Ce n’est pas nouveau : il n’est jamais évident pour le profane de comprendre le rôle de chacun des intervenants d’un projet aussi complexe que la vente d’un terrain dans le but d’y établir un projet immobilier. Dans le cadre d’une vente à un professionnel, le vendeur doit souvent attendre la fin des études techniques et la finalisation du projet, juste avant la construction, pour voir son acte de vente signé. Il aura donc l’occasion de rencontrer la plupart des professionnels de l’immobilier.

Parmi tous les termes parfois obscurs qu’il va rencontrer, le « bureau d’études » est l’un des plus intrigants. La désignation de cette structure n’offre pas beaucoup d’indices pour comprendre leur rôle dans un projet immobilier. Pourtant, ils sont très présents à bien des étapes. Dans cet article, nous reviendrons sur le rôle, les compétences et le positionnement des bureaux d’études dans les projets immobiliers.

Définir le bureau d’étude

De manière générale, un bureau d’étude désigne une structure qui en charge du traitement de données techniques ou scientifiques. Sa mission première est donc de réaliser des expertises qui demandent des connaissances bien particulières. D’un point de vue organisationnel, il peut s’agir d’un cabinet, d’un département au sein d’une société, d’un groupe de recherche, d’associés ou même de professionnels à leur compte.

Dans le secteur du bâtiment, on parle aussi souvent de bureau d’études techniques. Cette désignation permet de mettre en avant le rôle d’expertise technique du bureau d’études. Ce dernier est donc composé principalement d’ingénieurs et de techniciens. Ils effectuent des recherches et des calculs qui se basent sur des données sérieuses et précises, éventuellement obtenues sur le terrain. De leurs recherches, ils élaborent des conclusions est des recommandations pour les professionnels qui se chargent de les appliquer concrètement et empiriquement sur les chantiers de construction. Le travail mené par le bureau d’étude permet donc d’orienter, de confirmer ou de modifier les choix effectués par le maître d’œuvre avant et pendant le chantier de construction.

Les bureaux d’étude sont généralement spécialisés dans des domaines d’expertise bien particuliers. Dans le domaine du bâtiment, ils peuvent ainsi intervenir dans tous les domaines de l’ingénierie, mais il existe également des bureaux d’étude spécialisés dans l’industrie, l’informatique, l’environnement, la gestion de travail, etc.

Qui fait appel aux bureaux d’études sur un projet immobilier ?

Des bureaux d’études mobilisés par le promoteur, mais pas uniquement

Lors d’une vente de terrain à un constructeur immobilier, votre interlocuteur principal sera généralement le promoteur lui-même, ou l’un de ses salariés qui s’occupe spécifiquement de votre vente. D’une certaine manière, le promoteur immobilier est le chef d’orchestre de la transaction. C’est lui qui se charge d’acheter le terrain, de le viabiliser au besoin, d’y construire de nouveaux bâtiments et de les commercialiser.

En toute logique, c’est bien souvent lui qui a en charge de coordonner les différents intervenants, les études de faisabilité, la viabilisation et la construction. Autant d’étapes où des bureaux d’études peuvent intervenir. Il peut donc être amené à faire appel lui-même à des bureaux d’études pour l’aider à définir son projet immobilier. L’expertise mobilisée peut être d’ordre technique mais elle peut aussi porter sur la dimension financière du projet, ou sur les retombées économiques et sociales de ce dernier. De quoi alors aider le promoteur à commercialiser son projet et à trouver des soutiens politiques parfois nécessaires à son lancement.

Toutefois, il n’est pas rare que des bureaux d’études ne soient pas mandatés directement par le promoteur, mais par un des professionnels ou des entreprises qu’il a embauchés. Ainsi, les architectes font régulièrement appel à des bureaux d’études, que ce soit pour la réalisation de calculs complexes sur la résistance des matériaux, ou encore pour réaliser des dessins d’exécution. Les entreprises mandatées pour viabiliser un terrain peuvent également recourir aux services d’un bureau d’étude pour calculer le dimensionnement des infrastructures sanitaires en fonction du nombre de bâtiments et d’habitants, la pente du terrain ou encore les risques d’inondation.

Un partenariat gagnant-gagnant entre les bureaux d’études et les constructeurs

Lorsque le promoteur ou l’architecte fait appel à un bureau d’études, c’est ce dernier qui assume les responsabilités liées à ses conclusions. Une étude technique représente un coût pour le constructeur. Mais elle lui permet en échange d’optimiser son rendement tout en se dédouanant de toute malfaçon potentielle. La confiance est donc indispensable entre les bureaux d’études et leurs clients. C’est elle qui permet d’instaurer des collaborations longues et fructueuses.

A bien des égards, les bureaux d’études peuvent intervenir à toutes les étapes du projet. Parfois, leur rôle est virtuellement invisible, certaines de leurs prestations n’étant pas réalisées pour ce projet spécifiquement, mais bien en soutien quotidien à l’activité des entreprises concernées. L’activité des constructeurs et des bureaux d’études sont donc co-dépendantes, le travail des uns dépendant de l’efficacité des autres.

Dans le secteur du BTP, quels sont les domaines investis par les bureaux d’études ?

Les bureaux d’études sont très nombreux et interviennent dans tous les domaines d’activité. Dans le secteur du BTP et de l’immobilier, leurs compétences peuvent être requises aussi bien lors des études de faisabilité qu’au moment de la construction elle-même, voire même pendant la phase de commercialisation.

  • La structure : il existe des bureaux d’études spécialisés dans tous les types de structures et de matériaux. Leur expertise leur permet d’aider le promoteur et l’architecte à dimensionner leur projet, et donc à anticiper leurs coûts. Il existe ainsi des bureaux d’études structure dédiés aux ouvrages en bois, en béton, ou encore en métal ou en aluminium. Certaines entreprises disposent de compétences transversales afin d’aider à la conception de bâtiments employant différents matériaux de construction.
  • Les sols et fondations : des BE géotechniques peuvent être mobilisés pour étudier la nature des sols, leur stabilité, leur perméabilité, etc. Ces analyses techniques permettent d’adapter au mieux les fondations des bâtiments. Elles sont également utiles pour garantir la constructibilité technique des immeubles les plus lourds, notamment sur les sols relativement meubles.
  • Énergie et assainissement : la viabilisation des terrains et des lotissements nécessite un raccordement aux principaux réseaux d’énergie, de communication et d’assainissement. A chaque fois, il existe des bureaux d’études qui fournissent des recommandations pour le dimensionnement de chaque réseau. Si la taille de la population à desservir est primordiale, il convient également de prendre en compte la nature des activités qui seront menées dans les bâtiments ainsi que les possibilités physiques de rallier les constructions aux réseaux municipaux.
  • Le dessin en bâtiment : lors de la conception de projets immobiliers ambitieux, un unique architecte ne peut pas se charger de réaliser lui-même l’ensemble des plans qui serviront lors de la construction. De nombreux bureaux d’études emploient alors des dessinateurs spécialisés. Les dessinateurs-projecteurs en voirie et en bâtiment vont participer à l’élaboration des avant-projets aux côtés de l’architecte ou du géomètre-expert. Ils élaborent alors des croquis et des plans d’ensemble qui pourront être retravaillés par des dessinateurs en bâtiment. Ces derniers se chargeront de finaliser les plans d’exécution et de détails. Leur travail sera basé, en grande partie, sur l’expertise de l’architecte mais aussi sur le résultat de certains calculs et les conclusions fournis par d’autres BE.
  • Gestion énergétique et isolation des bâtiments : des bureaux d’études sont régulièrement sollicités pour établir des diagnostics et des analyses précises en matière de gestion énergétique des bâtiments. Cela concerne tout particulièrement l’électricité et le gaz, mais aussi les mesures d’étanchéité thermique des bâtiments, ou encore leur isolation acoustique. Plus largement, l’intégralité des flux entrants et sortants peuvent faire l’objet d’analyses techniques. C’est le cas de l’eau courante, des réseaux d’assainissement, d’informatique ou de communication. Ces expertises permettent notamment d’anticiper le dimensionnement des infrastructures, les coûts d’installation et de fonctionnement. Certains bureaux d’études sont donc spécialisés en fluide, en infiltrométrie, en thermique ou en acoustique, quand d’autres offrent des diagnostics énergétiques ou d’isolation plus complets.

Faire appel aux bureaux d’études : est-ce une pratique courante ou obligatoire ?

La plupart du temps, le recours à un bureau d’études relève plus d’une bonne pratique de la profession que d’une obligation légale. Sur un projet immobilier d’envergure, le recours à des experts n’augmente que marginalement le coût du programme, mais permet d’obtenir de véritables garanties techniques, de se couvrir auprès des assurances, tout en réalisant des économies à long terme grâce à un bon dimensionnement des infrastructures et des outils de construction.

Pour des projets de plus petites dimensions, comme une villa, les bureaux d’études se font moins présents, notamment lorsque l’architecte dispose des compétences en interne. Le recours à des expertises s’avère cependant obligatoire dans certains cas :

  • Un diagnostic énergétique et thermique est ainsi obligatoire pour obtenir un permis de construire dans le cadre de la norme RT2012, prochainement remplacée par la RT2020. Ces règlementations s’appliquent aux nouveaux bâtiments qui doivent respecter certains critères techniques afin de limiter leur consommation énergétique et leurs déperditions thermiques.
  • Si le promoteur qui achète un terrain souhaite obtenir une assurance dommage-ouvrage, l’assureur lui imposera une étude géotechnique. L’état des lieux avant travaux réalisé par le bureau d’études va déterminer la constructibilité du terrain et des sols, et autoriser techniquement la réalisation des travaux.
  • Dans certains cas, notamment pour la réalisation de petits lotissements résidentiels en zones périurbaines, il peut encore être nécessaire d’installer des systèmes d’assainissement non-collectifs. Cela arrive notamment lorsque les travaux de viabilisation ne permettent pas de relier le système d’assainissement de la ville aux nouvelles constructions, pour des raisons techniques ou géologiques. Dans ce cas, une étude de sol et d’assainissement est obligatoire afin de confirmer l’impossibilité de raccordement et, le cas échéant, de proposer la solution la mieux adaptée.

L’importance de bien préparer un projet immobilier

Le succès d’une construction réside en grande partie dans l’anticipation de toutes ses étapes. Un bon constructeur sera donc un promoteur immobilier capable de mobiliser toutes les ressources nécessaires à la bonne préparation de son projet, et uniquement celles-ci. Il n’y a donc rien d’inquiétant à ce que votre futur acheteur, en bon professionnel, face appel à des bureaux d’études avant de finaliser l’achat de votre terrain.

A l’inverse, le fait qu’il gère la majorité des études préliminaires à la vente en interne, ou avec le seul architecte, ne signifie pas que votre terrain n’a pas de potentiel. Chaque cas de figure est unique. Tous les terrains ne présentent pas les mêmes difficultés, et tous les projets immobiliers n’ont pas la même complexité.

L’important, comme toujours, est d’avoir bien choisi votre interlocuteur principal, qui se chargera ensuite de la gestion du projet et des ressources humaines attenantes. Pour être certain de faire appel au meilleur professionnel pour la vente de votre terrain, n’hésitez pas à contacter l’équipe de JeVendsMonTerrain. Installés au cœur de Lyon, ils sont en contact avec de très nombreux promoteurs immobiliers réputés pour leur sérieux et leur professionnalisme, dans toute la région Auvergne-Rhône-Alpes.

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