Lorsque l’on souhaite vendre son terrain dans sa totalité, ou une partie de sa propriété, la question de la superficie est primordiale. Quel que soit l’acheteur, particulier ou promoteur, il va négocier le montant de l’achat à partir d’un prix au mètre carré, ou à l’hectare. Les facteurs qui jouent sur ce prix sont multiples : localisation, présence de commerces, de servitudes, qualité des sols, etc. Mais pour connaître la valeur exacte du terrain, il est impératif d’avoir une idée exacte de sa superficie. Et, donc, de ses limites.

Mais comment connaître les limites exactes d’une parcelle ou d’un terrain ? La question peut très légitimement se poser. Notamment si la vente a lieu des décennies après l’achat initial, si le terrain a été obtenu lors d’un héritage ou d’une donation, ou bien encore si les délimitations actuelles de la propriété sont issues de processus de fusion ou de division parcellaire.

Cet article revient sur les différents moyens qui permettent de connaître les limites et la superficie d’une parcelle dont on est le propriétaire, que l’acquisition ait eu lieu lors d’une vente, d’une succession ou d’un lègue.

Qu’est-ce qu’une parcelle ?

La définition de la parcelle peut varier légèrement selon le cadre de réflexion envisagée. En termes juridiques et administratifs, la parcelle une unité cadastrale, ou une unité de propriété.

La parcelle : un simple morceau de terrain ?

En langage commun, toutefois, une parcelle peut désigner uniquement une portion de terrain ou de propriété. En effet, les propriétés pouvant s’étendre, par des processus d’achat, à des parcelles attenantes, l’ancien découpage peut rester ancré dans la mémoire collective. Ou, tout simplement, représenter une réalité concrète : chaque parcelle peut accueillir une activité, des bâtiments ou des habitations de type et de nature différente, même si elles appartiennent au même propriétaire. C’est d’autant plus juste, techniquement parlant, que le cadastre conserve une trace des anciens découpages parcellaires, les numéros d’identification des parcelles pouvant être préservés malgré un regroupement au sein d’une même propriété.

Limite d'une parcelle de terrain

Parfois, notamment dans un contexte agricole, une parcelle peut se distinguer de ses voisines par son unité de culture. Dans le cas d’une parcelle cadastrale unique ayant servi à l’édification de plusieurs pavillons ou zones d’activité, le terme parcelle s’emploie assez communément pour distinguer chaque lot.

Vendre tout ou partie de son terrain

Dans le cas de figure d’un particulier qui souhaite vendre un bien immobilier, la parcelle peut très bien désigner l’intégralité de son terrain ou une partie uniquement. En cas de division parcellaire, un particulier peut choisir de mettre en vente une ancienne parcelle cadastrale précédemment acquise, reprenant alors des limites et une superficie déjà connue. Mais il peut également décider de mettre en vente une parcelle « inédite », obtenue à partir d’un nouveau découpage, et donnant lieu à une nouvelle désignation cadastrale. Cette pratique est assez courante, notamment dans le cas d’une vente à un promoteur. Le propriétaire peut ainsi conserver l’usufruit de sa maison et d’un petit jardin, tout en vendant le reste de sa propriété pour qu’un projet immobilier nouveau y soit établi.

Dans tous les cas, il est important de connaître la dimension exacte de la parcelle devant être cédée au constructeur immobilier, soit en la vérifiant, soit en la faisant mesurer.

Première étape, consulter le cadastre

Dans bien des cas, la première recherche à effectuer pour identifier les limites de sa parcelle doit être menée aux services du cadastre.

Le cadastre : définition

Le cadastre est un document de synthèse qui comprend plusieurs éléments, sources d’information très utiles. Il inclut notamment un document graphique qui détaille les différentes parcelles cadastrales de la commune, spécifie l’identité des propriétaires, sa surface fiscale, mais aussi l’historique des fusions ou divisions éventuelles. Attention, cependant, car la superficie fiscale ne correspond pas forcément à la superficie physique exacte.

Repérer un terrain dans l’espace et dans le temps

Si le cadastre n’est pas parfait pour connaître une superficie précise et les limites exactes d’un terrain, c’est un outil d’identification des parcelles très pratique, y compris celles qui auraient été fusionnées des années auparavant. Vouloir connaître les limites de sa propriété ne réclame pas forcément une information très détaillée. Parfois, un listing exhaustif suffit, notamment dans le cas d’une succession. Et c’est précisément ce que le cadastre peut apporter, puisqu’il conserve l’historique des fusions et divisions de parcelles.

Il permet également de prendre connaissance de certaines limites physiques très exactes, qui ne peuvent être contestées lors d’une opération de bornage. C’est notamment le cas si le terrain est bordé par une route ou un chemin public, une voie ferrée ou un cours d’eau domanial, précisément référencé.

Un outil limité par son manque de précision

Malgré son utilité, et l’amélioration des données qui le composent au fil des années, le cadastre reste un document de synthèse qui manque de précision. Il est souvent nécessaire, notamment pour les grands domaines ou les terrains en zone rurale, de faire appel à des outils complémentaires pour définir les limites précises de son terrain.

Consulter les plans et titres de propriété

De nombreux renseignements utiles à une vente immobilière peuvent se trouver dans les documents qui portent sur la précédente transaction dont a été l’objet le bâtiment ou le terrain.

Le titre de propriété, qu’est-ce que c’est ?

Lors de la signature d’un acte de vente chez un notaire, ce dernier inscrit sur l’acte authentique de nombreuses informations. Le titre de propriété, autre nom de l’acte de vente, contient notamment une description de la nature du bien, son prix de vente, et bien souvent sa superficie. Parfois, un plan de propriété peut être joint au titre de propriété, indiquant les limites des différentes parcelles constituant le terrain. Il peut même inclure, dans certains cas, une copie d’un procès-verbal de bornage, qui détermine légalement et définitivement les limites et la superficie d’une parcelle.

En savoir plus : qu’est-ce que le titre de propriété ?

Un document à conserver précieusement

Il est recommandé de conserver indéfiniment un titre de propriété, si bien que ces informations, aussi anciennes soient-elles, sont normalement en la possession du propriétaire qui souhaite vendre son terrain. En cas de perte ou de destruction du document, ou si le terrain a été légué sans que le titre de propriété n’ait été retrouvé, il existe plusieurs manières d’obtenir une copie du titre de propriété.

Comment obtenir une copie de l’acte de vente ?

D’une part, une copie du titre de propriété peut être obtenue auprès de l’office du notaire qui l’a rédigé, ou de celui qui en a repris l’activité, le cas échéant. Les minutes notariales doivent en effet être conservées pour une durée de 75 ans au minimum.

Si jamais l’acte de vente est plus ancien, ou qu’il n’est pas possible de retrouver la trace du notaire qui possède l’acte de vente originale, il est possible de s’adresser aux services fiscaux pour en obtenir une copie. Dans le cas des immeubles ou des appartements, c’est désormais le Service de publicité foncière qui a la charge de conserver cette documentation.

Le plan de bornage : la référence absolue

Lorsque l’on souhaite connaître les limites très précises de son terrain, et les fixer définitivement, il n’existe qu’un seul outil : le bornage. Cette pratique est cependant particulièrement réglementée, et ne peut être réalisée que par des professionnels assermentés, les géomètres-experts.

Vérifier si un plan de bornage antérieur n’existe pas

Avant de se lancer dans une opération de bornage, il convient de vérifier que la parcelle n’est pas déjà bornée, intégralement ou en partie. Les plans de bornages réalisés par un géomètre-expert valent force de loi. Ils déterminent légalement et définitivement les limites d’une parcelle. Bien entendu, la dimension d’une parcelle peut évoluer au gré des fusions et divisions foncières. Mais une limite de terrain déjà fixée par rapport à la parcelle d’un voisin restera toujours valable, même si la propriété s’est agrandie ou a été réduite au fil des années.

Pour savoir si la parcelle a déjà été bornée, il convient de s’adresser à l’ordre des géomètres-experts, au cadastre ou aux services d’urbanisme compétents, qui pourraient garder la trace d’une précédente opération. Le Service de Publicité Foncière, qui a repris les prérogatives de l’ancien bureau de Conservation des Hypothèques, peut également disposer d’une telle information, même si les services en ligne actuels restent plus pratiques d’usage, comme nous le verrons plus loin.

Réaliser un plan de bornage

Borner un terrain demande un travail minutieux du géomètre-expert. Ce dernier réunit le propriétaire qui le sollicite, les voisins éventuels, et effectue à la fois une recherche dans les archives documentaires et un travail de terrain. Son avis, matérialisé sur place par la pose de bornes, vaut délimitation définitive du terrain. Le bornage peut se faire à l’amiable, ou sous contrôle judiciaire, en cas de litige avec le voisinage.

En cas de vente à un promoteur, qui finance le bornage ?

Les géomètres-experts interviennent très souvent dans le cadre des études de faisabilité commandées par un constructeur intéressé par un terrain. Que ce soit pour établir le plan précis du futur projet immobilier ou déterminer avec précision le prix de vente du terrain, le géomètre-experts est un partenaire régulier du promoteur. Dans un tel cas de figure, il va de soi que c’est ce dernier qui prend la charge financière d’une mission de bornage. D’autant plus que le géomètre-expert ne se contente pas toujours de déterminer les limites précises de la parcelle existante. Ces mesures pourront servir à établir les futurs lots pavillonnaires, ou encore servir de base à une division foncière.

Le bornage est la mesure absolue pour déterminer les limites et la superficie précises d’un terrain ou d’une parcelle. Dans le cadre d’une vente à un promoteur, il ne faut surtout pas négliger son importance, d’autant plus si les frais sont pris en charge par le constructeur intéressé par l’acquisition de la parcelle. Un terrain borné permet de concevoir un projet foncier plus précis, d’optimiser les chances de valider le permis de construire, de réduire les risques de contestation du voisinage… Bref, de permettre une meilleure vente, dans de meilleurs délais.

Trouver les limites de sa parcelle grâce aux services en ligne

Selon le degré de détails que l’on souhaite obtenir, il est désormais possible de trouver certaines informations foncières directement sur des portails internet officiels.

Depuis 2008, le cadastre peut ainsi être consulté gratuitement depuis deux accès gouvernementaux : cadastre.gouv.fr et geoportail.gouv.fr. Les plans cadastraux y sont couplés à des vues aériennes récentes. De nombreuses informations peuvent être simplement consultées en ligne, mais le portail permet également de commander des impressions papiers.

Cadastre en ligne pour la limite d'une parcelle

En 2011, l’ordre des géomètres-experts a également mis en ligne un service assez complet, le portail Géofoncier, disponible sur www.geofoncier.fr. Ce site répertorie et cartographie les interventions effectuées par les géomètres-experts, et en offre une représentation graphique sur des cartes et vues satellitaires fournies par l’IGN (Institut Géographique National). Chacun est donc en mesure de consulter les interventions des géomètres-experts à proximité de son terrain. Le nom du cabinet d’expertise, le type de prestation et la date d’intervention sont accessibles librement. Le portail étant associé à l’IGN et au cadastre, il permet de consulter un large éventail de données concernant son terrain : vues aériennes précises, plans cadastraux, et représentation graphique des plans de bornage.