Aussi étrange que cela puisse paraître, il n’est pas toujours aisé de savoir si un terrain est réellement constructible d’un point de vue légal. Même si on en est le propriétaire. En effet, la classification des zones constructibles varie régulièrement. Ainsi, un terrain hébergeant une maison depuis des années peut très bien ne plus être constructible pour un nouveau projet immobilier. Dans d’autres cas, seule une partie de la propriété peut être légalement constructible. Il convient alors de se renseigner précisément sur le statut de son terrain avant de le mettre en vente.

C’est en effet la nature constructible du terrain qui détermine en grande partie sa valeur. Savoir si un terrain est constructible, et dans quelle mesure il l’est, est donc absolument indispensable avant de le vendre à un promoteur.

Quand est-ce qu’un terrain est constructible ou inconstructible légalement ?

La nature constructible d’un terrain n’est pas immuable. Elle dépend de plusieurs facteurs, qui peuvent évoluer dans le temps, dans un sens ou dans l’autre. Juridiquement, ce sont les instances locales qui déterminent, commune par commune, quel terrain est ou n’est pas constructible.

Les zones urbaines : constructibles par défaut ?

Chaque commune dispose d’une documentation locale qui détermine les zones légales constructibles de la ville. Généralement, il s’agit du PLU (Plan Local d’Urbanisme), ou de la carte communale. En l’absence de documentation locale, c’est la Réglementation Nationale de l’Urbanisme (RNU) qui s’applique, mais le cas est plutôt rare.Pictos qui explique que le zonage des PLU prend en compte tous types de terrains

Le zonage des PLU prend en compte tous types de terrains. Généralement, les zones urbaines (U) sont considérées comme constructibles. Elles sont situées en agglomération, et raccordées aux réseaux de voiries et de commodités publiques. Certaines zones à urbaniser (1AU) sont suffisamment proches des réseaux pour être constructibles très rapidement.

Cependant, même si la réglementation considère ces terrains comme constructibles, d’autres critères, détaillés plus loin, peuvent encore rendre la construction difficile, voire impossible dans les faits.

Les interdictions absolues de construire sur un terrain

Les PLU et les cartes communales peuvent instaurer des interdictions absolues de construction. C’est notamment le cas des zones inondables, ou soumises à de forts risques naturels. Certaines zones naturelles ou agricoles sont également protégées par la loi, ou les réglementations locales. D’autres terrains sont également réservés à des projets d’équipement public. Les interdictions peuvent aussi s’appuyer sur la préservation de paysages, ou encore sur la proximité d’installations à risque sanitaire.Schéma expliquant que les PLU et les cartes communales peuvent instaurer des interdictions absolues de construction

De manière générale, les enjeux environnementaux sont bien plus souvent pris en compte dans les nouveaux PLU que dans les anciens POS. Ainsi, un terrain autrefois constructible peut ne plus l’être aujourd’hui. De plus, les interdictions environnementales ne sont pas toutes répertoriées dans le PLU, et peuvent dépendre d’autres arrêtés ou décisions officielles. L’aide d’un promoteur local, bien au fait de ces différentes obligations et interdictions, est alors fortement conseillée.

Viabilisation, zones à urbaniser, et autres ambiguïtés

Certaines interdictions de construire sont plus temporaires. L’expansion des villes tend ainsi à réduire, d’année en année, les terres agricoles situées en zones périurbaines. Des terres agricoles autrefois protégées peuvent alors devenir des zones à urbaniser. L’extension des travaux publics, avec l’installation de nouvelles voiries ou de nouveaux réseaux énergétiques peuvent également rendre des terrains constructibles, notamment dans les zones à urbaniser.

Ces dernières se présentent sous deux formes. Les zones 1AU sont immédiatement urbanisables. Les raccordements aux réseaux de communication, d’énergie et d’assainissement sont rapides, et souvent déjà planifiés par les services municipaux. La catégorie 2AU est plus délicate. Elle est considérée comme non-constructible dans l’immédiat, mais réservée à une urbanisation future. Les travaux de viabilisation sont plus conséquents, ou prévus à plus long terme. Il est cependant possible de les rendre juridiquement constructibles en demandant une modification ou une révision du PLU.

A voir aussi : comment vendre un terrain agricole ?

Consulter les services de la commune pour savoir si son terrain est constructible

Pour connaître le statut actualisé de son terrain, et savoir quelles démarches faire par la suite, il est indispensable de se renseigner auprès de la mairie. Chaque cas de figure est unique, impliquant des démarches particulières. Mais voici quelques pistes pour se retrouver dans de bonnes dispositions.

Les aspects réglementaires définis au niveau local

La constructibilité légale d’un terrain est déterminée par les instances locales, indépendamment des choix de construction du propriétaire. Pour savoir si son terrain est constructible, il convient d’effectuer plusieurs demandes auprès des services municipaux.

Dans un premier temps, il peut être utile de faire appel au cadastre. Cela permet de connaître avec précision l’emplacement et la délimitation du terrain. Cette question pose rarement problème en agglomération. Mais elle peut vite devenir essentielle pour les grands terrains situés en dehors des villes. Lorsque la localisation du terrain est connue avec précision, il convient de se reporter au PLU ou à la carte communale.

La constructibilité déterminée par le PLU ou la carte communale

Ces documents présentent un zonage précis de la commune. En s’y reportant, il est déjà possible d’établir si une parcelle se trouve en zone urbaine, en zone à urbaniser, ou au contraire dans une zone à protéger. Cela étant fait, le PLU contient d’autres éléments particulièrement importants.

Il peut par exemple imposer une taille minimale pour établir une construction. Il intègre également le COS (coefficient d’occupation des sols), dont le ratio détermine l’implantation au sol maximale pour chaque parcelle. Le PLU fixe également des limites en terme de hauteur de bâtiments ou d’écart minimal avec le voisinage. Les PLU prennent de plus en plus souvent en compte les aspects environnementaux et historiques. La préservation de certains bâtiments, façades, ou arbres centenaires pourra alors contraindre certains projets immobiliers.

Bannière expliquant que le PLU fixe des limites en termes de hauteur de bâtiments ou d’écart minimal avec le voisinage. Il prend en compte les aspects environnementaux et historiques

Ainsi, même si un terrain est situé en zone constructible, une analyse au cas par cas reste préconisée. En cas de doute, il est recommandé de se faire accompagner par des cabinets d’experts. Basé à Lyon, JeVendsMonTerrain dispose d’un réseau de professionnels réparti sur toute la région Auvergne-Rhône-Alpes. Leurs équipes accompagnent les particuliers dans leurs projets de vente. Elles les conseillent au quotidien pour toutes leurs démarches, même les plus complexes.

S’assurer de la viabilité d’un terrain

Un terrain peut être juridiquement constructible, mais ne pas l’être dans la pratique. C’est notamment le cas des parcelles situées dans des zones à urbaniser. Leur constructibilité a été validée, théoriquement, par les services municipaux. Mais elles ne sont pas encore reliées à toutes les commodités indispensables à une entreprise de construction. Pour cela, il faut en effet que le terrain soit connecté au réseau de voirie, mais aussi aux réseaux sanitaires et aux différents réseaux énergétiques.

En général, il est recommandé de faire appel à un promoteur pour gérer ce genre de cas de figure. En effet, obtenir les autorisations de raccordement dans des zones à urbaniser demande parfois de nombreuses négociations et tractations avec les autorités municipales, et les opérateurs de réseau. Un particulier peut s’en charger, mais il s’agit de manœuvres compliquées, qui demandent souvent de l’expérience et du temps. Si un promoteur est intéressé par un terrain devant être viabilisé, il est recommandé de le lui céder. Si la vente ne peut pas se faire avant la viabilisation, ce sera alors à lui de se charger des démarches les plus complexes, sans prise de risque pour le vendeur.

Dans certains cas, notamment les zones très concurrentielles, il peut être recommandé au propriétaire de faire faire lui-même les travaux. C’est particulièrement le cas lorsque les raccordements demandent peu de travaux. Cela permet de distinguer le terrain face à la concurrence, d’une part, mais aussi de le rendre éventuellement attractif pour les particuliers si jamais la vente à un promoteur s’avère trop longue ou trop complexe.

Dans certains cas, tout ou partie des raccordements ont déjà été planifiés par les services publics. Il n’est donc pas inutile de s’en assurer préalablement à toute demande. Les demandes de raccordement doivent ensuite être faites auprès de chaque service compétent. Avant de se lancer, il ne faut pas hésiter à se renseigner à la mairie, ou à se faire aider par des spécialistes. Ces travaux peuvent être longs et coûteux, et ne pas forcément être nécessaires. En se faisant accompagner par des experts, comme les équipes de JeVendsMonTerrain, il est possible d’optimiser ses dépenses, pour maximiser le bénéfice de la vente de son terrain.

Mener des études sur la constructibilité physique de son terrain

Un terrain peut être situé dans une zone administrativement constructible, mais ne pas l’être physiquement. La géologie du terrain, son inclinaison et d’autres paramètres physiques peuvent ainsi entrer en ligne de compte.

Les services municipaux ne se chargent pas de cette expertise. C’est au propriétaire d’effectuer les études de faisabilité nécessaires, auprès de spécialistes. Dans le cas d’une vente à un promoteur, ce dernier peut se charger d’inclure ces évaluations dans les études de faisabilité qu’il est en charge d’effectuer avant tout compromis de vente. Des architectes ou encore des géomètres pourront alors statuer sur les parcelles du terrain réellement constructibles.

Parfois, il peut être recommandé au propriétaire de faire faire lui-même cette analyse, même s’il compte faire appel ultérieurement à un promoteur. C’est notamment le cas si le propriétaire a l’intention de scinder son terrain en plusieurs parcelles constructibles.

Se faire aider pour évaluer la constructibilité de son terrain

Il n’est pas toujours évident de se retrouver au cœur de toutes les démarches administratives et de toutes les expertises techniques. Comme souvent dans l’immobilier, chaque cas de figure est unique, et doit être traité comme tel.

Afin d’être sûr de la constructibilité de son terrain, et pour garantir une vente au meilleur prix, dans d’excellentes conditions, il peut être intéressant de se faire aider par des spécialistes. Le cabinet JeVendsMonTerrain dispose d’un réseau étendu de promoteurs et d’experts répartis dans toute la région Auvergne-Rhône-Alpes. Bien implantés au niveau local, ils disposent des connaissances et de l’expérience nécessaire pour réaliser des expertises sérieuses et rapides. De quoi permettre une vente au meilleur prix, dans des délais raisonnables, tout en limitant au maximum les prises de risque.

A voir aussi : comment rendre son terrain constructible ?