vendredi 19 octobre 2018

Le bornage d’un terrain consiste à en mesurer avec précision les contours. Par conséquent, le bornage permet d’établir la superficie exacte d’une propriété, mais également ses limites par rapport aux propriétés voisines. Ces mesures ne sont en aucun cas obligatoires, y compris en cas de vente de terrain. Il s’agit cependant d’un outil précieux dans de nombreux cas de figure, liés à une transaction immobilière ou à un projet de construction.

Quel que soit le projet, toutefois, le bornage doit être effectué par un professionnel assermenté, seul à même de réaliser cette démarche en toute objectivité. Ainsi, réaliser le bornage de son terrain consiste en réalité à faire faire le bornage par un tiers accrédité., le géomètre expert. Cet article revient sur la notion de bornage, et sur son utilité, tout particulièrement dans le cadre d’une vente à un professionnel.

Le bornage de terrain, pour quoi faire ?

S’il n’est pas obligatoire, le bornage d’un terrain reste conseillé dans certains cas de figure. Dans tous les cas, c’est au propriétaire du terrain devant être borné d’en faire la demande, ou en tout cas de donner son accord et d’accompagner la démarche. C’est notamment le cas si un futur acheteur est prêt à financer le bornage.

Borner un terrain pour organiser une construction

Lorsqu’un chantier de construction, d’agrandissement ou de rénovation est prévu sur un terrain, des règles d’urbanisme très précises s’appliquent. Prévues par le PLU ou la Carte communale, ces règles précisent notamment les distances minimales à respecter par rapport au voisinage, ou encore la hauteur maximale des bâtiments à proximité des bâtiments voisins existants. La pose d’un mur d’enceinte ou d’une clôture est également réglementée, et ne doit pas empiéter sur des propriétés adjacentes. En cas de non-respect de la réglementation, un voisin peut tout à fait exiger que les constructions soient abattues ! Le risque n’est donc pas négligeable.

Borner son terrain permet ainsi d’en connaître les limites précises, et reconnues par les voisins. Les nouvelles bâtisses pourront être réalisées avec une grande précision, sans qu’il ne soit besoin de prendre des marges de sécurité trop importantes.

A voir aussi : qu’est-ce que le PLU ?

Plus de transparence lors d’une vente immobilière grâce au bornage

Le bornage est un outil couramment utilisé pour anticiper une transaction immobilière. Un propriétaire peut y avoir recours avant de vendre son terrain, mais aussi pour préparer sa succession. Dans ce dernier cas, le bornage permet d’éviter aux héritiers d’avoir à gérer toute contestation éventuelle.

De manière générale, un bornage effectué dans le but de se séparer d’un bien permet une plus grande transparence concernant sa superficie, et donc sa valeur. Très rarement utilisé en milieu urbain, le bornage reste très utile en zones rurales pour estimer la valeur exacte de son bien, notamment sur les larges parcelles au découpage complexe.

Dans le cas d’une vente, le bornage peut s’effectuer à l’initiative de l’acheteur potentiel. S’il a un doute sur la surface mise en vente, ou si son achat est conditionné à une taille de terrain minimale, il peut alors prendre à sa charge les frais de bornage. Mais il lui faudra toujours l’accord du propriétaire, seul habilité légalement à en faire la demande.

Le cas particulier de la vente à un promoteur

Lorsque le terrain doit être acheté par un constructeur professionnel, le bornage est bien plus courant. En effet, son projet entre simultanément dans les deux catégories spécifiées ci-dessus : c’est à la fois une vente immobilière, et un projet de construction.

Faire appel à un géomètre-expert pour effectuer le bornage du terrain fait alors partie des études de faisabilité habituelles. La mesure de la superficie du terrain permet d’affiner le prix d’achat, calculé sur une base de prix au mètre-carré. Elle permet aussi de commencer à dessiner les plans du projet immobilier, avec une très bonne précision.

Le bornage, sous quelles conditions ?

Lorsque la décision est prise d’effectuer le bornage, il convient de s’assurer que celui-ci peut être techniquement et légalement réalisé. Les conditions à remplir pour réaliser le bornage ne sont guère complexes. Mais il convient de les respecter, sans quoi il sera impossible de faire borner son terrain :

  • La demande de bornage doit provenir d’un acteur légitime. En l’occurrence, seul le propriétaire ou l’usufruitier du terrain peut en faire la demande. Si le locataire ou, dans le cas présent, le futur acheteur souhaite borner un terrain, il doit avoir l’appui du propriétaire, qui devra être présent lors de l’opération.
  • L’existence de terrains contigus doit être avérée : on ne peut mesurer les limites d’une propriété que par rapport à d’autres propriétés adjacentes. Cela peut sembler trivial, mais certaines subtilités ne sont pas toujours évidentes. Ainsi, les cours d’eau domaniaux (fleuves, canaux, rivières navigables, qui appartiennent à l’Etat), les routes publiques et les voies ferrées ne constituent pas une limite pouvant être bornée, leur dessin étant déjà figé par les services de l’Etat. Les ruisseaux, fossés et sentiers, par contre, peuvent bien être pris en compte par une opération de bornage.
  • Aucun bornage précédent ne doit avoir été effectué sur les parcelles concernées. En effet, une opération de bornage vaut force de loi et est considérée comme définitive, même si elle a été signée par un propriétaire précédent. Si le terrain actuel regroupe plusieurs anciennes parcelles indépendantes, dont certaines déjà bornées, un bornage complémentaire peut être effectué. Mais il ne modifiera pas les délimitations, partielles, déjà fixées.

Le géomètre-expert, seul habilité à réaliser un bornage

Le bornage est une procédure importante, puisqu’elle fixe définitivement les limites d’une propriété privée ou publique. Sa réalisation doit donc être confiée à des spécialistes impartiaux et assermentés par l’État afin de réaliser de telles tâches. Ce sont donc les géomètres-experts qui bornent les terrains.

Le déroulement du bornage

Pour réaliser une opération de bornage, le géomètre-expert commence par convoquer les différentes parties concernées, à savoir le propriétaire demandant le bornage et son ou ses voisins. Il définit ainsi contradictoirement les limites du terrain, écoute le point de vue de chacun, et relève les éventuelles divergences d’opinion, le cas échéant. A noter que les différents voisins peuvent être parfaitement d’accord sur les limites usuelles de leurs terrains, sans qu’il ne s’agisse pour autant des vraies délimitations des propriétés.

Après avoir exposé ses missions aux différentes parties, le travail du géomètre-expert se décompose en deux activités principales, souvent réalisées en parallèle :

  •  D’une part, il effectue une recherche documentaire sur les différentes propriétés concernées. Il prend alors en compte les titres de propriété, les plans de propriétés, les documents de cadastre, voire les registres municipaux.
  • D’autre part, il réalise un travail soigné de mesures sur le terrain, qu’il confronte aux informations documentaires obtenues d’autre part.

Le bornage amiable

En compilant toutes les données obtenues, dans les documents et sur le terrain, le géomètre-expert rend son avis sous forme d’un procès-verbal d’abornement. Si les différentes parties concernées sont d’accord avec son analyse, ils peuvent accepter et signer le PV. Celui-ci est alors considéré comme étant force de loi, et on considère alors que le bornage s’est effectué à l’amiable.

La dernière tâche du géomètre expert consiste alors à matérialiser le bornage au sol en y plaçant des repères, ou bornes.

Le bornage judiciaire

Un bornage amiable n’est pas toujours possible, notamment si des litiges importants existent avec un ou plusieurs voisins. Le désaccord sur les limites séparatives, ou le refus de signer le PV d’abornement, peut conduire le propriétaire désirant effectuer le bornage à saisir le juge au tribunal d’instance. Le bornage judiciaire permet alors de contraindre les différentes parties à accepter un plan de bornage, à nouveau effectué par un géomètre-expert. Si le désaccord persiste, ce sera alors au juge de décider des délimitations des propriétés.

Le bornage dans le cas d’une vente à un promoteur immobilier

Dans le cadre d’une vente de terrain à un promoteur immobilier, le bornage devient un outil plus régulier, mais aussi plus polyvalent.

Un plan de bornage, mais pas uniquement

Pour le promoteur qui compte acheter un terrain, effectuer une opération de mesure précise et incontestable de la propriété présente les mêmes intérêts que pour un particulier, mais à une dimension plus stratégique.

Le plan de bornage permet de se faire une idée précise de la valeur d’achat du terrain. Il peut également se faire une idée extrêmement détaillée de la topographie de la zone sur laquelle il va édifier son projet immobilier. Cela lui permet de faire réaliser rapidement des plans précis par l’architecte, qui prendra alors toutes les précautions vis-à-vis de la réglementation en vigueur et du voisinage.

Mais l’intérêt d’un plan de bornage, dans le cas précis d’une vente à un promoteur, va souvent bien au-delà, la procédure étant utilisée pour :

  • S’assurer très tôt de l’adéquation du projet avec les réglementations d’urbanisme, afin d’obtenir un permis de construire en règle rapidement,
  • Éviter les contestations avec le voisinage, ce qui permet de purger le permis de construire plus rapidement,
  • Délimiter les différentes parcelles, dans les cas d’une division foncière avant la vente,
  • Établir le bornage précis des futurs lotissements mitoyens, le cas échéant,
  • Préparer les gros œuvres du chantier, en identifiant les voies d’accès, les raccordements et les diverses servitudes du terrain.

L’étape du bornage peut ainsi devenir critique dans la préparation d’un projet immobilier. Elle participe aux études amont qui vont déterminer la viabilité du projet, et donc la possibilité pour le promoteur d’acheter ou pas le terrain.

Qui prend le bornage en charge ?

Même si c’est au propriétaire de faire appel au géomètre-expert, ou en tout cas de donner son accord, c’est souvent le promoteur qui prend en charge cette opération. C’est en effet pour lui que le bornage est le plus critique. De plus, les services qu’il demande au géomètre-experts peuvent dépasser la seule réalisation du plan de bornage.

En effet, le géomètre-expert est aussi un conseiller qui intervient couramment dans les opérations foncières et immobilières. Si une opération de bornage ne peut être effectuée sur un terrain déjà borné précédemment, il n’empêche que la topographie et la consistance d’un terrain peut varier au fil des décennies, des activités humaines et des intempéries. Le géomètre-expert, aux côtés d’autres experts tels que des géologues et des topographes, peut alors participer à ces études coûteuses, qui restent à la charge du promoteur, bien évidemment.

L’agence JeVendsMonTerrain, présente sur Lyon et toute la région Auvergne-Rhône-Alpes, met en contact les particuliers qui souhaitent vendre leur terrain avec des promoteurs sérieux, prêts à réaliser des projets immobiliers ambitieux. En cas de doutes ou de questions sur une opération de bornage ou sur sa prise en charge, n’hésitez pas à vous renseigner auprès de vos conseillers en transactions immobilières.