lundi 9 juillet 2018

La vente d’un terrain ou d’un immeuble à un promoteur implique nécessairement la possibilité de pouvoir y édifier un projet immobilier. Il faut donc, pour cela, que le terrain soit constructible. Dans les zones déjà urbanisées, c’est souvent le cas. En dehors de ces zones et, dans certains cas, en leur sein, il existe cependant un certain nombre de barrières administratives, techniques ou naturelles qui rendent le terrain inconstructible.

Cependant, cette interdiction de construire n’est pas toujours définitive. Certaines barrières peuvent être levées. Mais cela demande du temps et, surtout, des démarches parfois complexes qui dépendent de chaque cas de figure. Dans cet article, nous reviendrons sur les principales autorisations qu’il est nécessaire d’obtenir lorsque l’on souhaite rendre son terrain constructible.

Pourquoi mon terrain n’est-il pas ou plus constructible ?

La constructibilité d’un terrain n’est pas une donnée naturelle et immuable. Il s’agit systématiquement d’une appréciation laissée par les autorités officielles en se basant sur la localisation du terrain, son imbrication dans le tissu urbain et social local, certains paramètres techniques et d’autres politiques. Les lois nationales et les réglementations locales qui définissent les règles d’urbanisme et, donc, la constructibilité des différentes parcelles sont en effet établies avec des objectifs politiques en matière d’urbanisation, de mixité sociale, de préservation de l’environnement, etc. Ces objectifs évoluent avec le temps, si bien qu’une zone auparavant constructible pourrait ne plus l’être aujourd’hui, et vice-versa.

A voir aussi : comment savoir si son terrain est constructible ?

Prendre en compte le zonage administratif pour évaluer la constructibilité de son terrain

En fonction des objectifs politiques locaux, les municipalités se dotent de documents administratifs qui définissent les règles d’urbanisme applicables à l’ensemble de leur territoire. Aujourd’hui, ces documents sont majoritairement des PLU (plan local d’urbanisme) qui remplacent les anciens POS (plan d’occupation des sols). Mais certaines municipalités peuvent être dotées d’un document simplifié, la Carte Communale. Dans les deux cas, ce document officiel détermine un plan de zonage, sur lequel figure un ensemble de zones aux règles d’urbanisme bien précises.

Ainsi, les zones urbaines sont considérées comme constructibles, une sous-catégorisation pouvant le cas échéant indiquer quel type de constructions sont acceptées : pavillons, immeubles d’habitation, hôtels, centres commerciaux, etc. Ces zones urbaines sont généralement situées en agglomération, même de petite taille. Elles disposent des commodités habituelles en matière de voirie, d’eau, d’énergie et d’accès.

Les zones à urbaniser (ZAU ou AU) sont destinées, à terme, à pouvoir accueillir de nouvelles constructions. Elles nécessitent pour cela des travaux préparatoires et des raccordements aux réseaux municipaux. Elles se subdivisent à leur tour en fonction de leur proximité aux réseaux, et donc de leur facilité à devenir constructible rapidement. Les raccordements étant le fait des services municipaux, il existe en général une planification sur plusieurs années des travaux publics. Elle doit être considérée avec prudence, mais fournit néanmoins une première appréciation des délais d’attente.

Pour les villes qui ne sont dotées ni d’un PLU ni d’une Carte Communale, c’est le RNU (Règlement National de l’Urbanisme) qui s’applique. Il définit des règles universelles qui autorisent ou limitent la construction en fonction de critères physiques et géographiques. Il peut ainsi imposer également des limitations à la construction, qui peuvent dans certains cas être contournées administrativement.

Environnement, services publics, zones agricoles : préserver le bien commun en limitant les constructions

Au sein du zonage des PLU, ou indépendamment de ce dernier, les réglementations locales et nationales prévoient la préservation d’espaces considérés comme particulièrement sensibles. C’est tout particulièrement le cas des terres agricoles, qui disposent d’une protection toute particulière, à la fois juridique et administrative. Sur le plan administratif, le zonage des terrains cultivés permet bien souvent de limiter les constructions aux seuls bâtiments indispensables à l’activité agricole, ou à l’hébergement des agriculteurs et de leurs familles. S’il arrive que ces terrains soient requalifiés en zones à urbaniser, ils disposent encore d’une protection juridique accrue. La loi est en effet bien plus favorable aux exploitants agricoles locataires qu’à leurs éventuels propriétaires. Cela rend la résiliation du bail agricole très complexe si aucun accord à l’amiable n’est trouvé. Et, même en cas de vente, certains organismes peuvent avoir un droit de préemption sur le terrain afin de préserver l’activité agricole, limitant la possibilité de construction et donc de vente à un promoteur.

Cette notion de préemption est tout aussi valable en ville, où les municipalités peuvent s’opposer à une vente et se substituer à l’acheteur. On parle généralement de DPU (droit de préemption urbain). A travers ce mécanisme, la mairie peut se porter acquéreur d’un terrain afin d’y réaliser des équipements collectifs, une valorisation du patrimoine, etc. Les zones où le DPU est possible doivent cependant être dûment signifiées sur le PLU ou la Carte Communale. Le risque, pour le propriétaire, est alors de se voir contraint à accepter un prix de vente inférieur à celui qu’il aurait obtenu d’un constructeur immobilier.

Enfin, la préservation du bien commun est également évoquée pour interdire ou annuler des projets immobiliers qui constituent une menace pour le patrimoine et les paysages, culturels ou naturels. La préservation des paysages et des écosystèmes a été considérablement renforcées ces dernières décennies, ce qui peut expliquer que des terrains auparavant constructibles ne le sont plus aujourd’hui. Certains terrains naturels sur le plan technique, pourtant situés en zones urbaines ou à urbaniser, peuvent voir leur constructibilité contestée par l’administration ou des associations de défense de l’environnement.

Les inconstructibilités pour raisons techniques

Dans tous les cas, même un terrain en zone urbaine, ou devant passer en zone urbaine prochainement, n’implique pas automatiquement qu’il soit constructible. De nombreux facteurs techniques entrent en jeu, et viennent imposer de nouvelles limitations qui peuvent nécessiter des délais et demandes supplémentaires.

En effet, les zones administratives ne prennent pas en compte le détail de chaque terrain. Elles dessinent des tendances générales qui doivent par la suite être évaluées au cas par cas. Un terrain dépourvu d’accès à l’eau, aux évacuations sanitaires, aux réseaux de télécommunications et d’énergies, ou qui ne dispose pas de voie d’accès carrossable, n’est pas techniquement constructible. Il est alors nécessaire de réaliser des travaux préalables. Certains d’entre eux n’étant réalisables que par ou en accord avec les services de la mairie ou du département, un certain nombre d’autorisations sont alors nécessaires.

Quelles démarches administratives pour rendre constructible un terrain qui ne l’est pas ?

Lorsque l’on a identifié la ou les raisons qui rendent inconstructible son terrain, il est alors possible d’entamer les différentes démarches administratives qui permettent de changer son état, et donc d’envisager sa vente à un professionnel. Ces demandes d’autorisations peuvent prendre un temps assez long. Heureusement, le propriétaire n’est pas condamné à les réaliser seul ! Si son terrain intéresse un promoteur, ce dernier réalisera une grande partie des démarches lui-même, avant même la signature du compromis de vente. De plus, si le propriétaire a contacté le promoteur par l’intermédiaire d’une agence spécialisée, comme JeVendsMonTerrain, cette dernière peut également apporter son conseil et son soutien technique pour la réalisation de ces différentes démarches.

Comment modifier le zonage du PLU ou de la Carte Communale ?

Dans la plupart des cas rencontrés, le blocage administratif provient du zonage fixé par le PLU, même si ce dernier peut tenir compte de critères techniques. C’est particulièrement le cas des zones à urbaniser (zones AU). Ces dernières se distinguent entre les zones 1AU, destinées à être ouvertes à l’urbanisation, et les 2AU, zones d’urbanisation future mais actuellement fermées à la construction. Pour les zones 1AU, les travaux de viabilisation (eau, énergie, voies d’accès, etc.) sont déjà planifiés par la mairie, et la zone deviendra constructible à échéance des travaux. Pour les 2AU, la viabilisation n’a pas encore été clairement définie par la municipalité. Mais le blocage peut également être imposé par le droit de préemption urbaine (DPU), qui réserve l’emplacement pour des servitudes publiques en cas de vente. Le PLU ou la Carte Communale empêchent également la construction sur des terrains en zone agricole, particulièrement ceux situés en bordure d’une commune en expansion.

Dans tous ces cas, il est possible pour un propriétaire, ou pour un promoteur qui voit un grand potentiel dans un terrain, de demander à changer le zonage du PLU, soit par une procédure de révision, ou par une demande de modification. Les révisions du PLU sont assez courantes, notamment lorsque l’orientation de la politique d’urbanisme de la ville, exposée dans le PADD (Projet d’Aménagement et de Développement Durable) est mise à jour. Pour le particulier, ou le promoteur, cette révision peut être l’occasion de faire valoir leurs droits lors de l’enquête publique, et de demander alors une modification du zonage, pour les zones agricoles, boisées ou à urbaniser par exemple. Le cas échéant, plusieurs recours sont encore possibles.

A voir aussi : qu’est-ce que le PLU ?

Si le zonage peut être considéré comme illégal, ou sans objet, alors une demande d’abrogation du PLU peut être demandée à la mairie, et être défendue devant la juridiction administrative si le maire refuse d’y donner suite. Si cette procédure peut faire peur a priori, les cas de zonage illégal ou sans objet ne sont pas rares. C’est tout particulièrement vrai pour des terrains placés administrativement dans des zones agricoles, alors qu’ils sont occupés de fait depuis plusieurs années ou décennies pour des activités industrielles, commerciales ou résidentielles. La jurisprudence a également établi que certains terrains bloqués par le DPU depuis trop longtemps ne méritent plus de l’être aujourd’hui. De manière générale, le PLU ou la Carte Communale étant établi à grande échelle, il n’est pas rare que des erreurs soient commises pour tel ou tel terrain, justifiant une demande de modification ou d’abrogation partielle du PLU.

C’est habituellement au propriétaire d’effectuer une telle demande. Mais la démarche peut s’avérer complexe. Il n’est donc pas rare que le promoteur serve d’intermédiaire et de conseiller. Ses éventuelles connaissances des services municipaux dédiés à l’urbanisme peuvent alors être un atout considérable pour obtenir une modification ou une révision rapide du PLU.

Quels recours face à un RNU défavorable ?

Contrairement au PLU ou à la Carte Communale, le RNU (règlement national d’urbanisme) est un document d’ampleur national, destiné à définir les règles d’urbanismes dans les communes dépourvues de leur propre documentation d’urbanisme. Il ne définit donc pas un zonage précis, et ne peut donc pas comporter d’erreurs à ce sujet. Les règles d’urbanisme qui le constituent se basent ainsi sur l’observation de l’environnement proche du terrain : quelle est la proximité du voisinage ? Le terrain se situe-t-il en agglomération ou en zone rurale ? Quelle est la hauteur des bâtiments avoisinants ? etc. Cette réglementation a tendance à limiter l’expansion des zones urbaines, et à préserver de fait les zones agricoles en limitant les projets immobiliers.

Il est cependant toujours possible de contester un blocage constitué par le RNU. La réalisation d’une construction qui enfreint les règles du RNU peut en effet être autorisée exceptionnellement par le Conseil municipal. C’est tout particulièrement le cas pour les projets immobiliers qui présentent un véritable intérêt pour la commune, notamment pour éviter les phénomènes de plus en plus courants de dépeuplement.

Ces demandes d’exception, déposées auprès de la mairie, sont généralement le fait des promoteurs immobiliers eux-mêmes. Ce sont eux qui sont le mieux placés pour effectuer une telle démarche, et convaincre les autorités du bien-fondé économique et social de leur projet immobilier.

Quelles démarches pour rendre un terrain agricole constructible ?

Le cas des terrains agricoles est assez particulier. L’administration française, dans sa volonté de limiter l’expansion urbaine et de maintenir l’indépendance agricole nationale, protège tout particulièrement les terres agricoles et leurs exploitants, parfois au détriment des propriétaires.

Si le propriétaire est également exploitant, la situation n’est cependant pas beaucoup plus différente de celle de n’importe quel propriétaire dont le terrain est situé dans une zone non-constructible. Le propriétaire doit effectuer une demande de modification, de révision ou d’abrogation du PLU. Il convient cependant de se méfier. Cette modification peut amener le terrain à être classé automatiquement en zone à urbaniser. Or, de nombreux terrains agricoles disposent déjà d’une viabilisation suffisante pour pouvoir être considérés comme des zones urbaines directement constructibles, puisqu’ils abritent déjà les habitations et les exploitations agricoles des exploitants.

Si le propriétaire n’est pas l’exploitant, cependant, la situation peut s’avérer plus complexe, notamment si la municipalité et le tribunal des baux ruraux sont systématiquement opposés aux projets d’urbanisation de la commune. Dans ce cas de figure, la principale difficulté pour le propriétaire sera d’abord de récupérer l’usufruit de son terrain, avant d’envisager une modification du PLU ou de la Carte Communale. Pour plus de détails sur ce sujet, vous pouvez vous référer à notre article pour vendre un terrain agricole. Dans ce cas de figure, néanmoins, chaque situation est unique, et dépend du dynamisme économique de la région, de l’orientation politique de la municipalité, de la bonne entente avec l’exploitant agricole locataire, etc.

Lorsque le terrain est constructible, tout n’est pas joué

Le changement de zonage administratif d’un terrain peut être une aventure en soi, selon la municipalité et sa politique d’urbanisme. Mais même lorsque les barrières administratives sont levées, il reste encore du travail.

Comment rendre techniquement constructible son terrain ?

La viabilité d’un terrain est une condition essentielle à sa constructibilité technique. Même en pleine agglomération et estampillé comme étant dans une Zone Urbaine, un terrain peut rester techniquement impropre à la construction. C’est particulièrement le cas s’il n’est pas relié aux énergies de base, eau et électricité, si aucun accès physique n’y est aménagé, et s’il n’est pas relié aux évacuations sanitaires indispensables à sa salubrité. Il faut alors effectuer les démarches nécessaires afin de rendre ce terrain viable, et donc constructible.

Il est généralement recommandé de laisser le promoteur se charger d’effectuer ces démarches, surtout s’il est particulièrement intéressé par le terrain. Son expérience et ses contacts permettront d’accélérer considérablement le processus. Pour effectuer la viabilisation, il faut en obtenir l’autorisation auprès des services municipaux, ou des entreprises concessionnaires des différents réseaux. Leur accord est en effet indispensable si l’on souhaite se connecter à leur réseau. Dans certaines communes, un interlocuteur unique est disponible, simplifiant les démarches nécessaires. Dans d’autres, il est nécessaire d’effectuer une demande d’autorisation pour chaque servitude : eau, électricité, fibre optique, raccordements sanitaires, etc.

Se faire accompagner dans ses démarches : l’intérêt d’une agence spécialisée

De manière générale, ces démarches peuvent faire partie intégrante des études préliminaires effectuées par le promoteur afin de s’assurer que le terrain peut techniquement et légalement accueillir son projet immobilier. Études techniques et demandes d’autorisations administratives peuvent s’effectuer simultanément, et en amont de toute vente, bien évidemment. Particulièrement complexes pour un particulier qui n’est pas habitué à y être confronté, ces démarches sont donc généralement confiées au constructeur.

Pour le propriétaire qui souhaite vendre, il est donc recommandé de passer par l’intermédiaire d’une agence spécialisée dans la vente à un professionnel, telle que JeVendsMonTerrain. Cette dernière, spécialisée sur toutes les questions liées à ce type de vente, offre un accompagnement personnalisé. Elle met en contact avec les meilleurs promoteurs, adaptés à chaque projet, et répond à toutes les questions des propriétaires, même les plus techniques.

Pour un accompagnement personnalisé, n’hésitez pas à vous adresser à l’équipe de jevendsmonterrain.com.