La réglementation française concernant les constructions est particulièrement stricte et complexe. Gérée au niveau des communes et groupements de communes, elle prend en compte les politiques économiques et démographiques locales. De plus en plus, cette réglementation intègre les problématiques d’environnement et de préservation des espaces naturels.

La grande diversité des territoires français impose cependant des réglementations différentes. Le RNU (Règlement National d’Urbanisme) constitue un garde-fou au niveau national. Mais il est supplanté dans la plupart des villes et métropoles par des PLU, ou PLUi, aux règlements bien plus personnalisés, y compris en zones rurales. Certaines communes, qui représentent moins de 4% de la population nationale, ont cependant opté pour une réglementation intermédiaire : la Carte communale.

Dans cet article, nous reviendrons sur ce document administratif bien particulier. Nous nous intéresserons à son historique, à son application, et à la manière dont il convient de le prendre en compte lors d’un projet de vente de terrain, particulièrement à un professionnel.

Qu’est-ce que la Carte communale ?

La Carte communale : son origine

A la fin des années 1970, il apparaît assez clairement aux autorités locales et nationales que l’application du RNU pose de gros problèmes. Son cadre légal destiné à s’adapter à l’ensemble du territoire créé trop d’exceptions, et une grande disparité de traitement d’une région à une autre. Les premières cartes communales sont apparues pour aider à l’application du RNU, et pour permettre une meilleure égalité des citoyens devant la loi.

En établissant un document officiel local pour l’application d’un règlement national, les municipalités devaient permettre d’éviter que la délivrance des permis de construire ne soit vue comme arbitraire et injuste.

La Carte communale, complémentaire au RNU, devait permettre de mieux limiter l’étalement urbain. Pour l’État, il s’agissait donc d’un outil essentiel pour préserver les ressources essentielles des zones agricoles et naturelles. Pour les communes, limiter l’urbanisation diffuse en concentrant les constructions permet de réduire les charges liées à la construction et l’entretien de routes, de réseaux d’assainissement, d’approvisionnement énergétique, etc.

Pour éviter que les premières cartes communales ne soient trop souvent annulées par des décisions de justice, la loi de décentralisation de 1983 créée pour elles le statut de MARNU, Modalités d’Application du RNU. La loi SRU de 2000 a par la suite supprimé ce statut pour inscrire définitivement dans la loi celui de la Carte communale, qui se voit dotée de prérogatives inédites sur la base réglementaire du RNU.

Définition de la Carte communale

La Carte communale se présente comme un document d’urbanisme simplifié. Elle reprend les grands principes et l’ensemble des règlementations du RNU. Mais contrairement à ce dernier, elle sort du simple principe de cas par cas pour délivrer les permis de construire. A l’instar des PLU, la Carte communale va donc comprendre un système de zonage qui permet de délimiter les zones constructibles et inconstructibles en toute transparence pour les concitoyens.

Elle peut donc être vue comme un PLU très largement simplifié, ou comme une application personnalisée du RNU, selon le point de comparaison.

Contrairement au RNU, les Cartes communales doivent donc délimiter les secteurs où les constructions sont possibles, et ceux où les constructions sont interdites. Pour cela, elles se basent à la fois sur les règles générales fournies par le RNU, et sur les particularités politiques, écologiques et sociales locales. Le zonage établi prend en compte les Parties Actuellement Urbanisées (PAU) définies par le RNU, mais en en précisant et en adaptant les contours. Sachant que la définition des PAU dans le RNU est extrêmement vague, l’instauration d’une Carte communale est aussi un outil de simplification pour la municipalité. Sa mise en place peut être longue et coûteuse, quelques dizaines de milliers d’euros parfois. Mais elle permet de contourner les difficultés du RNU en fixant une base claire pour la délivrance des permis de construire, à la place d’un fastidieux travail au cas par cas.

Leurs prérogatives sont cependant limitées. A quelques exceptions près, elles ne peuvent pas interdire la rénovation, la réfection ou l’extension des constructions existantes. Le champ d’action de la Carte communale est également limité sur les constructions destinées à l’exploitation agricole et forestières, sur les équipements collectifs ou ceux destinés à la préservation des zones naturelles.

Où se trouvent les communes gérées par des Cartes communales ?

En tant qu’outil d’urbanisme simplifié, les Cartes communales sont principalement mises en place et utilisées par des communes de faibles dimensions. De plus, le principal intérêt de la Carte communale est de distinguer les zones constructibles des zones qui restent réservées, notamment, à l’activité agricole. Il est donc logique que cette réglementation concerne avant tout les zones rurales, les communes urbanisées n’ayant guère besoin d’une telle distinction.

En région Auvergne-Rhône-Alpes, on retrouve des communes gérées par des Cartes communales dans tous les départements. On en retrouve ainsi un certain nombre dans le Nord du Rhône et de l’Ain, dans les zones limitrophes de la Saône-et-Loire. La région du Bugey, dans l’Est du département de l’Ain, est également très concernée par les Cartes communales. On en retrouve un certain nombre entre le Puy-de-Dôme et l’Allier, qui restent cependant en grande partie soumis au RNU. Enfin, de nombreuses communes fortement boisées de Haute-Loire et d’Ardèche sont aussi gérées par des Cartes Communales, notamment dans les parcs naturels régionaux.

La Carte communale : élaboration et contenu

Qui se charge de concevoir la Carte communale ?

L’initiative du développement d’une Carte communale revient au Conseil municipal. Si la commune fait partie d’un EPCI (Établissement Public de Coopération Intercommunale), la décision de lancer la conception d’une Carte communale peut revenir à ce dernier, avec l’accord des conseils municipaux concernés.

En général, le maître d’ouvrage du projet est la Mairie concernée. L’implication des services de l’État, sous l’égide du Préfet, n’est pas obligatoire. Elle reste cependant très conseillée, l’accord du Préfet étant indispensable pour finaliser l’opération.

Contrairement à d’autres procédures plus complexes, comme le PLU, l’élaboration d’une Carte communale ne fait pas appel à une concertation préalable du public. Même si le Préfet peut choisir d’y avoir recours, notamment en cas d’évaluation environnementale.

La réalisation de la Carte communale en elle-même va ensuite être confiée à un maître d’œuvre, généralement un bureau d’étude spécialisé dans la question. Ce sont les experts de ce cabinet d’étude qui vont déterminer les différentes zones à faire figurer sur la Carte, à partir des règlementations en vigueur, de la géographie locale et des orientations politiques affichées.

Lorsque les études sont terminées et le rapport rendu, une enquête publique est alors menée. C’est le Conseil municipal qui va alors délibérer, à partir du rapport rendu et des conclusions de l’enquête publique, et approuver le projet. Le Préfet devra, à son tour, apporter son approbation. D’où l’intérêt de travailler en accord avec ses services dès le début de l’opération.

Il convient de noter que la même procédure est utilisée pour réviser régulièrement la Carte communale. Cette manœuvre s’avère utile pour optimiser la politique d’urbanisme de la ville en fonction des réalités changeantes du terrain : variation de la population, changement d’activités économiques, préservation de l’environnement, etc.

De quels documents se compose la Carte communale ?

Comme pour le PLU, la Carte communale se compose à la fois de documents textuels et d’une représentation visuelle du zonage opéré.

Le rapport de présentation représente la partie rédigée de la Carte communale. C’est lui qui dénote l’orientation politique du document, et permet de justifier les choix effectués. Il présente, notamment :

  • Une analyse de l’état environnemental de la commune,
  • Des prévisions de développement, à la fois économiques et démographiques,
  • Une explication précise des choix retenus pour la délimitation des différentes zones constructibles,
  • Une évaluation de l’impact que va avoir l’application de la Carte communale sur l’environnement local
  • Des précisions sur les mesures prises pour assurer la préservation et la mise en valeur du patrimoine culturel et naturel de la commune.

La documentation graphique, quant à elle, se rapproche de ce qu’il est possible de retrouver dans un PLU, en nettement simplifié. On y retrouve donc :

  • Une représentation précise des zones constructibles, des zones où la construction n’est pas autorisée, mais aussi des zones non-modifiables (zones, construites ou non, destinées à l’exploitation agricole ou forestière ou à la préservation de l’environnement),
  • Les espaces réservés à certaines activités bien spécifiques. Il peut s’agir par exemple de zones réservées à un projet industriel qui doit être tenu à l’écart des habitations,
  • Plusieurs détails qui peuvent dépendre des réglementations de protection de l’environnement ou de mesures de salubrité publique. On peut citer notamment, en montagne, l’existence de petits plans d’eau dont les berges restent exceptionnellement constructibles.

Contrairement au PLU, la Carte Communale ne comporte toutefois aucune réglementation sur les constructions elles-mêmes. Elle précise simplement où la construction est possible, sans donner de détail sur la façon de procéder. Les limites d’occupation des sols, de taille des bâtiments et de distance vis-à-vis des constructions voisines, mais aussi du style architectural, sont celles établies par le RNU, que la Carte communale reprend à son compte. Si la municipalité veut personnaliser plus en profondeur sa politique d’urbanisme, un PLU va alors s’imposer.

Prendre en compte la Carte communale dans mon projet de vente à un promoteur immobilier

Lorsque l’on décide de vendre son terrain à un promoteur immobilier, il est impératif d’en connaître le statut. Un terrain non-constructible ne va pas intéresser un constructeur. Cependant, un statut, même négatif, n’est pas toujours définitif. Le promoteur intéressé par le terrain devient alors une aide précieuse.

Connaître le statut de son terrain

Pour connaître le statut de son terrain, il convient de s’adresser aux services municipaux en charge de l’urbanisme. Ces derniers mettent à la disposition des citoyens le PLU ou la Carte communale locale. Cela permet de savoir, d’un coup d’œil, si son terrain est déjà situé en zone constructible. Sachant qu’une Carte communale ou un PLU peut être révisé régulièrement, et que des erreurs arrivent, ce n’est jamais un luxe, même si le terrain arbore déjà une construction habitée.

Une attention toute particulière doit être portée pour les terrains et bâtiments situés en zones agricoles, ou sur d’anciennes terres destinées à l’agriculture. Ces dernières peuvent encore être protégées contre la construction de constructions résidentielles ou commerciales, la réglementation protégeant les agriculteurs et leurs terrains étant absolument redoutables pour les propriétaires.

De plus, même si le terrain est situé en zone constructible, la Carte communale ne suffit pas à établir la constructibilité de la parcelle ! Le RNU devra impérativement être consulté, afin de savoir si le promoteur immobilier peut y élaborer un projet suffisamment ambitieux, en terme de surface au sol et de hauteur, pour être rentable.

Enfin, il convient de s’assurer que le terrain est intégralement constructible. Si une partie est située en zone non-constructible, cela peut modifier les perspectives d’achat pour le professionnel.

Promoteur, agences spécialisées : se faire aider dans son projet

Si la situation paraît trop complexe, ou difficile à appréhender, pas de panique ! En tant que propriétaire cherchant à vendre, sachez vous entourer. Vous ne serez plus seul face à la complexité administrative.

JeVendsMonTerrain est une agence spécialisée dans l’accompagnement des projets de vente de terrain à un professionnel. Établie au cœur de Lyon, et intervenant dans toute la région Auvergne-Rhône-Alpes, jevendsmonterrain.com met en contact les particuliers avec des promoteurs immobiliers sélectionnés avec soin pour leur rigueur et leur sens de l’accompagnement.

Si votre terrain est situé sur la zone non-constructible d’une Carte communale, et s’ils y voient un vrai potentiel, les promoteurs que nous avons choisis pour vous sauront comment procéder. Avec un projet immobilier ambitieux et prometteur pour la commune, ils pourront demander une révision au Conseil municipal, particulièrement bien motivée et justifiée.