La facilité et la rapidité d’une vente immobilière dépendent de chaque cas de figure. Si les questionnements initiaux sont généralement les mêmes, les réponses trouvées par les propriétaires peuvent varier, ce qui fait que chaque transaction est unique. La consultation du PLU, par exemple, peut entraîner quelques surprises désagréables, ou inquiétantes. C’est notamment le cas lorsque l’on réalise que le terrain que l’on souhaite vendre, ou une partie de ce dernier, est soumis au droit de préemption urbain (DPU). Un tel classement peut, dans certains cas, menacer le projet de vente du terrain. Et, systématiquement, il entraîne un tracas administratif supplémentaire, avec son lot de délais : la déclaration d’intention d’aliéner (DIA).

Dans cet article, nous reviendrons en détail sur cette formalité, la manière de s’en acquitter, et les conséquences qu’elle pourrait avoir sur la vente.

Le droit de préemption

Qu’est-ce que le DPU ?

Chaque commune peut indiquer sur son PLU ou sa Carte Communale les terrains qui sont frappés d’un droit de préemption urbain, ou DPU. Contrairement à l’expropriation pour cause d’utilité publique, le DPU ne peut pas contraindre un propriétaire à céder son terrain. Néanmoins, il implique que la municipalité, ou une autre collectivité territoriale, est absolument prioritaire au moment d’une vente. Concrètement, dans le cas d’un projet de vente à un promoteur, cela signifie que la mairie peut annuler le compromis de vente et acquérir le terrain à la place de l’acheteur initialement envisagé. Quoi qu’il arrive, le propriétaire reste maître du timing : c’est lui qui décide quand vendre, même s’il ne peut pas forcément choisir à qui vendre. Il s’agit là d’une différence notable par rapport aux procédures d’expropriation.

Le DPU est donc une exception au principe de liberté de vente d’un bien immobilier accordé normalement au propriétaire. Évidemment, si la municipalité n’a pas pris la peine d’indiquer sur son PLU que la zone est soumise au DPU, elle ne pourra pas se présenter comme acheteur prioritaire.

Que faire si le droit de préemption ne s’applique qu’à une partie du terrain ?

Comme souvent avec les PLU et les Cartes Communales, le zonage d’un DPU ne tient pas forcément compte des délimitations des propriétés privées. Il est ainsi très courant qu’une parcelle seulement du terrain soit concernée par un DPU, par exemple s’il est adjacent d’une école, d’un hôpital, ou de tout autre établissement d’intérêt public. Ce détail présente une importance capitale en cas de vente à un promoteur.

Ce dernier peut en effet anticiper l’hypothèse d’un achat total ou partiel du terrain. Il établit alors deux avant-projets distincts, avec et sans application du DPU. La définition de ces avant-projets permet de déterminer le prix d’achat au mètre carré, une base nécessaire pour dialoguer avec la municipalité. Il arrive malheureusement qu’aucun projet immobilier rentable ne puisse être réalisé si le DPU s’applique. Dans le cas contraire, le vendeur devrait être assuré de réaliser une bonne vente, que le terrain aille entièrement au constructeur ou qu’il soit partagé avec la commune.

A voir aussi : qu’est-ce que le PLU ?

La déclaration d’intention d’aliéner : pour quoi faire ?

La DIA a principalement pour but d’informer la commune, et d’entamer les démarches administratives indispensables pour la vente d’un terrain soumis à un DPU.

Si la municipalité a pour obligation de faire figurer dans le PLU ou la Carte Communale les zones frappées de DPU, les propriétaires ont à leur tour l’obligation de signaler aux autorités municipales leur volonté de vendre un tel terrain.

En adressant une DIA à une collectivité territoriale, on avertit cette dernière qu’une vente est en cours de négociation. Si la commune décide d’acter son droit de préemption, elle devient alors acheteur prioritaire, devant le particulier ou le constructeur qui a signé le compromis de vente. La déclaration d’intention d’aliéner est donc obligatoire, puisque, sans elle, la commune n’a pas la possibilité de faire valoir son droit. En cas de manquement à ce devoir, la vente serait considérée comme nulle. Il ne s’agit donc pas d’une procédure à prendre à la légère.

Comment réaliser une DIA ?

La DIA est une démarche administrative relativement simple, mais qui demande une compréhension fine, notamment des différents délais de le boucle de communication.

En théorie, c’est au vendeur de signifier sa volonté de vendre à travers la DIA. Dans la pratique, c’est habituellement un notaire qui se charge de transmettre le formulaire CERFA adéquat aux autorités compétentes. Les frais notariés sont pris en charge par le vendeur en cas de vente à un particulier. Dans le cas d’une vente à un promoteur, ce dernier peut être amené à s’en occuper, incluant la procédure au sein des études et démarches préalables à la vente, même si ce n’est pas une généralité.

Le DIA adressé à une collectivité se présente ainsi comme une véritable offre de vente. Le prix proposé par le vendeur est alors identique à celui convenu avec l’acheteur initial, qu’il soit particulier ou professionnel.

Quelles conséquences pour le vendeur ?

Pour le vendeur, les conséquences d’une DIA peuvent être très variées, et dépendent du positionnement des autorités. Après avoir reçu le DIA, la collectivité dispose de deux mois pour signifier l’exécution ou non de son droit de préemption.

Le refus tacite d’exercer le DPU

Au bout de deux mois, et sans réponse de la part de la commune, il est admis que cette dernière renonce à son droit de préemption. La vente entre le propriétaire du terrain et son acheteur, particulier ou promoteur, peut alors avoir lieu. Dans tous les cas, le zonage DPU d’un terrain rallonge donc de deux mois une procédure de vente. Un détail à ne pas négliger, même si dans les faits les mairies prennent souvent le temps de répondre rapidement à une DIA.

La renonciation expresse à la préemption

Après avoir reçu le DIA, la municipalité peut faire valoir son intention de refuser d’appliquer son droit de préemption. Le cas est loin d’être rare. Les communes ne disposent habituellement pas des fonds leur permettant d’effectuer l’intégralité des travaux et investissements potentiellement réalisables dans les zones marquées d’un DPU. Selon le budget de la commune, selon sa politique de dépenses publiques et de développement urbain, mais aussi en fonction des bonnes relations entre les responsables politiques, leurs administrés et les constructeurs professionnels, la DIA peut très bien conduire au rejet de la préemption sur tout, ou partie, du terrain mis en vente.

En cas de préemption, plusieurs cas de figure sont possibles

Si la municipalité décide d’acter son droit de préemption, les choses peuvent devenir plus compliquées pour le vendeur et pour l’acheteur.

Lorsque la mairie est d’accord pour acheter au prix fixé dans le compromis de vente entre le particulier et son acheteur, la vente s’effectue automatiquement. Pour le vendeur, il ne s’agit pas d’une mauvaise affaire, à moins qu’il ne comptait sur un paiement en dation par exemple. Cependant, la commune n’est pas tenue de procéder immédiatement à l’achat. Elle dispose pour cela d’un délai de 6 mois, durant lequel le propriétaire conserve la jouissance de son bien.

Si la commune refuse le prix proposé, elle peut effectuer une proposition à la baisse. Le propriétaire dispose alors de deux mois pour accepter l’offre, maintenir son prix initial, ou renoncer à la vente. S’il ne répond pas dans les deux mois, il est admis qu’il renonce à la vente de son bien. S’il maintient son offre initiale, la commune dispose de quinze jours pour saisir le juge de l’expropriation. Au-delà de ce délai, ce sont les conditions et le prix initial du vendeur qui s’appliquent.

Dans le cas où le juge des expropriations est saisi, en cas de désaccord sur le prix, donc, celui-ci examine les offres effectuées à la fois par le propriétaire et par la municipalité. Il les compare aux prix du marché de l’immobilier local et fixe un nouveau montant pour la transaction. Mairie et propriétaire ont deux mois pour accepter ou refuser. En cas de silence, le nouveau montant est considéré comme accepté. Si la commune refuse ce nouveau prix, le propriétaire est libre de vendre son bien au prix et à l’acheteur qu’il souhaite. Si c’est le propriétaire qui rejette la décision de justice, il renonce alors à la vente et conserve son bien.

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