Par définition, un projet immobilier ne peut voir le jour que sur un terrain constructible. Cette condition est donc essentielle pour pouvoir vendre à un promoteur.
Les PLU (Plan Local d’Urbanisme) sont régulièrement mis à jour, transformant certaines parcelles en terrains constructibles. Cependant, il est plus que hasardeux de se reposer uniquement sur la chance, lorsque l’on possède un terrain non-constructible. Il existe alors plusieurs façons de rendre constructible un terrain. De quoi permettre à un certain nombre de propriétaires de réaliser une belle affaire lors d’une vente à un promoteur-constructeur.
Pourquoi rendre son terrain constructible ?
Une condition nécessaire pour réaliser un projet immobilier
Rendre un terrain constructible permet souvent, en premier lieu, de faire construire sa propre maison. Mais un terrain qui change de statut voit son prix immédiatement valorisé, dans des proportions parfois impressionnantes. Cela peut alors être l’occasion, pour le propriétaire, de se rapprocher d’un promoteur. Il sera possible de lui vendre la totalité du terrain à un bon prix, ou de n’en céder qu’une partie afin de réaliser conjointement un projet immobilier d’envergure. Dans tous les cas, la constructibilité du terrain est essentielle à l’édification du projet immobilier.
Deux critères : la constructibilité et la viabilité
Pour rendre son terrain constructible, et intéresser un promoteur immobilier, deux critères sont à prendre en compte. En premier lieu, il convient de s’assurer de la constructibilité en elle-même. Il s’agit avant tout d’un statut juridique qui est donné au terrain par les autorités locales. Ce statut peut évoluer, dans un sens ou dans l’autre, indépendamment de la volonté du propriétaire. Il convient donc de procéder avec méthode et prudence.
En second lieu, il est souvent nécessaire de s’assurer de la viabilité d’un terrain. Viabiliser son terrain revient à le raccorder aux réseaux d’énergie, de communication et d’assainissement. Il s’agit d’un préalable à toute construction. Un promoteur peut très bien acquérir un terrain et se charger de tels travaux. Mais, dans certains cas, il peut-être recommandé au propriétaire de réaliser au moins une partie des travaux de viabilisation.
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Rendre son terrain légalement constructible
En France, la nature constructible d’un terrain est déterminée, généralement, par des instances locales. C’est en effet le PLU, ou la carte communale, qui fixent habituellement le zonage des zones constructibles pour chaque commune. Ces documents ont remplacé progressivement les POS (Plans d’Occupation des Sols), devenus caducs en 2017. Ils se basent sur différents points pour fixer les règles de construction de la commune. Ils prennent donc en compte le projet sociétal de la commune, les impératifs écologiques locaux, mais aussi les contraintes nationales (protection du littoral, réserves naturelles, etc.)
Se renseigner avant de réaliser des démarches
Avant d’effectuer une vente ou d’entreprendre une construction, il est nécessaire de se renseigner auprès des services compétents. On notera qu’il n’est pas nécessaire d’être le propriétaire du terrain pour réaliser ces démarches. Les acheteurs potentiels, promoteurs ou particuliers, pourront donc se renseigner assez librement sur une parcelle intéressante.
Avant d’effectuer une vente ou d’entreprendre une construction, il est nécessaire de se renseigner auprès des services compétents.
Dans la mairie de la commune où est situé le terrain, il est possible de consulter le PLU, ou son équivalent. Ce dernier permettre d’évaluer si la parcelle est située dans une zone constructible, ou pas. Dans certains cas, il est recommandé de demander un certificat d’urbanisme opérationnel. Ce document informe sur la proximité des équipements publics, essentiel pour évaluer le coût de la viabilisation éventuelle. Il renseigne également sur les taxes applicables aux éventuels travaux. Plus important, il indique si le terrain peut être utilisé pour la construction envisagée. Il demande cependant d’avoir déjà une idée générale du projet immobilier à venir. Dans le cas contraire, un certificat de simple information fournit déjà des informations pertinentes sur les servitudes et le régime des taxes.
Pour se retrouver parmi toutes les juridictions locales, il ne faut pas hésiter à se faire aider par des agences d’experts. Installée à Lyon, l’agence JeVendsMonTerrain est un tiers indépendant qui accompagne les particuliers dans leurs projets de vente de biens immobiliers. Leurs équipes apportent conseils et support tout au long de la procédure de vente, y compris lors des recherches en amont.
Les contraintes du PLU pour rendre son terrain constructible
Le PLU, comme la carte communale ou, à défaut, le Règlement National d’Urbanisme (RNU), impose de fortes contraintes sur une construction. C’est ce document qui va déterminer si la parcelle est située dans une zone constructible, notamment. Mais, en fonction des dimensions du terrain, de la proximité des constructions voisines, ou encore de la localisation de la parcelle, il va déterminer un certain nombre de restrictions et d’interdictions. Il va ainsi définir le COS (coefficient d’occupation des sols) et la hauteur maximale des bâtiments, ce qui détermine la surface habitable à construire. Il peut aussi imposer une distance minimale vis-à-vis des voisins, une surface minimale pour la construction, ou encore la protection d’espaces verts ou de certains arbres, par exemple.
Ainsi, il n’est pas dit qu’un terrain pourtant situé en zone constructible soit réellement idéal pour l’élaboration d’un projet immobilier. Il est donc essentiel de se renseigner en amont. Mais même dans le cas où le PLU établit que le terrain n’est pas constructible, des solutions existent.
Comment modifier ou réviser un Plan Local d’Urbanisme ?
Pour rendre un terrain constructible, il est possible de demander une modification du PLU. Il s’agit d’une démarche assez simple, mais il vaut mieux constituer un dossier solide. L’argumentation doit mettre en avant la plus-value que peut offrir une construction sur ce terrain pour l’ensemble de la communauté. La prise en compte de l’environnement doit aussi être mise en avant. La demande est déposée à la mairie de la commune où se situe le terrain. Elle est étudiée par les élus locaux, en accord avec les éventuels services étatiques concernés (DDE, chambre d’agriculture, protection de l’environnement, DDASS, etc.).
La modification peut être juridiquement impossible, si elle va à l’encontre du PADD (Plan d’Aménagement et de Développement Durables), notamment. Dans ce cas-là, il est possible de demander une révision du PLU. La procédure est assez semblable à celle de la modification. Elle se repose sur une argumentation détaillée auprès de la mairie.
Dans tous les cas, la demande de modification ou de révision ne doit pas entraver le plan de développement ou d’aménagement local. Le respect des zones naturelles, des bois et des forêts est primordial, particulièrement en Auvergne-Rhône-Alpes. La région regorge d’espaces protégés, aussi bien en montagne qu’en plaine ou dans des zones humides.
Pour évaluer le réalisme d’une demande de modification ou de révision, et pour bien prendre en compte les contraintes environnementales et sociétales, il est recommandé de se rapprocher des services municipaux et des élus chargés de l’urbanisme de la commune.
Viabiliser son terrain pour le rendre constructible
Juridiquement, un terrain peut être constructible, mais ne pas l’être en pratique. En effet, les PLU prévoient des zones à urbaniser qui peuvent être propices à la construction, mais qui nécessitent des travaux de viabilisation au préalable. Il s’agit alors de garantir l’accès au terrain, son raccordement aux réseaux d’énergie, d’assainissement et de communication. Concrètement, tant que ces travaux n’ont pas été effectués, la construction à proprement parler ne peut pas être lancée.
Certains acheteurs, particuliers ou promoteurs, peuvent acquérir un terrain non-viabilisé et réaliser eux même les travaux. Bien entendu, cela signifie que le coût et les délais de ces travaux seront déduits du prix d’achat. Pour le particulier qui souhaite vendre son terrain, cela peut ressembler à un manque à gagner. En réalité, cela dépend comme souvent de chaque cas de figure. Quand les travaux de raccordement sont importants, il est sans doute préférable de vendre le terrain en l’état. C’est alors le promoteur qui se chargera des longues et parfois difficiles procédures administratives nécessaires aux raccordements. Lorsque les raccordements s’annoncent assez simple, il peut-être au contraire intéressant pour le vendeur de prendre le temps de réaliser ces travaux, au moins en partie.
Viabiliser son terrain pour obtenir une meilleure rentabilité en cas de revente.
D’une part, cela permet de vendre le terrain à un meilleur prix, et de rentabiliser le coût des travaux lors de la vente. D’autre part, dans certaines zones très concurrentielles, cela permet de démarquer son bien immobilier. S’il hésite entre plusieurs parcelles, le promoteur choisira logiquement celle qui dispose de voies d’accès et des commodités de base. Enfin, la viabilisation peut aussi être une garantie. En cas d’échec de la vente avec un promoteur, un terrain viabilisé dispose toujours d’une valeur plus intéressante sur le marché des particuliers.
Une voie d’accès et le raccordement à l’eau et à l’électricité, notamment, sont généralement indispensables à la conduite de travaux de construction. Concrètement, c’est cette viabilisation qui permet de rendre un terrain réellement constructible.
Se faire aider pour rendre son terrain constructible
Réaliser la vente d’un terrain non-constructible à un bon prix est une tâche complexe. Pour rendre le terrain constructible, de nombreuses démarches sont à réaliser, et les procédures dépendent de chaque cas de figure. La question de la viabilisation du terrain peut également être très délicate, puisqu’elle implique des frais parfois élevés, et des délais non-négligeables.
Dans tous les cas, il convient de ne pas baisser les bras aux premiers obstacles administratifs. Des solutions et des recours existent, et il convient de les exploiter au mieux. Basée à Lyon, l’agence jevendsmonterrain.com met toute son expertise et ses connaissances du marché régional de l’immobilier au service de l’accompagnement des particuliers.
Son équipe évalue chaque cas individuellement, afin d’orienter au mieux les recherches et les démarches. Son réseau d’experts et de professionnels opèrent dans toute la région Auvergne-Rhône-Alpes. Cette implantation locale garantie une meilleure efficacité. La connaissance des différents interlocuteurs administratifs est alors plus précise, permettant d’obtenir des réponses fiables et rapides.
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