La vente d’un terrain, d’une maison ou d’un immeuble, à des fins de construction, amène à se confronter à différentes procédures administratives. De nombreux documents peuvent être consultés, constitués ou modifiés tant par le vendeur que par l’acheteur. Ainsi, le cadastre est très régulièrement évoqué au cours du processus de vente à un promoteur. Mais derrière ce terme courant se cache un élément administratif pluriel, à la fois indispensable et approximatif.

Dans cet article, nous reviendrons sur la notion de cadastre, sur son origine, son utilité, mais aussi ses limites. Pour savoir comment consulter le cadastre de votre commune, nous vous invitons à consulter notre article dédié à cette question.

L’origine du cadastre

L’étymologie du mot cadastre remonte à l’antiquité, puisqu’elle se rapporte aussi bien à des termes latins que grecs anciens. Historiquement, les premiers cadastres sont probablement apparus avec les premières villes, plusieurs millénaires avant notre ère. Ils avaient pour but d’inventorier les biens fonciers, et parfois mobiliers, en vue d’organiser le prélèvement des taxes de la cité. On en retrouve des traces aussi bien en Mésopotamie que chez les Étrusques, à Rome ou en Chine impériale.

En France, au Moyen-Âge, le principe est généralisé, notamment dans les zones rurales, afin de calculer certains impôts très impopulaires, comme la taille. Néanmoins, de grandes disparités existent selon les régions et les provinces. La qualité des registres est très variable, et l’application de l’impôt très inégalitaire. En 1807, un cadastre parcellaire est imposé par la loi, suivant une méthodologie unique et centralisée, dans le but de restaurer une égalité des citoyens devant l’impôt. On parle alors de cadastre napoléonien, un terme qui se rencontre encore aujourd’hui, étant donné que ces documents de références pouvaient toujours avoir cours au milieu du 20ème siècle.

De quoi est composé le cadastre ?

Le cadastre est avant tout une base de données. Il ne s’agit pas d’un document administratif unique, mais bien d’une compilation de différents documents, registres et cartes, qui concernent les propriétés immobilières dans chaque commune.

Quels documents composent le cadastre ?

Le cadastre se compose avant tout d’un ensemble de plans, qui couvrent tout le territoire communal. Sur ces plans, on retrouve l’intégralité des parcelles cadastrales de la municipalité, autrement dit toutes les propriétés privées et publiques, ainsi que les constructions qui y sont établies. L’échelle de cette carte peut varier. Elle va du 1/500ème pour les cartes urbaines récentes au 1/5000ème pour les cartes rurales plus anciennes. Avec la numérisation du cadastre, certaines communes ont même opté pour des cartes vectorielles, mais la pratique est loin d’être généralisée.

Le cadastre comprend également une documentation littérale. Cette dernière se compose, en premier lieu, des états de section. Il s’agit d’un registre détaillant, pour chaque propriété, la valeur locative cadastrale et l’historique des propriétaires des lieux. La documentation comprend également la matrice cadastrale qui permet de récapituler, pour chaque propriétaire, l’ensemble de ses biens immobiliers présents sur la commune.

Le cadastre peut représenter une énorme documentation. Si sa précision s’améliore d’année en année, principalement depuis l’arrivée des outils numériques dans les années 1990, il reste soumis à une certaine forme d’imprécision. Ainsi, les échelles utilisées sur les cartes sont suffisantes pour déterminer la valeur fiscale d’un terrain, mais leur précision est trop faible pour permettre de résoudre un conflit de voisinage, ou de planifier des travaux de construction. De même, les titres de propriété sont mis à jour suite aux déclarations des propriétaires, lors d’une vente, d’un achat ou de la réalisation de travaux. A chaque instant, il peut donc exister quelques imprécisions sur le cadastre.

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Qui entretient le cadastre ?

Le cadastre a pour but premier d’établir un registre précis et mis à jour des propriétés immobilières. Pour cela, il se base sur la plus petite collectivité territoriale : la commune. Cette dernière est divisée en sections, elles-mêmes subdivisées en feuilles, sur lesquelles figurent les parcelles. Chaque section est représentée par une lettre de l’alphabet, et chacune des parcelles y figurant se voit attribuer un nombre. Les parcelles cadastrales sont ainsi dénommées par une lettre suivie d’un nombre.

L’entretien et la mise à jour du cadastre sont des prérogatives et une responsabilité municipale. Ce sont les communes qui se chargent donc de le maintenir à jour, de l’enregistrer et de le conserver. Cependant, l’origine et l’usage encore actuel du cadastre pour l’administration fiscale fait que cette dernière continue de jouer un rôle prépondérant dans l’actualisation et la conservation des cadastres au niveau local.

Régulièrement, les autorités locales et communales font appel à des géomètres-experts pour maintenir à jour le cadastre municipal, notamment du domaine public. Cette mise à jour est fortement utile pour tous les professionnels de l’énergie ou du BTP qui interviennent sur les ouvrages publics, la voirie ou les différentes conduites d’eau, d’énergie ou de communication.

La triple fonction du cadastre

Comme nombre de documents tenant lieu d’inventaire, le cadastre joue plusieurs rôles, tant auprès des autorités que pour les particuliers. En emmagasinant et centralisant plusieurs types d’informations, sur de longues périodes, il permet d’en dégager des éléments pertinents tant du point de vue technique que fiscal ou foncier.

Un outil technique très utile

Une des plus grandes qualités du cadastre est d’être très accessible, à la fois pour les administrations et pour le public. A ce titre, il est régulièrement consulté par de très nombreux acteurs, qui y voient autant un outil de représentation physique qu’un document historique.

Pour les particuliers, le cadastre peut permettre une compréhension générale de leur propre quartier, ou d’une localisation dans laquelle ils souhaitent investir. Ils y retrouvent une représentation visuelle des différentes propriétés, de la disposition des terrains, et de certaines activités qui s’y déroulent. Le cadastre joue également un rôle de mémoire. Malgré un certain manque de précision, il permet ainsi de remonter l’histoire de certaines propriétés, et donc de connaître le passer de sa famille, ou de renforcer la compréhension d’un arbre généalogique.

Definition cadastre

En France, les administrations utilisent le cadastre avec plus de précaution, étant donné qu’il ne s’agit pas d’un outil juridique, hors Alsace-Moselle. Néanmoins, le cadastre peut participer, au sein d’autres éléments, à confirmer une succession ou à établir devant un tribunal un historique de propriété, par exemple.

Au final, ce sont principalement les professionnels qui consultent le cadastre, d’autant plus que la précision de ces documents s’améliore considérablement depuis le début des années 1990. Il servira alors aussi bien à des promoteurs qui souhaitent se renseigner sur un futur emplacement de construction qu’aux entreprises qui gèrent les réseaux d’énergie, les conduites d’eau, l’installation de la fibre, etc. Les communes y ont également accès pour un usage similaire.

Un rôle foncier indéniable

Même s’il est de plus en plus précis, le cadastre reste un document généraliste. S’il permet de dégager des tendances et d’offrir une représentation crédible de la réalité du terrain, il ne peut en aucun cas remplacer un titre de propriété, ni une opération de bornage. Néanmoins, il conserve une véritable utilité foncière. Il permet de répertorier l’emplacement, la délimitation et la constitution des biens immobiliers dans la commune.

Sur le cadastre, chaque propriété est clairement identifiée par un numéro unique. Ce numéro est indispensable pour de nombreuses opérations foncières, notamment pour réaliser une hypothèque. Le plan cadastral reste aujourd’hui un document de référence pour les notaires afin d’identifier les parcelles mises en vente ou achetées.

Pour les architectes, agents immobiliers et promoteurs, le cadastre reste également un outil de choix, facilement accessibles, et suffisamment précis pour un grand nombre de tâches, notamment pour les études préliminaires à une construction immobilière.

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Le cadastre au service de l’administration fiscale

Aujourd’hui, en France et tout autour du monde, le cadastre continue à jouer le rôle fiscal qui a conduit à son élaboration dans l’Antiquité. Par définition, le cadastre permet de connaître l’emplacement et les dimensions, même approximatives, d’un bien immobilier, tout en identifiant son propriétaire.

C’est à partir de ce cadastre que peuvent être élaborés les impôts locaux, comme les taxes d’habitation et les taxes foncières. Selon la localisation, le type de terrain et de nombreux autres facteurs, l’administration fiscale fixe une valeur locative cadastrale qui s’applique pour chaque parcelle répertoriée sur le cadastre. Les taxes d’habitation et les taxes foncières sont ensuite réévaluées en fonction d’autres critères sociaux et économique, chaque commune disposant de certaines latitudes pour moduler l’imposition sur son territoire. Dans tous les cas, cependant, le cadastre sert bien de base à l’élaboration de la fiscalité locale.

Les limites du cadastre

Comme tout document administratif, le cadastre possède des limites d’actions, qui sont étroitement liées à son champ d’action. Le cadastre joue un rôle élargi, tant auprès des pouvoirs publics qu’auprès des particuliers et des professionnels. Mais ses limites sont bien réelles

Un document à considérer avec précautions

En France, le cadastre connaît deux principales limites dans son champ d’application :

La première limitation du cadastre est d’ordre technique. Même si les documents sont mis à jour régulièrement, et de plus en plus précis et détaillés, le très vaste périmètre d’application d’un cadastre limite le nombre d’informations et de détails qu’il peut contenir. C’est avant tout un document de synthèse, et pas un dossier foncier exhaustif. Il ne peut donc en aucun cas se substituer à un plan de bornage ou à un relevé topographique. Il ne peut pas, non plus, constituer un titre de propriété.

Titre de propriété

La seconde limitation du cadastre, liée à la première, porte sur son périmètre d’usage, qui ne couvre pas le secteur juridique. A l’exception de l’Alsace-Moselle, qui a hérité du cadastre allemand, la France n’utilise pas le cadastre pour garantir la propriété, ou établir avec précision les limites d’un domaine, par exemple. Ces fonctions restent liées à d’autres domaines d’expertise, et nécessitent plutôt des actes notariés, ou des plans de bornages réalisés par des géomètres-experts assermentés. Ainsi, même si un notaire utilise un extrait cadastral dans un acte de vente, les informations fournies par le cadastre le seront à titre indicatif, uniquement.

Cadastre solaire, cadastre vert : éviter les confusions

Pour compléter le cadastre et pallier à son manque de précision technique, certaines municipalités ont développé des cadastres annexes, qui prennent en compte de nouveaux paramètres, essentiellement en lien avec les critères écologiques mis en avant dans les nouveaux PLU.

Le cadastre solaire, notamment, répertorie les toitures adaptées à l’installation de panneaux photovoltaïques, en fonction de leur disposition, de leur orientation et de leur inclinaison. Un des premiers cadastres solaires a été établi à Lyon, dans le quartier Sainte-Blandine, afin d’en tester la pertinence pour une future application à l’ensemble de l’agglomération lyonnaise. La ville d’Annecy dispose également d’un cadastre solaire très complet, consultable en ligne. Cette dernière ville possède également un cadastre vert, qui indique le potentiel de végétalisation des toits de la ville.

Dans tous les cas, ces cadastres restent des initiatives locales ont avant tout un but informatif et indicatif. Ils ne sont en aucun cas liés au mêmes droits et obligations légales que le cadastre foncier national.