Le cadastre est un document important dans tous les projets de vente, d’achat ou de construction immobilière. Utilisé très régulièrement, tant par les particuliers que les professionnels et les autorités publiques, le cadastre peut être consulté relativement facilement. Cependant, des précautions sont prises pour protéger certaines données d’ordre privé. Cela limite alors les possibilités de consultation, tout en octroyant également des droits d’accès valables pour tous.

Dans cet article, nous détaillerons les modalités de consultation du cadastre ainsi que leurs limites, non sans avoir rappelé les bases du cadastre, autrement détaillées dans un autre article.

Qu’est-ce que le cadastre (plan casdastral) ?

Pour comprendre les différences de traitement entre les documents du cadastre libre d’accès, et ceux à la consultation restreinte, il convient de s’intéresser plus en détail sur ce qui constitue le cadastre.

A quoi sert le plan cadastral d’un terrain ?

Depuis son origine dans l’Antiquité, le cadastre est un document officiel qui répertorie les différentes propriétés de chaque commune afin d’en établir une fiscalité précise. Le cadastre liste ainsi les différentes parcelles, leur localisation, leur taille et le nom de leurs propriétaires.

Le cadastre : les rôles

Aujourd’hui, avec les moyens de relevés topographiques modernes, le cadastre français se voit attribuer plusieurs fonctions :

  • Un rôle technique, notamment à destination des professionnels de la construction ou de la distribution d’eau, de communication et d’énergie. Ces derniers trouvent dans le cadastre un outil utile pour comprendre l’agencement des différentes constructions dans une ville, et prévoir ainsi la répartition des différents réseaux, ou planifier leurs prochaines constructions.
  • Un rôle foncier, restreint, mais bien réel, puisque le numéro cadastral reste indispensable pour certaines opérations, notamment pour la réalisation d’hypothèques, ou pour appuyer des décisions notariales.
  • Un rôle fiscal, toujours, puisque le cadastre sert de base à l’élaboration des différents impôts locaux, taxes foncières et taxes d’habitation. C’est donc un outil de référence pour toutes les administrations fiscales françaises.

A voir aussi : qu’est-ce que le cadastre ?

De quoi est composé le cadastre ?

Le cadastre est un document de synthèse, dont le domaine d’application est assez généraliste. Il comporte ainsi différents éléments, complémentaires, qui apportent chacun des informations uniques :

  • Le plan cadastral est un document graphique sur lequel est rapporté l’intégralité des parcelles cadastrales de la commune. Les voiries, terrains et constructions y sont présentés. L’échelle de la carte, et donc sa précision, peut varier d’une commune à l’autre.
  • Les états de section font partie de la documentation littérale, non graphique donc, du cadastre. Ce registre stipule, pour chaque parcelle, son numéro d’identification, sa surface fiscale et le numéro communal du propriétaire. L’état de section fournit aussi des informations à caractère historique, notamment sur la mutation du bien dans le temps, son transfert d’un propriétaire à un autre, les éventuelles fusions ou divisions cadastrales, etc.
  • La matrice cadastrale reprend le même principe que les états de section, mais s’intéresse aux propriétaires plutôt qu’aux parcelles. Pour chaque propriétaire, la matrice cadastrale récapitule l’ensemble des biens immobiliers dans la commune, mais également des données personnelles telles que l’adresse, lieu et date de naissance, nom du conjoint et informations fiscales du ménage.

On le voit, le cadastre compile ainsi aussi bien des données très généralistes se rapportant à la ville et à son histoire, et des données très personnelles, qui impliquent un traitement et une protection particulière.

Qui conserve les cadastres ?

Pour comprendre comment chercher une information, il est primordial de savoir qui la conserve. En l’occurrence, le cadastre est stocké au niveau local par deux instances officielles.

Les municipalités

Le cadastre national représente une masse d’information trop importante pour être gérée de manière centralisée. De plus, comme il sert à établir les taxes locales, il est logique qu’il soit entretenu et conservé par la plus petite entité territoriale française : la commune.

Chaque mairie conserve ainsi l’original du cadastre, qu’elle met à jour régulièrement en fonction de ses propres relevés, des travaux qu’elle effectue, mais aussi des déclarations de vente et des demandes de permis de construire qu’elle reçoit de ces administrés.

Où trouver un cadastre ?

Le centre local des impôts

De par l’utilité principalement fiscale du cadastre, les centres d’imposition répartis sur le territoire français conservent tous une copie du cadastre. Il s’agit notamment, mais pas exclusivement, de la documentation littérale.

En région Auvergne-Rhône-Alpes, chaque département possède une délégation territoriale de la Direction Générale des Impôts, qui maintiennent une copie du cadastre.

On notera que, avec la dématérialisation de plus en plus poussée des données publiques, il n’existe plus vraiment de différence entre l’original d’un cadastre et sa copie, chaque commune ou centre des impôts ayant accès à une version actualisée du cadastre.

Qui peut consulter le cadastre ?

En théorie, la consultation du cadastre est accessible à tous. Chaque citoyen ou entité peut accéder au cadastre, qui est un document d’utilité publique. Les particuliers peuvent en avoir besoin pour inventorier leurs biens, anticiper un futur achat immobilier, préparer une succession, organiser des travaux, ou remonter leur arbre généalogique, par exemple.

Les professionnels, qu’il s’agisse d’entreprises ou d’administrations, y voient un outil pratique pour visualiser des zones d’intervention à moyenne ou grande échelle. La consultation du cadastre permet ainsi de préparer de grands travaux publics aussi bien que des travaux de raccordement. La représentation graphique offre alors une visualisation à grande échelle, mais la documentation littérale donne également accès aux noms des propriétaires qu’il est parfois nécessaire de prévenir ou d’impliquer dans la réalisation des chantiers.

Par quels moyens consulter le cadastre de ma commune ?

Il existe aujourd’hui de nombreuses manières de consulter le cadastre, ou en tous cas des éléments de ce dernier.

Consulter le cadastre municipal sur Internet

Depuis 2008, il est possible de consulter le cadastre français sur Internet. Le site officiel cadastre.gouv.fr répertorie l’ensemble des cadastres municipaux, y compris pour les territoires outre-mer. Sur le site geoportail.gouv.fr, mis en ligne par l’IGN, le cadastre est couplé avec d’autres données, notamment des images aériennes ou satellitaires récentes.  Site ces deux sites, on peut effectuer une recherche à partir de la référence cadastrale ou de l’adresse précise, ou bien consulter le plan cadastral de toute une ville ou région.

De nombreuses informations sont consultables en ligne, et imprimables en format A4 ou A3. Des impressions papier au format A0, payantes, peuvent également être commandées en ligne, aussi bien par des particuliers que par des professionnels.

Le cadastre est disponible auprès des services de la mairie ou du centre des impôts

La mairie reste le lieu privilégié pour obtenir des données cadastrales précises, et complètes. En effet, contrairement aux services en ligne, les services municipaux dédiés au cadastre peuvent transmettre des documentations plus complètes, notamment sur les matrices cadastrales. Cependant, un accès à ces informations complémentaires doit s’effectuer par écrit, par courrier ou email, et préciser l’identité du demandeur.

De la même manière, le centre des impôts territorial peut donner un accès à certains éléments cadastraux, sur simple demande écrite.

Obtenir des éléments du cadastre par le biais de professionnels

Consulter un cadastre peut s’avérer assez long, et parfois infructueux. En fonction de l’information requise, il convient de savoir quoi chercher, et dans quelle mairie ou service local des impôts le demander.

Bien souvent, la consultation d’extraits du cadastre, notamment du plan cadastral, s’effectue par le biais d’un intermédiaire. Il s’agit, le plus souvent, d’un professionnel qui a été mandaté par un particulier pour la réalisation de tâches foncières, par exemple liées à la vente d’un terrain ou à la construction d’un immeuble. Selon les cas, cela peut concerner un notaire, ou bien un promoteur immobilier, par exemple.

Dans tous les cas, cependant, un extrait cadastral ne constitue pas une preuve juridique. Ce n’est pas un titre de propriété, ni un plan de bornage. Une décision impliquant l’achat, la vente ou la transformation d’un bien immobilier ne doit pas être prise uniquement à partir de données cadastrales.

Quelles limites à la consultation du cadastre ?

La consultation du cadastre n’est pas illimitée. Si elle est libre et gratuite, elle reste soumise à certaines conditions, et certains éléments ne sont tout simplement pas accessibles au public.

Un accès réglementé à la consultation du cadastre

Les plans cadastraux, publiés sur Internet, sont en consultation libre, et accessible par tous, sans aucune limitation.

La matrice cadastrale, par contre, est soumise à de nombreuses restrictions, relatives à la protection de la vie privée, telle que définie par la CNIL. Ainsi, la matrice cadastrale peut être consultée à titre ponctuel. Concrètement, cela limite le nombre de demandes, et la quantité d’information requise par demande. Le nombre de demandes présentées par une personne sont limitées à cinq par semaine, ou dix par mois. De plus, chaque demande ne peut concerner qu’une commune, ou qu’un arrondissement dans le cas de Lyon, Paris et Marseille, et ne peut porter sur plus d’un propriétaire, ou sur plus de cinq bâtiments, immeubles ou maisons individuelles.

Bien évidemment, ces limitations ne s’appliquent qu’aux recherches portant sur d’autres propriétés que les siennes. Chaque propriétaire dispose d’un accès libre, gratuit et illimité à l’ensemble des données qui le concerne lui et ses propriétés. Il peut cependant très bien donner un mandat de consultation, en son nom, à des professionnels habilités à effectuer des recherches pour lui.

Des informations inaccessibles à autrui

En plus des données à accès limité, certaines informations restent limitées au seul propriétaire. Il s’agit notamment de l’âge, du lieu de naissance, ou encore des motifs d’exonération fiscale, par exemple.

Par contre, pour toutes les autres informations accessibles au public, il n’est pas possible de s’opposer à la consultation, même si on considère ces données comme personnelles.

Comment déléguer les démarches administratives liées à une vente de terrain ?

Si la consultation du cadastre n’est pas la démarche administrative la plus complexe, son interprétation peut se révéler plus délicate. De plus, l’obtention de données cadastrales n’est souvent qu’une première étape parmi une multitude de démarches administratives plus ou moins complexes.

Pour éviter de perdre du temps, de l’énergie, et parfois beaucoup de patience dans de telles démarches, les particuliers qui souhaitent vendre leur terrain peuvent trouver un réel support auprès de leur acheteur potentiel, si celui-ci est professionnel. En effet, les promoteurs immobiliers investis dans leur travail prennent en charge la plupart des études préliminaires à une vente effective. Ce qui inclus, notamment, la consultation du cadastre.

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