dimanche 21 octobre 2018

Lorsque l’on est propriétaire d’un terrain, que celui-ci soit bâti ou pas, il nous est impossible de connaître, a priori, le statut du terrain en question. Celui-ci est-il constructible ? Si oui, y’a t-il des limites à sa constructibilité ? Quels critères d’urbanisme et de protection environnementale doivent être pris en compte ?

La notion de statut renvoie à une notion légale et administrative, variable dans le temps. Le statut n’est donc pas le reflet d’une réalité physique immuable. Il est donc impossible de connaître avec certitude le statut de son terrain sans l’avoir vérifié récemment.

Or, connaître le statut de son terrain est indispensable pour la réalisation de tout projet immobilier. Que l’on souhaite construire soi-même, ou que l’on souhaite vendre son terrain, la constructibilité de ce dernier va considérablement jouer sur l’appréciation de sa valeur à la vente.

La question du statut est d’autant plus essentielle pour les projets de vente à un promoteur immobilier. Si ces derniers sont prêts à offrir un bien meilleur prix que des particuliers, ils ne peuvent se satisfaire des constructions en l’état. Le statut exact du terrain va alors déterminer la possibilité de réaliser un projet immobilier ambitieux. Et, donc, pour le particulier, de vendre son terrain à un excellent prix.

Qu’est-ce que le statut d’un terrain ?

Dans l’acceptation courante, parler du statut d’un terrain revient à s’informer sur sa nature constructible, ou inconstructible. La réalité administrative n’est cependant pas aussi binaire, et dépend en grande partie de la localisation de la parcelle.

Le zonage, indispensable pour comprendre la constructibilité d’un terrain

En France, il existe plusieurs manières de déterminer le statut constructible d’un terrain établi sur une commune. Depuis le retrait d’application des POS (Plan d’Occupation de Sols), ce sont les PLU (Plan Local d’Urbanisme), PLUi (PLU intercommunal), Cartes communales et, le cas échéant, le RNU (Règlement National d’Urbanisme) qui s’appliquent, selon chaque municipalité.

Le point commun à ces différents règlements est la notion de zonage. Le zonage permet de diviser le territoire communal en différentes unités territoriales. Ce zonage peut être fixe et absolu, pour les PLU et PLUi, notamment, ou bien en partie relatif et établi en fonction de chaque cas de figure, comme c’est le cas pour les Cartes communales et le RNU. Mais le principe reste identique : le zonage délimite précisément le statut des terrains.

On notera que le principe du zonage s’applique à l’échelle communale, et ne prend pas en compte les délimitations cadastrales. Ainsi, un changement de zone peut très bien s’opérer en plein milieu d’une propriété, ou même d’une parcelle. Si bien qu’un terrain, en tant qu’unité foncière, peut avoir plusieurs statuts, strictement délimités géographiquement.

Un zonage qui détermine le statut d’un terrain

Sur chaque zone délimitée administrativement, les règles générales de construction sont établies à partir d’impératifs économiques, sociaux, environnementaux, mais également esthétiques. Les différentes zones permettent ainsi de limiter ou interdire la construction dans plusieurs cas de figure. C’est notamment le cas pour les environnements particulièrement fragiles. Il existe également des emplacements réservés à certaines activités économiques, comme l’agriculture, ou à de futures constructions publiques, dans le cadre du droit à la préemption urbaine. Parfois, ce sont des paysages remarquables ou des sites historiques qu’il faut protéger de toute interférence visuelle.

Le zonage va donc déterminer le statut du terrain. Est-il légalement constructible ou pas ? Est-il protégé, ou classé ? Est-il réservé à la construction publique, ou à une activité agricole ou sylvicole ?

Tous ces éléments vont influer sur le potentiel constructible et économique des parcelles, notamment dans le cadre d’un projet de vente.

Un statut qui détermine la constructibilité

Le statut d’un terrain est déterminé par son zonage. Et il existe un grand nombre de zones différentes, avec chacune des spécificités en matière d’urbanisme. La notion de constructibilité est donc plus complexe qu’il n’y paraît au premier abord. Dans la plupart des cas, les terrains se regroupent autour de trois grandes catégories.

Les zones urbaines constructibles

Que ce soit dans les PLU, les Cartes communales ou le RNU, les zones déjà urbanisées sont généralement considérées comme constructibles de facto. Les zones urbaines, ou zones U dans les PLU et PLUi, sont situées dans les agglomérations et ouvertes à de nouvelles constructions, ou à l’agrandissement des bâtiments existants. A noter que, depuis quelques années, l’extension des bâtiments sur le plan vertical est encouragé dans certaines zones dites tendues. On parle alors de surélévation.

Certaines règlementations locales précisent toutefois la nature des bâtiments pouvant être édifiés sur certaines zones urbaines spécifiques. Une ancienne zone industrielle peut ainsi être aujourd’hui réservée à la construction d’habitations ou de commerces. Les activités industrielles ou touristiques, notamment hôtelières, peuvent aussi se voir attribuer des zones plus spécifiquement réservées.

Les zones qui interdisent la construction

Chaque commune ou intercommunalité peut interdire ou limiter la construction sur certains pans de son territoire. Cela a généralement pour but de freiner l’expansion urbaine, mais la préservation des activités agricoles est également une motivation majeure. Depuis quelques années, les enjeux environnementaux sont de plus en plus souvent pris en compte par les politiques d’urbanisme. Ainsi, une maison construite il y a des décennies et toujours habitée et entretenue pourrait bien se situer sur une zone devenue non constructible pour des motifs écologiques. Si sa vente à un particulier ne poserait pas forcément de problème, un promoteur immobilier n’y verrait cependant aucun intérêt.

Ces zones qui ne sont pas propices à la construction, ou en tout cas à des projets immobiliers d’ampleur, sont généralement des zones agricoles et les zones naturelles, notamment forestières. En effet, lorsque la construction y reste possible, il s’agit en général de bâtiments limités au soutien de l’activité économique, agricole notamment, ou au logement des exploitants. Les zones considérées comme dangereuses, notamment sur les terres inondables, se retrouvent également avec un statut non-constructible.

A voir aussi : que faire d’un terrain agricole ?

Un entre-deux : les zones à urbaniser

Lorsque les règles d’urbanisme d’une commune sont établies par un PLU ou un PLUi, il existe un statut particulier intermédiaire, celui des zones à urbaniser, ou zones AU.

Il s’agit généralement de zones situées à la périphérie des villes, auparavant considérées comme des terres agricoles ou naturelles. On parle alors de zones périurbaines, même si les zones à urbaniser peuvent aussi couvrir d’anciennes friches industrielles, d’anciens terrains militaires ou des aérodromes déclassés, situés en agglomération.

Dans tous les cas, les zones à urbaniser sont considérées comme réservées à une urbanisation future. Contrairement aux zones U, les zones AU ne sont pas déjà urbanisées. Les zones AU1, toutefois, sont urbanisables immédiatement. Cela signifie qu’elles ont déjà un accès facilité aux réseaux d’eau, d’énergie et d’évacuation sanitaire permettant des constructions rapides. Si ce n’est pas le cas, c’est que les travaux de raccordement sont en cours, ou planifiés à court terme. Dans le cadre d’une vente à un promoteur, dont le projet de construction peut s’étaler sur plusieurs mois, les zones AU1 conservent une valeur similaire à celle d’une zone U. Les terrains en zones AU1 étant généralement de plus grandes dimensions qu’en zones U, il est même possible pour un particulier vendeur d’y faire de meilleures affaires qu’avec un terrain en agglomération.

Les zones AU2, cependant, disposent d’un statut plus ambigu. Techniquement, elles sont non-constructibles. Cependant, leur statut AU2 signifie que la politique d’urbanisme municipale a prévu leur constructibilité à moyen terme, lorsque les travaux de raccordement auront été effectués. Si ce statut n’offre pas les mêmes perspectives financières qu’un statut U ou AU1, il y aura tout de même de quoi réaliser une bonne affaire à plus ou moins long terme.

Attention ! Le statut ne garantit pas la constructibilité physique d’un terrain

Connaître le statut de son terrain, est-ce suffisant pour s’assurer de sa constructibilité ? Malheureusement, non. En effet, le zonage n’entre pas dans le détail de la constructibilité physique de toutes les propriétés de la commune, parcelle par parcelle. Un statut constructible ouvre la possibilité légale de la construction, mais ne garantit pas que la nature des sols, l’inclinaison du terrain ou que la superficie de ce dernier permettent dans les faits une construction réaliste et économiquement viable. Lors des différentes études de faisabilité à mener en amont d’une construction, de nombreux obstacles peuvent apparaître.

En cas de doute, la vente à un promoteur est une excellente manière de s’assurer de la constructibilité physique de son terrain, à moindre frais et en limitant les risques. Si un promoteur est intéressé par votre terrain, c’est en effet lui qui se chargera de ces études, à ses frais.

A voir aussi : comment rendre un terrain constructible ?

S’adresser aux services municipaux pour connaître le statut de son terrain

Le statut des terrains : une prérogative locale

La nature des terrains, et donc leur zonage, est déterminé à l’échelle des municipalités. Ce sont en effet les communes, ou les regroupements de communes, qui établissent les zonages par le biais des PLU. Ces documents rappellent la visée stratégique des politiques d’urbanisme. C’est à travers le PLU et le zonage qui y est lié qu’une municipalité est capable d’orienter l’activité économique de la ville, de réserver des terrains pour les écoles ou les parcs municipaux via le droit de préemption, ou encore de protéger les biotopes les plus fragiles de son environnement.

Pour obtenir des informations précises sur le statut de son terrain, il faut donc s’adresser aux services municipaux compétents.

Consulter le PLU ou le PLUi pour connaître le statut exact de son terrain

Pour connaître le statut de son terrain, le plus simple reste encore de consulter directement le Plan Local d’Urbanisme, ou le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal le cas échéant. Pour la plupart des regroupements de communes, et pour certaines municipalités, le PLU est consultable directement en ligne. C’est le cas pour le PLUi du Grand Lyon, pour celui de la métropole de Saint-Etienne ou pour celui de Clermont-Ferrand. A noter, toutefois, que de nombreux PLUi, issus de la fusion de PLU indépendants, sont encore en cours de création, toutes les informations s’y rapportant n’étant pas nécessairement disponibles en ligne.

Dans d’autres cas, comme pour le PLU de Valence ou du Grand Annecy, il est encore nécessaire de s’adresser aux services d’urbanisme pour consulter le PLU, soit en se déplaçant sur place, soit en demandant l’envoie d’une copie.

La consultation du PLU reste, dans tous les cas, gratuite et libre d’accès, nonobstant les éventuels frais d’envoi d’une copie papier ou numérique, évidemment.

S’adresser aux services d’urbanisme de la mairie pour plus de détails

Si le PLU est en consultation libre, il s’agit d’un document assez complexe, et qui n’est pas aussi simple à comprendre qu’une simple carte. Il n’est pas toujours évident d’interpréter la vision politique qui transcende de la représentation graphique qui nous est donné. En cas d’absence de PLU, notamment pour les villes soumises à une Carte communale, l’interprétation des textes légaux et des éventuelles représentations graphiques est encore plus délicate. Enfin, il arrive le cas où un terrain est situé sur plusieurs zones différentes, lui conférant plusieurs statuts, avec un certain flou sur la limite physique entre les deux zones.

Le plus simple, dans un de ces cas de figure, est donc de se rapprocher directement des services d’urbanisme de la mairie. Si nécessaire, une rencontre avec le maire ou l’un de ses adjoints peut également permettre de clarifier une situation particulière.

Comment changer le statut de son terrain ?

L’établissement des cartes de zonage ne prend pas en compte toutes les réalités subtiles du terrain. Les Cartes communales et PLU ne sont pas mis à jour avec une régularité suffisante pour s’adapter à tous les projets fonciers. C’est tout particulièrement vrai pour les terrains qui se voient dotés d’un statut AU1 ou AU2. Alors même qu’une construction peut s’avérer physiquement possible, et qu’un constructeur immobilier est prêt à réaliser la transaction, un statut inadéquat bloquera légalement toute possibilité de construction, et donc de vente.

Possibilité de demander une révision ou une modification du PLU ou de la Carte communale

Les PLU et les Cartes communales sont des documents élaborés au niveau local. Les règles qu’ils définissent le sont pour la préservation du bien commun. Les politiques d’urbanisme développées à travers ces plans et cartes officiels sont des lignes directives bien, et n’ont pas vocation à entrer dans les détails, parcelle par parcelle. Un particulier peut donc tout à fait saisir les autorités locales compétentes pour leur demander d’effectuer une modification du PLU afin de changer le statut d’un terrain bien particulier, ou d’unifier le statut d’un terrain situé sur deux zonages. Pour les terrains en zones à urbaniser AU1 ou AU2, il est également possible de demander une révision anticipée du PLU, notamment si les travaux de raccordement ont déjà commencé. Pour les communes régies par une Carte communale ou le RNU, le Conseil municipal peut également autoriser des constructions à titre exceptionnel, notamment si le projet immobilier permet d’éviter le dépeuplement, ou qu’il confère une attractivité économique bienvenue à la commune.

Faire appel à un promoteur pour accélérer le changement de statut

Une procédure de modification ou de révision du PLU, ou une demande d’exception à la Carte communale, est un exercice plus politique que technique. S’il convient d’effectuer des démarches administratives, c’est généralement le contact humain direct avec les services d’urbanisme, voire avec le maire et ses adjoints directement, qui permettra de faire avancer une telle procédure.

Dans le cas d’un projet de vente à un constructeur immobilier, il est recommandé de laisser ce dernier se charger des tractations. Avec sa connaissance du secteur immobilier, sa familiarité avec les acteurs et les enjeux de l’urbanisme local, il sera le meilleur ambassadeur du projet. Et, donc, le plus à même d’obtenir une révision rapide du statut du terrain, ouvrant la voie à une vente rapide, et à un très bon prix pour le vendeur particulier.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, le mieux est donc de faire appel à un promoteur local, tout particulièrement réputé dans son domaine. SI celui-ci a déjà eu l’occasion de réaliser des projets immobiliers majeurs, pouvant être considérés comme d’intérêt général, c’est un véritable plus ! Située au cœur de Lyon, et opérant dans toute la région Rhône-Alpes et Auvergne, l’agence JeVendsMonTerrain a sélectionné pour vous des promoteurs de renom, particulièrement bien implantés dans la région.

N’hésitez pas à nous contacter pour toutes vos démarches liées à la vente de votre terrain à un constructeur professionnel.