à Lyon, Annecy, ou dans certaines stations de Savoie, la différence entre la valeur vénale et la valeur potentielle constructible est si importante qu’il n’y a pas besoin de connaître précisément la valeur immédiate.

Le mieux reste donc de faire appel, dans un premier temps, à un promoteur digne de confiance. Le cas échéant, et après avoir échangé avec lui, il sera peut-être intéressant d’intégrer un expert immobilier dans les études de faisabilité.