Lorsque la vente d’un terrain à un promoteur immobilier est envisagée, une question ne tarde pas à faire surface. Quelle est donc la superficie exacte de mon terrain ? Difficile, en effet, de faire absolument confiance à ses certitudes, à sa mémoire ou à des documents parfois très anciens dès lors qu’une différence même subtile avec la réalité peut avoir des conséquences financièrement notables sur le prix de vente. Si aucun bornage n’a été précédemment effectué, comment s’assurer de la surface exacte du terrain mis en vente ? Et pourquoi est-ce si important d’avoir une mesure exacte de son terrain ? Cet article revient sur la nécessité d’effectuer un calcul exact et récent de la superficie de son terrain, mais aussi sur les modalités à respecter. De quoi permettre une vente en toute sérénité, pour les deux parties impliquées dans la transaction.

Pourquoi faut-il mesurer la superficie d’un terrain avec tant de précision ?

Mesurer la superficie pour établir la valeur exacte du terrain

La vente d’un immeuble ne pose habituellement aucun problème de mesures. Les dimensions d’une parcelle en ville sont habituellement connues, ou faciles à obtenir, ce qui ne pose aucun problème de mesure. Il en va de même pour les pavillons situés dans des lotissements, dont le bornage est obligatoire. Il en va cependant bien différemment pour les terrains de grandes dimensions, notamment en zone rurale. Les dimensions indiquées dans les cadastres diffèrent toujours de la réalité, de quelques centimètres carrés à plusieurs mètres, voire dizaines de mètres carrés.

Calcul superficie d'un terrain

Or, si la valeur d’un terrain dépend de facteurs aussi divers que la commune d’implantation, sa catégorisation dans le PLU ou encore l’accessibilité des services publics, la superficie reste un paramètre majeur. En effet, tous les autres facteurs ne permettent que d’évaluer un prix au mètre carré.

Une mesure précise pour contourner les approximations administratives

La plupart des documents officiels dans lesquels apparaît la superficie d’une propriété n’ont pas pour but d’en établir le bornage exact. Le titre de propriété officiel, lorsque la superficie du terrain y figure, a uniquement pour but d’attester le transfert d’un terrain d’un propriétaire à un autre. Les services du cadastre ont principalement pour but d’établir une valeur à des fins fiscales, et ils peuvent être basés sur des éléments cartographiques datés et incorrects. Dans les deux cas, la superficie indiquée sur ces documents est très approximative. Elle ne permet pas de connaître l’étendue réelle d’une parcelle. Mais, surtout, elle n’apporte aucun détail sur la constitution du terrain, et ses délimitations exactes.

Le calcul de la superficie d’un terrain : une condition nécessaire à l’élaboration d’un projet immobilier

Si la connaissance des dimensions exactes d’un terrain est importante pour le vendeur, elle est tout bonnement indispensable pour le futur acheteur, dès lors que ce dernier est un professionnel de la construction. En effet, le promoteur cherche à acquérir des parcelles afin d’y élaborer des projets immobiliers parfois très ambitieux. Il a donc besoin de connaître la superficie du terrain qu’il compte acheter, mais également ses dimensions exactes.

Une mesure précise est essentielle pour plusieurs raisons. C’est elle qui va lui permettre de distinguer les différentes parties du terrain, avec des plans mis à jour : les zones dédiées à la construction elle-même, les voies d’accès, les jardins, etc. C’est également cette mesure exacte, notamment des délimitations de la propriété, qui l’autorise à élaborer des plans de construction précis, qui respectent les règles d’urbanisme locale, notamment en terme d’éloignement minimal vis-à-vis des voisins.

Qui se charge de calculer la superficie d’un terrain ?

Même si tout le monde a un intérêt à ce que le calcul soit le plus exact possible, c’est généralement au promoteur de se charger de faire réaliser les mesures précises. Pour le vendeur, il s’agit d’un avantage supplémentaire de la vente à un professionnel. C’est en effet le constructeur qui a le plus intérêt à effectuer de tels relevés. Ils font en effet partie des études préliminaires indispensables à l’obtention du permis de construire, et donc à la finalisation de la vente. Le propriétaire particulier a donc tout intérêt à faciliter cette démarche, notamment en facilitant l’accès à son terrain, voire même en aidant au dialogue avec les propriétaires voisins.

Experts pour calculer la superficie d'un terrain

Dans certains cas, le propriétaire peut avoir effectué un bornage de son terrain préalablement aux négociations avec le promoteur. Cela peut arriver s’il envisageait initialement de vendre à un particulier, s’il a entrepris récemment certains travaux. Dans ce cas, le futur acheteur peut se baser sur ces études préalables.

Comment calculer la superficie d’un terrain ?

Le calcul de la superficie d’un terrain est une tâche complexe, qui dépend d’un nombre important de paramètres. Les dimensions et délimitations exactes du terrain doivent être connues, le calcul devenant de plus en plus compliqués à mesure que le dessin de la parcelle s’avère complexe. La nature et la forme du terrain entre également en ligne de compte, notamment son inclinaison. La présence de délimitations naturelles et artificielles peut également rendre l’exercice plus ardu. En effet, si les arbres, talus, fossés et autres haies peuvent servir de délimitations usuelles entre deux propriétés, ils n’en constituent pas une preuve légale.

Face à cette complexité, ce sont généralement des experts qui sont appelés pour apporter une solution définitive. Selon la taille du terrain et le niveau des contestations possibles, le promoteur pourra faire appel à des géomètres ou à des géomètres-experts. Ces derniers, assermentés, sont les seuls habilités à établir le bornage d’un terrain, en toute impartialité.

Pour ce faire, ils se basent sur deux types d’éléments. D’une part, ils prennent en compte les aspects légaux et administratifs, en se basant sur des documents cadastraux, les titres de propriété, mais aussi sur les témoignages et les coutumes usuelles locales. D’autre part, ils effectuent une quantité de relevés sur le terrain, qu’ils confrontent aux documentations. Entre autres, le géomètre-expert effectue un plan de bornage à partir d’un relevé périphérique, périmétrique et topographique.

Ainsi, l’acte de bornage est indispensable à l’évaluation précise de la superficie d’un terrain. Il serait donc plus juste de parler de la mesure d’une superficie, plutôt que de son calcul. En effet, le calcul de la superficie est relativement simple, mais découle du difficile travail de mesure sur le terrain, comparé à des documents parfois anciens et contradictoires.

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Au sein d’un même terrain, doit-on distinguer les parties constructibles de celles qui ne le sont pas ?

La mesure d’un terrain, et donc le calcul de sa superficie, permet d’apporter une réponse technique, et éventuellement juridique, à des questions liées à la vente du terrain. Mais, seule, elle ne permet pas d’assurer la constructibilité de l’ensemble de la propriété. Pour établir son projet immobilier, le promoteur devra confronter ces mesures réelles au Plan Local d’Urbanisme, ou PLU. Ce PLU détermine, pour chaque commune, les zones qui sont directement constructibles, celles qui ne le sont pas, et celles dont la constructibilité est soumise à condition. Or, le zonage du PLU, présenté de manière graphique, ne tient pas compte des propriétés individuelles. Si bien qu’un même terrain peut se retrouver à cheval sur deux ou plusieurs zones, aux règles de construction différentes.

Au-delà des aspects réglementaires, il arrive que les études préliminaires commandées par le constructeur montrent qu’une partie du terrain est matériellement impropre à la construction. Cela arrive si une parcelle est située en zone inondable, si la nature du terrain s’avère mal adaptée à la construction d’un immeuble de plusieurs étages avec ses fondations, ou si les servitudes présentes ne permettent pas de construire sur la totalité de la propriété.

Si cela arrive, c’est encore une fois au constructeur, futur acquéreur, de se charger d’effectuer la distinction entre les parcelles constructibles et celles qui ne le sont pas. Heureusement pour le vendeur, cela ne signifie pas forcément une perte notable de valeur pour le terrain, bien au contraire. Le cas échéant, le promoteur se charge d’établir les constructions sur la zone constructible, les autres parcelles servant alors à accueillir les voies d’accès, les jardins, espaces verts et autres surfaces boisées qui peuvent contribuer au standing du nouveau projet immobilier.

Peut-on diviser un terrain destiné à la vente ?

Plusieurs raisons peuvent motiver un propriétaire à scinder son terrain en plusieurs parcelles. En général, il s’agit pour lui de ne vendre qu’une partie de son terrain, généralement celle dépourvue de construction, afin de conserver sa maison. Dans ce cas-là, les travaux de bornage effectués par le promoteur servent à l’élaboration de plans détaillés pour les deux propriétés qui seront créées à partir d’un unique terrain, avec une délimitation précise entre les deux.

Sur le principe, il est possible pour un propriétaire de vendre son terrain à plusieurs propriétaires, en le divisant en plusieurs parcelles. Cela se fait plus souvent sur la vente de terrains en ville, néanmoins. En zone rurale, une telle démarche peut avoir du sens si le propriétaire compte échelonner la vente de son terrain dans le temps, parcelle par parcelle. Dans ce cas-là, l’acquéreur de la première parcelle peut légitimement refuser de prendre à sa charge unique les frais de bornage, impliquant une négociation au cas par cas.

Le plus souvent, la division d’un terrain est le fait de l’acquéreur. Le promoteur effectue une unique expertise de bornage, achète tout le terrain en une seule transaction, mais effectue ses travaux de construction étape par étape, immeuble après immeuble. La procédure de calcul des différentes parcelles est donc intégralement à sa charge, sur toute la durée de l’opération.

A voir aussi : qu’est-ce que la division foncière ?

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